• Söğütözü Mahallesi, Yaşam Cd. 13/66, 06500 Yenimahalle/Ankara
  • (0312) 231 80 76
  • [javascript protected email address]
Toplam 140 kayıt bulundu.

Arama Sonuçları

İrtifak Yoluyla Kamulaştırmasız El Atma

İrtifak Yoluyla Kamulaştırmasız El Atma

Kamulaştırma yapılmaksızın idareler tarafından özel mülkiyetteki taşınmazlar üzerinde tasarrufta bulunulan durumlar birden fazla yolla olabilir. Bunlardan en önemlilerinden biri de "İrtifak Yoluyla Kamulaştırmasız El Atma" yoludur. 10 soruda bu konuyu değerledirdik.

http://www.ghgazete.com/irtifak-yoluyla-kamulastirmasiz-el-atma
 
Kamulaştırma Hukukunda Faiz

Kamulaştırma Hukukunda Faiz

Anayasa’nın kişi hak ve ödevlerini düzenleyen ikinci bölümünde tanımlanan mülkiyet hakkı, her ne kadar madde kenar başlığında bir hak olarak tanımlansa da modern mülkiyet doktrini, bu hakkı aynı zamanda toplum yararına sınırlanacak bir ödev olarak da tanımlamıştır. Nitekim Anayasa Mahkemesi bir kararında, “ mülkiyet hakkı geçen yüzyılın ferdiyetçi doktrinlerin etkisi altında, malikin kişiliğine bağlı, dokunulmaz, kutsal ve doğal haklardan sayılırken, günümüzde bu görüş değişmiş ve mülkiyet hakkı, malike toplum yararına bazı ödevler ve görevler yükleyen sosyal bir hak olarak görülmeye başlamıştır.”diyerek, kamu yararı ile bireysel yarar arasında adil bir denge kurulması görüşünü paylaşmıştır. Bu hassas dengenin herhangi bir taraf aleyhine bozulmaması kamulaştırma hukukunun temel amacıdır.

http://www.ghgazete.com/kamulastirma-hukukunda-faiz
 
T.C <b class=red>YARGITAY</b> 5. H.D 2014/ 2688 E.  2014 / 15821 K. SAYILI 03.06.2014 TARİHLİ KARARI (ORMAN TAHDİT SINIRLARI İÇİNE ALMAK SURETİYLE KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA)

T.C YARGITAY 5. H.D 2014/ 2688 E. 2014 / 15821 K. SAYILI 03.06.2014 TARİHLİ KARARI (ORMAN TAHDİT SINIRLARI İÇİNE ALMAK SURETİYLE KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA)

ÖZET: Dava konusu taşınmaz orman sayılan yerlerden olup, orman sınırları içerisinde bulunması nedeniyle davacının taşınmazlardan yararlanma ve tasarruf etme hakkı kalmadığından, ayrı bir tüzel kişiliği bulunan Orman Genel Müdürlüğü davaya dahil edilip onun yönünden davanın kabulüne, Hazine hakkındaki davanın ise husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerekir. Ayrıca dava konusu taşınmaz mal, tarım arazisi niteliğinde kabul edilip ekilebilir net ürün gelirine göre değer biçilmesi gerekir.

http://www.ghgazete.com/t-c-yargitay-5-h-d-2014-2688-e-2014-15821-k-sayili-03-06-2014-tarihli-karari-kamulastirmasiz-el-atma
 
