ŞUFA HAKKI (ÖNALIM) 

Önalım Hakkı Sahibi Kimdir? 

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı doğar. 

Önalım hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelir. 

Feragat, Kullanma Yasağı, ve Hak Düşürücü Süre 

• Paydaşlar önalım haklarından feragat edebilirler, ancak bu işlemin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce ya da sonra yapılabilir. 

• Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. 
• Yapılan satış, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir. 
• Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halükârda satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.  

Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır? 

• Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Paylı mülkiyetin paydaşı olan herhangi bir paydaş taşınmazı satın alan alıcıya karşı dava açmalıdır. 
• Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakîm tarafından belirlenen süre içinde ve hakimin belirleyeceği yere nakit olarak yatırmakla yükümlüdür.  

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı 

• Tapu kütüğüne şerh verilen bir sözleşmeyle önalım hakkı doğabilir, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen şartlara göre her malike karşı ileri sürülebilir. Kütükte şartlar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki şartlar ele alınır. Şerhin etkisi her halükârda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. 
• Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve feragate ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.  
• Sözleşmeden doğan önalım hakkı için yazılı sözleşme aranır.  

• Sözleşmenin noter tarafından düzenlenmiş olması gerekir.  

• Şufa hakkının tapu siciline şerhi, malik ya da yetkili temsilcinin yazılı istemi ile olur. 
• Şufa hakkı tapu kütüğüne şerh edilir. 
• Şerh isteme yetkisi, malik tarafından şufa hakkı sahibine de devredilebilir. 
• Bu haktan feragat halinde feragat beyanı tescil istem belgesine yazılır. Böylece kütüğün şerhler sütunundaki şufa hakkı terkin edilir. 

Hangi Belgeler İstenir? 

1-) Noterde yapılmış şufa (önalım) sözleşmesi 

2-) İstemde bulunanın nüfus cüzdanı veya pasaportu ile bir adet vesikalık fotoğrafı 

3-) Taşınmazın emlak vergisi değerini gösterir belediyeden alınmış yazı 

4-) Tüzel kişi varsa tüzel kişinin yetki belgesi 

Kanuni Şufa (Önalım) Hakkı 

• Hissedarlık esasına göre tescilli taşınmaz mallarda hissedarların birbirlerine karşı şufa hakları vardır. Hissenin miktarının da bir önemi yoktur. Taşınmaz malda hisse sahibi olmak şufa hakkına sahip olmak için yeterlidir. Bu hak kanun tarafından tanınmaktadır. 
• Şufa hakkının kullanılabilmesi için, tapuda yapılan satışları şufa hakkı sahibine ihbar yükümlülüğü satıcıya ve yeni alıcıya aittir, tapu müdürlüğünün böyle bir yükümlülüğü yoktur. 
• Daha önce de bahsettiğimiz üzere yapılan satış, alıcı ve satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir. 
• Bu haktan feragat mümkündür. Feragat noterden yapılabileceği gibi tapu müdürlüğüne başvurarak da yapılabilir. 
• Tapu müdürlüğüne başvurulması halinde feragat edenin beyanı tescil istem belgesine yazılarak tapu kütüğünün şerhler sütununa şerh edilir. 
• Feragatin bedelli veya bedelsiz yapılmış olmasının tapu sicili açısından bir önemi yoktur. 
• Bu işlem için maktu terkin harcı alınması gerekir. 

Harç 

• Şufa hakkının tapu siciline şerhi için, Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı Tarifenin 9.pozisyonu uyarınca bu hakların bedelli veya bedelsiz oluşuna bakılmaksızın taşınmaz malın kayıtlı değeri üzerinden binde 6,83 oranında harç tahsil edilir. 
• Döner sermaye ücreti alınır. 
• Bu hakkın terkini için maktu terkin harcı tahsil edilir.