KIYI KENAR ÇİZGİSİ İÇİNDE BIRAKILAN TAPULU TAŞINMAZLARIN HUKUKİ DURUMU

KIYI KENAR ÇİZGİSİ İÇİNDE BIRAKILAN TAPULU TAŞINMAZLARIN HUKUKİ DURUMU

Ülkemizde yer alan kıyılara ilişkin yasal düzenlemeler 3621 sayılı Kıyı Kanunu’nda karşılık bulmuştur. Bu video boyunca bahsedilecek olan kıyılardan anlaşılması gereken ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu’nun kapsamına giren yerler: deniz, tabii ve suni göl ve akarsu kıyıları ile bu yerlerin etkisinde olan ve devamı niteliğinde bulunan sahil şeritleridir. Kıyı, kıyı çizgisi, kıyı kenar çizgisi kavramlarını kısaca şu şekilde tanımlamak mümkündür: Kıyılar, Kanun’a göre Kıyı çizgisi ile kıyı kenar çizgisi arasındaki alanları, Kıyı çizgisi; deniz, tabii ve suni göl ve akarsularda, taşkın durumları dışında, suyun karaya değdiği noktaların birleşmesinden oluşan çizgiyi, Kıyı kenar çizgisi ise deniz, tabii ve suni göl ve akarsularda, kıyı çizgisinden sonraki kara yönünde su hareketlerinin oluşturulduğu kumluk, çakıllık, kayalık, taşlık, sazlık, bataklık ve benzeri alanların doğal sınırını ifade etmektedir. Kıyı kenar çizgisinin nasıl tespit edileceği de yine Kıyı Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kanun’a göre kıyı kenar çizgisini tespit etmekle görevli makam, valiliklerce kamu görevlilerinden oluşturulan en az beş kişilik bir komisyondur. Komisyonca tespit edilen bu kıyı kenar çizgilerinin yürürlüğe girebilmesi için Valiliğin onayından geçmesi, Bayandırlık ve İskan Bakanlığınca da onaylanması gerekmektedir. Kıyı kenar çizgisinin tespitinde görevli yargı yeri ise aşağıda verilen Yargıtay İçtihatları Birleştirme kararında şu şekilde edilmiştir: "... kural olarak mülkiyet hukuku yönünden kıyı kenar çizgisinin belirlenmesi görevinin adli yargı yerine ait olduğu...; ancak 3621 sayılı Kıyı Kanunu'nun 9. maddesi uyarınca idare tarafından kıyı kenar çizgisi belirlenmiş ve yazılı bildirime rağmen yasal süresinde idari yargıya başvurulmaması nedeniyle yargı yolunun kapanmış olması veya idari yargı tarafından verilip kesinleşmiş karar bulunması durumlarında, bunlara uygun şekilde kıyı kenar çizgisinin saptanması gerektiği”, aksi halde 3621 sayılı Kanun ile 13/3/1972 tarih ve 7/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararındaki kural ve yöntemler doğrultusunda kıyı kenar çizgisinin mahkeme tarafından belirlenmesi 28/10/1997 gün 1996/5 Esas, 1997/3 Karar sayılı İnançları Birleştirme Kararı gereğidir." Kıyı kenar çizgisinin tespitinde karşılaşılabilecek en büyük sorun, özel mülkiyete konu olacak şekilde tapuya tescil edilen taşınmazların kıyı kenar çizgisi sınırlarına alınması halidir. Zira Hazine tarafından böyle durumlarda kimi zaman tapu iptal tescil davası açılarak taşınmazların tapu kayıtlarının bedelsiz olarak iptal edilmesi talep edilmekte kimi zaman da sessiz kalınmak suretiyle kamulaştırmasız el atma eylemine vücut verilmektedir. Her iki durumda da resmi tapu kayıtlarına güvenerek taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı edinen, taşınmazın vergilerini ödeyen maliklerin mağduriyeti söz konusu olmaktadır. Zira Hazine tarafından açılan tapu iptal tescil davalarında, maliklerin kendilerine ait olduğunu sandıkları taşınmazlar ellerinden bedelsiz/karşılıksız bir biçimde alınmakta; diğer durumda ise maliklerin tapu kayıtları iptal edilmese dahi taşınmazları üzerindeki tasarruf hakkı kısıtlanmaktadır. Her ne kadar Anayasamızın 43. maddesinde “Kıyılar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Deniz, göl ve akarsu kıyılarıyla, deniz ve göllerin kıyılarını çevreleyen sahil şeritlerinden yararlanmada öncelikle kamu yararı gözetilir.” denilmek suretiyle kıyıların özel mülkiyete konu olamayacağı düzenlenmiş olsa da resmi tapu kayıtlarına güvenerek mülkiyet hakkı edinen maliklerin ellerinden taşınmazlarının bedelsiz olarak alınması hiç şüphesiz hukuki güvenlik ve hukuk devleti ilkesi ile bağdaşmamaktadır. En nihayetinde malikler, kamu otoritelerince düzenlenen resmi kayıtlara güvenerek yine kamu otoritelerince onaylanan birtakım tasarruf işlemlerinde bulunmuşlardır. Hukuk devletinin, öncesinde onayladığı işlemleri ilerleyen süreçte hukuka aykırı bularak kişilerin mağduriyet yaşamasına yol açması hukuki belirlilik ilkesine açıkça aykırılık teşkil etmektedir. Nitekim Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin de bu yönde kararları mevcuttur. AİHM hem kıyılar hem de ormanlarla ilgili kararlarında, kadastro tespiti ya da satın alma yoluyla tapulu taşınmazları edinen kişilerin tapularının kıyı kenar çizgisi ya da orman alanı içinde kaldığı gerekçesiyle ve herhangi bir tazminat ödenmeksizin iptal edilmesini Sözleşme'ye ek 1 No.lu Protokol'ün 1. maddesinin ihlali olarak nitelendirmiştir. AİHM bu kararlarında çevrenin korunmasına ilişkin kamu yararı ile bireyin mülkiyet hakkının korunması arasında makul bir dengenin bulunması gerektiğini belirterek karşılığı ödenmeksizin mülkiyet hakkına müdahale edilemeyeceği sonucuna ulaşmıştır (N.A. ve diğerleri/Türkiye, B.No: 37451/97, 11/10/2005, § 41). Görüldüğü üzere her ne kadar uygulamada bir süre öncesine kadar kıyıların, devletin hüküm ve tasarrufunda bulunduğu, bu sebeple özel mülkiyete hiçbir şekilde konu edilemeyeceği, zamanaşımı ya da tapu sicili hükümlerine göre hak kazanılmasına olanak bulunmayan kamu malları statüsünde bulunduğu kabul edilmiş olsa da uygulamanın AİHM içtihatları doğrultusunda değiştiği aşikârdır. Yukarıda verilen AİHM kararının yanı sıra burada kıyı kenar çizgisine alınması nedeniyle tapusu iptal edilen taşınmaz hakkında verilen Yargıtay içtihadına da değinme gerekliliği duyuyoruz: “Devlet tarafından verilen, doğru esasa ve geçerli kayda dayalı tapu ile sağlanan mülkiyet hakkına değer verileceği kuşkusuzdur. Böyle bir yer, temel vasfı yani kamu malı olma niteliği değişmemekle birlikte, kişinin söz konusu tapuya dayalı hakkının yukarıda ifade edildiği gibi korunması gerekeceği muhakkaktır. Aksi düşünce tarzının, Devletin verdiği tapunun geçersizliğini ileri sürerek, hiçbir karşılık ödemeksizin iptalini istemesi, geçerli kayda dayalı mülkiyet hakkı ile bağdaşmayacağı gibi, Devletin saygınlığını zedeler nitelikte bir tutum olacaktır.” (YARGITAY 20. Hukuk Dairesi Esas: 2016 / 6947 Karar: 2018 / 3638 Karar Tarihi: 10.05.2018) Görüldüğü üzere Hazine tarafından her ne kadar tapu kaydı iptal edilmek istense de tapu kaydının bedelsiz olarak iptal edilemeyeceği, taşınmaz bedelinin tazminat olarak Hazine tarafından ödenmesi gerektiği içtihatlarla vurgulanmıştır. Hazine, tapu kaydının iptali için herhangi bir işlem tesis etmeyip kamulaştırma yoluna da gitmediği takdirde bu kez de kamulaştırmasız el atma eylemi oluşacaktır. Zira bu tür durumlarda taşınmazın tapusu halen kişiler adına kayıtlı olduğundan kişilerin mülkiyet hakkının devam ettiği şüphesizdir. Nitekim Yargıtayın güncel içtihatları da bu görüş doğrultusunda şekillenmektedir. “Dosyada bulunan kanıt ve belgelere göre, davalı idarece dava konusu taşınmazın bir kısmına kıyı kenar çizgisinde bırakılmak suretiyle kamulaştırmasız el atıldığı, dava konusu taşınmazın halen davacı adına tapuda kayıtlı olduğu ve dosya kapsamına göre hazine tarafından açılmış tapu iptal ve tescil davasının da bulunmadığı, bu itibarla taşınmaz üzerinde davacının mülkiyet hakkının devam ettiği sabit olduğu halde, el atılan kısmın alanı net olarak tespit edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği düşünülmeden yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi, doğru görülmemiştir” (YARGITAY 5. Hukuk Dairesi Esas: 2016 / 17389 Karar: 2018 / 5200 Karar Tarihi: 22.03.2018) Kamulaştırmasız el atma eylemi, idarenin “fiili yol” olarak kabul edilen apaçık bir şekilde hukuka aykırı olup kişilerin temel haklarını ihlal eden işlemlerinden olduğundan esasen adli yargının görev alanına girmektedir. Ancak fiili el atmanın bulunmadığı, yalnızca imar planında değişiklik yapılmasının söz konusu olduğu durumlarda idari yargı yerinin görevli olduğu içtihat edilmektedir. “Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu taşınmazın imar planında park ve kıyı kenar çizgisinde kalması nedeniyle tasarruf hakkının kısıtlandığını iddia ederek kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat isteminde bulunmuştur. Uygulama ve öğretide kamu idarelerinin, hizmetlerin yürütülmesi sırasında tek yanlı irade açıklamalarıyla kamu hukuku esaslarına dayanarak ilgililerin hukuki durumlarını etkileyecek şekilde yaptıkları işlemlerin, idari işlem; görev ve yetki alanlarına giren konularda hukuka uygun olarak yaptığı fiiller ile bu görevleriyle ilgili hareketsiz kalmaları idari eylem olarak tanımlanmaktadır. Somut olayda idarenin icra yetkisini hukuka aykırı olarak kullanması olarak nitelendirilebilecek fiili el atma durumu söz konusu olmadığına göre, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun ilgili maddeleri uyarınca tek yanlı idari işlemle düzenlenen imar planları ve bu planlara dayanılarak yapılan işlemlerin idari nitelik taşıdığı, söz konusu imar planlarının zamanında uygulamaya geçirilmemesi durumunun da idari eylem olarak kabulünün gerektiği kabul edilmektedir. Yukarıda açıklanan uyuşmazlıklarla ilgili olarak açılan davalarda, görev itirazında bulunulması ve olumlu görev uyuşmazlığı çıkması üzerine durum Uyuşmazlık Mahkemesi tarafından değerlendirilmiş ve 09.04.2012 gün 2011/238E.–2012/63K. ve 2012/41 E- 2012/77 K. sayılı kararlarında fiili el atmanın bulunmadığı durumlarda idari yargı yerinin görevli bulunduğuna oybirliği ile karar verilmiştir.”(YARGITAY 18. Hukuk Dairesi Esas: 2013 / 15830 Karar: 2014 / 3173 Karar Tarihi: 24.02.2014)

http://www.ghgazete.com/kiyi-kenar-cizgisi-icinde-birakilan-tapulu-tasinmazlarin-durumu
 
Murat Tezcan: Orman Tahdit Sınırları İçine Almak Suretiyle Tapulu Taşınmaza Kamulaştırmasız El Atma

Murat Tezcan: Orman Tahdit Sınırları İçine Almak Suretiyle Tapulu Taşınmaza Kamulaştırmasız El Atma

Kişiler üzerine geçerli olarak tapu kaydı yapılmış arazilerin sonradan kadastro tespit işlemleri ile orman tahdit sınırlarına dahil edilmesi sonucu kişilerin tapulu taşınmazlarını kullanamaz hale gelmesi ve dolayısıyla Anayasa ile korunan mülkiyet haklarının içinin boşaltılması konusunda yaşanan mağduriyetlere karşı aşağıda gidilebilecek yargı yolları, bu konudaki emsal yargı kararları, değişiklikler ve doktrindeki görüşler incelenmeye çalışılmıştır.

http://www.ghgazete.com/murat-tezcan-orman-tahdit-sinirlari-icine-almak-suretiyle-tapulu-tasinmaza-kamulastirmasiz-el-atma
 
T.C <b class=red>YARGITAY</b>  18. H.D 2015/ 1794 E.   2015 / 15821 K. SAYILI  04.11.2015 TARİHLİ KARARI ( KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA  KAT MALİKLERİ KURULU TARAFINDAN YAPININ YIKILMASINDAN ÖNCE ALINAN KARARLARIN İPTALİ )

T.C YARGITAY 18. H.D 2015/ 1794 E. 2015 / 15821 K. SAYILI 04.11.2015 TARİHLİ KARARI ( KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA KAT MALİKLERİ KURULU TARAFINDAN YAPININ YIKILMASINDAN ÖNCE ALINAN KARARLARIN İPTALİ )

ÖZET: Davanın bu niteliğine göre; 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın Ek 1. maddesine göre, bu Yasanın uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümleneceğinden mahkemece, tarafların bütün delilleri toplanarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

http://www.ghgazete.com/t-c-yargitay-18-h-d-2015-1794-e-2015-15821-k-sayili-04-11-2015-tarihli-karari-kentsel-donusum-uygulamalarinda-kat-malikleri-kurulu-tarafindan-yapinin-yikilmasindan-once-alinan-kararlarin-iptali-
 
10 Soruda Kentsel Dönüşüm

10 Soruda Kentsel Dönüşüm

Düzensiz ve kontrolsüz kentleşmenin bir sorunu olan riskli yapılar ve alanlar Türkiye'nin gündeminde olmaya devam ediyor. Büyük kentlerde yaşayana tüm vatandaşlarımızı çok yakından ilgilendiren "Kentsel Dönüşüm" konusunu sizler için 10 soruda anlatmaya çalıştık.

http://www.ghgazete.com/kentsel-donusum
 
T.C. <b class=red>YARGITAY</b> HUKUK GENEL KURULU 2008/5-243 E. 2008/246 SAYILI 12.03.2008 TARİHLİ KARARI (KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA VE ECRİMİSİL)

T.C. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU 2008/5-243 E. 2008/246 SAYILI 12.03.2008 TARİHLİ KARARI (KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA VE ECRİMİSİL)

ÖZET: Yerel mahkemece, kamulaştırmasız el koyma nedeniyle tazminat ve ecrimisil davalarının birlikte açılabileceği göz önünde tutularak, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma nedenine uyulması ve dava konusu taşınmaza davalı idarenin ne şekilde el atmış olduğu ve fiili el atma tarihi kesin olarak tespit edildikten sonra, dava konusu taşınmazın bulunduğu mevkiindeki diğer arsaların dava tarihinden geriye doğru ecrimisil istenen süre içerisinde kiraya verilip verilmedikleri, veriliyor iseler nasıl ve ne şekilde kiralandıklarının taraflardan delilleri sorulmak suretiyle belirlenmesi ve varsa emsal kira sözleşmeleri ibraz ettirilerek yalnız bu yönden mahallinde keşif yapılıp bilirkişi raporu sonucuna göre karar verilmesi gerekirken; yanılgılı gerekçeyle ecrimisil isteminin reddine dair verilen önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

http://www.ghgazete.com/t-c-yargitay-hukuk-genel-kurulu-20085-243-e-2008246-sayili-12-03-2008-tarihli-karari-kamulastirmasiz-el-atma-ve-ecrimisil
 
10 Soruda  Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

10 Soruda Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Arsa payı karşılığında inşaat sözleşmelerine ilişkin akıllardaki tüm soruların cevaplarını sizler için 10 soruda derlemeye çalıştık.

http://www.ghgazete.com/10-soruda-arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmeleri
 
İrtifak Yoluyla Kamulaştırmasız el atma nedir?

İrtifak Yoluyla Kamulaştırmasız el atma nedir?

KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA NEDİR? Kamulaştırmasız el atma, idarenin Anayasanın 46. Maddesinde ve ilgili kanunlarda gösterilen usule uymaksızın ve bedeli nakden peşin olarak ödemeksizin bireylerin özel mülkiyet haklarına müdahale etmesidir. Bu yönüyle kamulaştırmasız el atma, yasal dayanağı olmayan ve mülkiyet hakkının özüne dokunan bir işlemdir.  Kamulaştırma hukukunda esas olan idarenin kamu yararının gerektirdiği durumlarda Anayasa ve yasalara uygun bir kamulaştırma işlemi ile özel mülkiyete tabi bir taşınmaz üzerinde bedeli mukabilinde mülkiyet hakkı elde etmesidir. Kamulaştırmasız el atmada da idarenin kamu yararının gerektirdiği durumlarda özel mülkiyete tabi bir taşınmaz edinmesi söz konusudur ancak burada idare tarafından usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi gerçekleştirilmemektedir. Kamulaştırmasız el atma halinde kamu kurumu, Kamulaştırma Kanunu’na uygun hareket etmeden ferdin malını elinden almış olmaktadır. Bu durumda açılacak dava ‘’ mülkiyete tecavüzün önlenmesi veya haksız fiil neticesinde meydana gelen zararın tazmini ‘’ davasıdır. [1] İdarenin özel mülkiyete tabi taşınmaza eylemli olarak el koyması ve malikinin kullanımını yasaya aykırı şekilde tamamen ve kalıcı olarak ortadan kaldırması halinde kamulaştırmasız el atma söz konusu olur. Bunun yanı sıra idarenin eylemde bulunmayarak pasif ve suskun kalmak, işlem tesis etmemek suretiyle taşınmaza müdahale etmesi de kamulaştırmasız el atma olgusunun varlığını göstermektedir. Yargıtay Hukuk Genel kurulunun 2010/5-662 E., 2010/651 K. Sayılı, 15.12.2010 tarihli kararında da uzun yıllar programa alınmayan imar planını fiilen hayata geçirmeyen idarenin pasif ve suskun kalmak suretiyle özel mülkiyete tabi taşınmaz eşyaya müdahale ettiği ve kamulaştırmasız el attığı kabul edilmiştir. İRTİFAK YOLUYLA KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA NEDİR? Anayasa'nın "Kamulaştırma" kenar başlıklı 46. maddesi uyarınca "Devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 6487 sayılı Kanunla değişik geçici 6. maddesi de irtifak hakkı tesis emek suretiyle kamulaştırma yapılabileceğini düzenlemiştir. İlgili kanun hükmü, "Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen 9/10/1956 tarihi ile 4/11/1983 tarihi arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması sebebiyle, mülkiyet hakkından doğan talepler, bedel talep edilmesi hâlinde bedel tespiti ve diğer işlemler bu madde hükümlerine göre yapılır.” Biçiminde kaleme alınmıştır. Anayasa Mahkemesi’nin 2013/3578 başvuru numaralı ve 25.2.2015 karar tarihli kararında da belirtildiği üzere, “Anayasa'nın 35. maddesinde bir temel hak olarak güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkı kişiye başkasının hakkına zarar vermemek ve yasaların koyduğu sınırlamalara uymak koşuluyla, sahibi olduğu şeyi dilediği gibi kullanma, ürünlerinden yararlanma ve tasarruf etme olanağı veren bir haktır. Anayasa'ya göre bu hakka ancak kamu yararı nedeniyle ve kanunla sınırlama getirilebilir. Anayasa'nın 46. maddesine göre özel mülkiyetteki bir taşınmaz kamu yararı amacıyla ihtiyaç duyulması halinde gerçek karşılığı peşin ödenmek ve koşulları yasayla belirlenmek şartıyla kamulaştırılarak kamu hizmetine tahsis edilebilir veya irtifak hakkı kurularak kamu yararı amacıyla kullanımı sınırlandırılabilir.” İRTİFAK HAKKI HANGİ DURUMLARDA KURULUR? İrtifak hakları, ihtiyaç duyulan taşınmazın mülkiyetinin devralınmasına gerek duyulmadığı durumlarda taşınmazın belirli bir kesiminde kullanma, yararlanma yetkisine sahip olmak için tesis edilmektedir. Sınırlı ayni haklardan olan irtifak hakkı şu durumlarda kurulur: bir binada oturma yetkisinden yararlanılmak istendiğinde oturma hakkı, bir taşınmazda yapı yapmak ve bu yapıya malik olunmak istendiğinde üst hakkı, bir kaynaktan su alınmak istendiğinde kaynak irtifakı, bir taşınmazın üzerinden geçme yetkisinden yararlanılmak istendiğinde geçit hakkı kurulur. İdare tarafından irtifak kamulaştırmasına en sık başvurulan durum taşınmaz üzerinden enerji nakil hatlarının geçirilmesi yetkisinden yararlanabilmek hakkındadır. Bu durumlarda taşınmazın tamamen kamulaştırılmasına gerek olmadığından idare lehine taşınmaz üzerinden enerji nakil hattı geçirilmesi amacıyla irtifak hakkı tesis etmek sıklıkla tercih edilmektedir. İRTİFAK YOLUYLA KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASINDA GÖREVLİ YARGI KOLU VE MAHKEME NERESİDİR? Kamulaştırmasız el atma olgusu fiili ve hukuki el atma olarak iki şekilde söz konusu olabilir. Fiili ve hukuki el atma sonucu mülkiyet hakkı ihlali nedeniyle açılan davalarda görevli mahkemeler farklılık göstermektedir. Fiili kamulaştırmasız el atma durumunda idare, herhangi bir yasal dayanak olmadan kişinin taşınmazına el atıp o kişinin kısmen veya tamamen kullanmasını engel olmaktadır. Bir kişinin taşınmazına eylemli olarak davalarında ise görevli yargı kolu adli yargı olup tazminat davaları asliye hukuk mahkemesinde görülmektedir. 11.02.1959 tarihli 1958/17 E. 1959/15 K. Numaralı İçtihadı Birleştirme Kararı görev konusuna yön vermiştir. İlgili karara göre “İstimlaksız el atma halinde amme teşekkülü İstimlak Kanununa uygun hareket etmeden ferdin malını elinden almış olması sebebiyle kanunsuz bir harekette bulunmuş durumdadır ve bu bakımdan dava, Medeni Kanun hükümlerine giren mülkiyete tecavüzün önlenmesi veya haksız fiil neticesinde meydana gelen zararın tazmini davasıdır ve bu bakımdan adliye mahkemesi vazifesi içindedir.” Uyuşmazlık Mahkemesinin 17/11/2014 tarih ve 2014/1005-1046 sayılı kararında yer alan, “ idarenin dava konusu taşınmaza kamulaştırmasız el atmasından doğan zararın tazminine yönelik bulunan davanın, taşınmazın üzerinden yol geçirilmesi ve fiilen kullanılması karşısında, haksız fiillere ilişkin özel hukuk hükümlerine göre görüm ve çözümünün adli yargı yerinin görevine girdiği anlaşılmaktadır.” şeklindeki görüşte de aynı hususların vurgulandığı görülmektedir. 6100 sayılı HMK’nın m.2 uyarınca “Dava konusu değer ve miktara bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.” Taşınmazın bedeli göz önünde bulundurulmaksızın kamulaştırılan taşınmazın bedel tespiti ve tescil davası asliye hukuk mahkemelerinde görülür. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.37, “Bu Kanundan doğan tüm anlaşmazlıkların adli yargıda çözümlenmesi gerekenleri, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü ile görülür.” Hükmü ile görevli ve yetkili mahkemeyi düzenlemiştir. Ancak, bu hükmün uygulanabilmesi için uyuşmazlığın Kamulaştırma Kanunu’ndan doğması şarttır. Oysaki, kamulaştırmasız el atma davaları Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.1956 tarih be 1956/1-6 sayılı kararından doğmaktadır. Bu nedenle işbu davalar genel hükümlere tabidir ve basit yargılama usulü uygulama alanı bulmaz. Hukuki el atma durumunda, idarenin imar planlarını filliyata geçirmemesinden kaynaklı olarak malikin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının özüne dokunulmaktadır. İdarenin pasif ve suskun kalarak herhangi bir işlem tesis etmeyerek taşınmaza taşınmaza müdahale anlamına gelmektedir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na 07.09.2016 tarihinde 6745 sayılı kanun ile getirilen ek madde 1 düzenlemesi uyarınca, “Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmi kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında, uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içerisinde imar programları veya imar uygulamaları yapılır ve bütçe imkanları dahilinde bu taşınmazlar ilgili idarelerce kamulaştırılır veya her halde mülkiyet hakkını kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır/yaptırılır. Bu süre içerisinde belirtilen işlemlerin yapılmaması halinde taşınmazların malikleri tarafından, bu Kanunun geçici 6 ncı maddesindeki uzlaşma sürecini ve 3194 sayılı İmar Kanununda öngörülen idari başvuru ve işlemleri tamamlandıktan sonra taşınmazın kamulaştırmasından sorumlu idare aleyhine idari yargıda dava açılabilir.” Kanun hükmünden açıkça anlaşılabildiği üzere hukuki el atmadan kaynaklanan davalarda idari yargı merciileri görevlidir. hükmüyle görevli yargı kolunu idari yargı olarak düzenlemiştir. Bu düzenleme, maddenin 1. fıkrasında belirtilen 1956-1983 tarih aralığından bağımsız olarak ve tarih sınırlaması getirilmeksizin imar planlarından kaynaklanan hukuki el atmalarda uygulama alanı bulmaktadır. İRTİFAK BEDELİ TAZMİNATI BELİRLEME ESASLARI 2942 sayılı kanun 11. Maddesinde kamulaştırma bedelinin tespitinde esas alınacak hususları belirtmiştir. Bu fıkraya göre bedel,  “15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın; a)Cins ve nevini, b) Yüzölçümünü. c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, d)Varsa vergi beyanını, e)Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (…) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini. g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, h) Yapılarda, (…)resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, ı) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri, Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler. Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz. Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir. Kamulaştırılan taşınmaza bedel tespiti bakımından belirtilen taşınmazın arazi, arsa, kat mülkiyetine tâbi bağımsız bölüm; arazi olması halinde tarla, çayır, bağ, bahçe; taşınmaz üzerinde yapı varsa bu yapının cinsi; bina olması halinde binanın ahşap, karkas, kârgir yapı, ev, otel, işyeri olması bedel tespiti açısından belirleyicidir. Değer tespitinde en önemli ayrım “arsa-arazi” ayrımıdır. Kamulaştırma Kanunu’nda ise arsa ve arazi tanımı yapılmamıştır ancak 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 12. maddesinde bulunan düzenlemeye göre “Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır. Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin bu kanuna göre arsa sayılacağı Bakanlar Kurulu kararı ile belli edilir.” Emlak Vergisi Kanunu’nda belediye mücavir sınırları içinde bulunma unsuruna göre yapılan arsa-arazi ayrımına ilişkin Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 17.04.1998 tarih, 1996/3E. 1998/1 K. Sayılı kararına göre “belediyece yapılan uygulama imar planı dışında ancak nazım imar planı içerisinde bulunan bir taşınmaz, kural olarak arsa sayılır. Ancak belediyelerce yapılan nazım imar planı içerisinde yer almakla birlikte yerleşim yerlerinin ve belediyece hizmet götürülen bölgelerin çok uzağında bulunan ve bölgedeki yerleşim yerinin genişliği ve nüfus artışı ile nüfus yoğunluğuna göre yakın zamanda iskâna açılması mümkün olmayan yerlerin ve sırf kamulaştırmayı sağlamak amacıyla nazım imar planı kapsamına alınan yerlerin arsa olarak değerlendirilmesi mümkün değildir ve bu gibi taşınmazlara arazi niteliği itibariyle değer biçilecektir.” Ayrıca Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre köy yerleşim yerlerinde bulunan bu tür taşınmazları üzerinde bina bulunsun ya da bulunmasın arsa niteliğinde kabul etmemektedir. Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde de belirtildiği üzere arazilere net gelir metoduna göre, arsalara ise kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal taşınmazlarla yapılan karşılaştırmalara göre taşınmazın el atma tarihindeki nitelikleri değerlendirmeye alınarak davanın açıldığı tarihteki değeri tespit edilir. Taşınmazın bütününün tespitinde üzerinde kurulmuş irtifaka hakkı bedeli dikkate alınmayacaktır. Belediye ve mücavir sınırlar içerisinde kalmasına rağmen madde 11’de sayılan objektif unsurlar göz önünde bulundurulduğu bazı durumlarda taşınmazların arsa vasfını taşıması hakkaniyetli sonuçlar doğurmayabilir. Örneğin, yerleşim merkezlerine uzak, ulaşım imkanları yeterli olmayan, belediye hizmetlerinden yeterli oranda yararlanmayan, imarlı bölgelere uzak taşınmazların arsa olarak değerlendirilmesi veya köy yerleşim yerinde bulunan taşınmazlar arsa sayılmamakla birlikte arazi olarak değerlendirilmeleri de adalete uygun düşmeyecektir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2003/6050 E. 2003/7954 K. numaralı “Kamulaştırma Yasasının 11. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde kamulaştırma bedeli, bu kamulaştırma nedeniyle taşınmazda oluşacak değer düşüklüğüdür. Başka bir deyişle taşınmazın kamulaştırma öncesindeki değeri ile irtifakın geçmesinden sonraki değeri arasındaki fark kamulaştırma bedelidir.  Kurulan irtifaklar, taşınmazın büyüklüğü, üzerinde kurulan tesisin niteliği,  üzerinde bina veya muhdesat bulunması, geometrik durumu, üzerinde kurulan tesisin taşınmaz üzerindeki güzergâhı, hakkın süresi ve diğer durumlarda taşınmaz bedelinde farklı oranlarda değer kaybı ortaya çıkaracaktır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/16714 E. 2014/3400 K. numaralı “Yargıtay uygulamalarında üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olan taşınmazda bu irtifak nedeniyle oluşacak değer düşüklüğünün en fazla (taşınmazın cins ve niteliğine göre uygun kullanımını önemli ölçüde etkileyen özel bir durum yoksa) irtifaktan etkilenen alanın mülkiyet değerinin arazide %35'i, arsada ise %50'si oranında olacağı kabul edilmektedir. “ kararında ifade edildiği üzere Yargıtay’ın yaygın içtihadı, belirtilen oranlarda bedel kaybı üzerinden tazminata hükmedileceği yönündedir. (Ayrıca bkz. Yargıtay 18. HD: 2014/1156 E. 2014/5884 K.) TMK 718. maddesindeki “Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar.” uyarınca, malikin kullanmasında yarar bulunmadığı durumlarda mülkiyet hakkının ihlali söz konusu olmayacaktır. İhlalin oluşmadığı ve irtifak hakkı tesisi dolayısıyla değer kaybı doğmadığı müddetçe kamulaştırma yoluyla irtifak bedeli tazminatı hakkı doğmayacaktır. İRTİFAK KURMAK SURETİYLE KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASINDA ECRİ MİSİL TALEP EDİLEBİLİR Mİ? İrtifak kurmak suretiyle kamulaştırmasız el atma davasında ecri misil talep edilemez. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında irtifak kamulaştırmasının malikin gelir kaybına sebep olmayacağı kabul edilmiştir zira taşınmazın altında veya üstündeki hava sahasında yapılan faaliyetler malikin taşınmazdan elde edeceği gelirini etkilememektedir. Bu durumda geçmişe dönük gelir kaybı oluşmayacağından buna ilişkin olarak ecri misil tazminatı da talep edilemeyecektir. Bahse konu durum Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2015/20110 E. , 2016/8155 K. Sayılı kararında ‘’ Taşınmazlardan geçirilen enerji nakil hatlarının izdüşüm alanında davacının tasarrufunun devam ettiği gözetildiğinde bu kısımlar için ecrimisil karşılığına hükmedilmemesi gerektiğinin düşünülmemesi doğru olmadığı gibi… ‘’ şeklinde ifade edilmiştir. İRTİFAK HAKKI KURMAK SURETİYLE KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASINDA HANGİ TÜR FAİZE HÜKMEDİLİR? Kamulaştırmasız el atma davasında taşınmaz bedeline, dava tarihinden itibaren hüküm tarihine kadar yasal faiz işletilmektedir. Bahse konu yıllık yasal faiz oranı %9 dur. Kamulaştırmasız el atma davasında taşınmazın bedeline ilişkin olarak verilen kararın kesinleşmesiyle birlikte kesinleşen bu bedele takipten sonra kamu alacaklarına uygulanacak en yüksek faiz uygulanır.  Kamu alacaklarına uygulanacak bu yıl için belirlenen yıllık faiz oranı %16.8dir. Bu durum Anayasa’nın 46. Maddesinde ‘’… herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.’’ şeklinde ifade edilmiştir. KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARINDA VEKALET ÜCRETİ 6487 sayılı kanunun 21. Maddesi ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun başlığı ile birlikte değiştirilen geçici 6. Maddesinin 7.fıkrasına göre 1956-1983 yılları arasında yapılan kamulaştırmasız el atma davalarında mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekalet ücretleri bedel tespiti davalarında öngörülen şekilde maktu olarak belirlenir. Ancak aynı maddenin 13. fıkrası Anayasa Mahkemesi’nin 2013/95 E., 2014/176 K. Sayılı kararı ile iptal edilmiş ve iptal kararı 13 Mart 2015 tarihli resmi gazetede yayınlanmıştır.  İlgili fıkranın iptali ile 9.10.1956 ve 4.11.1983 tarihleri arası kamulaştırmasız el atmadan kaynaklı tazminat davalarında harç ve vekalet ücretinin maktu olacağı ve 4.11.1983 sonrası el atamalar ile imar uygulamalarından doğan bedel -şuyulandırma bedeline itiraz, bedel artırım- davalarında harç ve vekalet ücretinin nisbi olacağı hükme bağlanmıştır. Kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davalarının konusu parayla ölçülebildiğinden bu tür davalarda nispi vekâlet ücretine; buna karşılık kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası, bir tespit davası niteliğinde görüldüğünden mahkeme tarafından maktu vekâlet ücretine hükmedilmektedir. İRTİFAK HAKKI TAPUYA TESCİL EDİLİR Mİ? Türk Medeni Kanuna göre irtifak haklarının kurulması için tapu siciline tescil şarttır. Bu durumda irtifak hakları açısından tescilin bildirici değil kurucu etkisi söz konusu olur. İrtifak haklarının tapuya tescil edilmesi gerekliliği, Tapu Sicil Tüzüğü’nde ise ‘’  İrtifak hakları, kütük sayfasında ayrılan özel sütununa tescil edilir.’’  şeklinde ifade edilmiştir. Kamulaştırma Kanunu’na göre idare, taşınmazın mülkiyetini kamulaştırmak yerine ihtiyacını karşılıyorsa irtifak hakkı kurmak suretiyle de kamulaştırma yapabilir. Bu durumda irtifak hakkı sicil dışı olarak kamulaştırma yoluyla kurulabilir fakat yine de lehine irtifak hakkı kurulan taraf idare de olsa söz konusu hakkın tapuya tescili gerekir. Bahse konu durumda tescilin bildirici etkisi söz konusu olacaktır. Tapu Sicil Tüzüğü’ne göre kişisel irtifak hakları, tapu kütüğünde ilgili taşınmazın kütük sayfası irtifak hakları sütununda mükellefiyet anlamına gelen ‘’m’’ harfi ile gösterilir. Taşınmaz lehine kurulan irtifak hakları, lehine irtifak hakkı kurulan taşınmazın kütük sayfasında hak anlamına gelen "h" harfi ile aleyhine irtifak hakkı kurulan yüklü taşınmazın kütük sayfasında ise, "m" harfi ile gösterilir. İRTİFAK YOLUYLA KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARINDA ZAMANAŞIIMI Kamulaştırmasız el atma davalarında zamanaşımı konusunda zaman içerisinde farklı yaklaşımlar benimsenmiştir. Kamulaştırmasız el atma, 1956 tarihli İstimlak Kanunu ile hukuk düzenimize giren bir kavramdır. Bu kanundan önce uygulanan 221 sayılı Amme Hükmi Şahısları Veya Müesseseleri Tarafından Fiilen Amme Hizmetlerine Tahsis Edilmiş Gayrimenkuller Hakkında Kanunu 4. maddeye göre “Gayrimenkulün bedelini dava hakkı bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki sene sonra düşer.” hükmüyle 2 yıllık bir zamanaşımı süresi öngörülmüştür. Bu kanunun ardından yürürlüğe giren 1956 tarih ve 6830 sayılı İstimlak Kanunu’nda ise kamulaştırmasız el koyma ile ilgili herhangi bir hüküm getirilmemiştir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 2013 yılında yürürlüğe konan geçici 6. maddesi uyarınca Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen 1956-1983 yılları arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması sebebiyle açılan davalarda uzlaşma görüşmeleri dava şartı olarak düzenlenmiştir. İlgili kanun hükmüne göre herhangi hukuki veya fiili bir engel bulunmadığı takdirde uzlaşma görüşmeleri en geç altı ay içerisinde sonuçlandırılmalıdır. Görüşmeler sonucunda idare ve malik arasında uzlaşma sağlanamadığı takdirde uzlaşma tutanağının tanzimi tarihinden itibaren üç ay içerisinde malik veya idare tarafından bedel tespiti davası açılabilir. Aynı kanunun 38. maddesinde “Kamulaştırma yapılmış ancak işlemleri tamamlanmamış veya kamu hizmetine ayrılarak veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmaz malın malik, zilyet veya mirasçılarının taşınmaz mal ile ilgili her türlü dava hakkı 20 yıl geçmekle düşer ve bu süre taşınmaz mala el koyma tarihinden başlar” hükmüne yer verilmiştir. Ancak bu hüküm, Anayasa Mahkemesi tarafından 10.04.2003 tarihli kararı ile anayasaya aykırı bularak iptal edilmiş, iptal kararı 04.11.2003’te resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin mülkiyet hakkını düzenleyen Ek-1 protokolüne Türkiye’nin taraf olması, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin yargısını kabul etmesi karşısında ülkemizden bu maddenin mağduru olarak Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine yapılan müracaatlar sonucunda devletin tazminata mahkum edilmesi neticesinde, ülkemizde yargı kararları ve yasal düzenlemelerle bireyin en temel haklarından birisi olan mülkiyet hakkının kutsal ve vazgeçilmez bir hak olduğu, bu hakkın ihlalinin ise korunamayacağı yönünde hükümler getirmiştir. Anayasa Mahkemesi, iptal kararında 38’nci maddede yer alan 20 yıllık zamanaşımını, “Hukukun genel ilkelerinden birisi de mülkiyet hakkının ZAMANÖTESI niteliği, başka bir anlatımla mülkiyet hakkının zamanaşımına uğramamasıdır” gerekçesini sunmuştur. İptal kararı ile birlikte maliklere, malvarlıklarına kamulaştırmasız el atılması durumunda herhangi bir hak düşürücü süreye sahip olmadan dava açma imkanı tanınmıştır. [1] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2010/5-662 E., 2010/651 K. Sayılı, 15.12.2010 tarihli karar

http://www.ghgazete.com/kamulastirmasiz-el-atma-nedir
 
 
Kamulaştırmasız El Atma Davalarından Kaynaklanan İlamın Yerine Getirilmemesi Sorunu

Kamulaştırmasız El Atma Davalarından Kaynaklanan İlamın Yerine Getirilmemesi Sorunu

Anayasa Mahkemesi'nin 2013/713 sayılı bireysel başvuru sonucu verdiği karar kamulaştırmasız el atma tazminatının ifa edilmemesi sorununu mülkiyet hakkı çerçevesinde değerledirmiş ve söz konusu yapılmayan ödemelerin de bir hak ihlali olduğu kanaatine varmıştır.

http://www.ghgazete.com/kamulastirmasiz-el-atma-davalarindan-kaynaklanan-ilamin-yerine-getirilmemesi-sorunu
 
KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE  KİRALANAN TAŞINMAZIN İLAMSIZ İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ

KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE KİRALANAN TAŞINMAZIN İLAMSIZ İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ

KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE KİRALANAN TAŞINMAZIN İLAMSIZ İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ    İvazlı bir sözleşme olan kira sözleşmesi TBK m.299’da“Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklinde tanımlanmıştır. Kira bedelini ödeme borcu, kiracının asli edim yükümlülüklerinden olmakla birlikte kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerektiriyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kiracının, kira borcunu ödemeyerek temerrüde düşmesi sonucunda, alacaklı kiraya verenin başvurabileceği çeşitli hukuki yollar mevcuttur. TÜRK BORÇLAR KANUNU VE İCRA İFLAS KANUNU’NDA KİRAYA VERENE TANINAN İMKANLAR 1) İlk olarak alacaklı kiraya veren, borçlusu kiracı aleyhine ilamsız icra yolu ile takibe başvurabilir. Kiraya veren sadece kira bedelinin tahsilini isteyip, ayrıca tahliye talebinde bulunmuyorsa, bu takip İİK m.42 vd.’nda düzenlenen normal bir ilamsız icra yolu ile takiptir. Ayrıca kiraya veren, kira bedeli hakkında mevcut olan kanuni hapis hakkını da kullanmak isterse, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip talebinde bulunabilir ya da borçlusunu kiracının şahsına göre, sadece iflas yolu ile takipte de bulunabilir. Bu takiplerin ortak noktası ise kiracının tahliyesine karar verilmemesidir. 2) Türk Borçlar Kanunu’nda da kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye konusu iki farklı maddede düzenlenmiştir. (TBK m.315 ve 352/2)TBK m.315’e göre “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”Kiracı, bu süreler içinde kirayı ödemezse ve kiralananı iade etmezse, kiraya veren kiracı aleyhine Sulh Hukuk Mahkemesinde bir tahliye davası açabilir. Ancak kiracı bu süre içerisinde kira bedelini öderse kira sözleşmesi feshedilmez ve kiraya veren tahliye davası açamaz. Ancak bu durum sadece TBK m.352/2’deki iki haklı ihtardan birisi olabilir. Yine konut ve çatılı işyeri kiralarında, (adi ve hasılat kirasından farklı olarak)TBK m.352/2’de: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Kiraya veren bu tahliye davasını kazanırsa, mahkemeden alacağı ilamını icraya koyarak taşınmazın tahliyesini sağlayabilir. !! Yargıtay kararlarına göre, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye konusunda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir, bu yüzden icra mahkemesi görevsizlik kararı vermelidir. 3) İİK’nun m.269-269/d’de sağladığı imkanlara gelecek olursak, ilgili hükümler, kiraya verenin kiracıya karşı kira bedelinden dolayı yapacağı ilamsız takip (İİK m.42 vd.) ile açacağı tahliye davasının (TBK m.315) birleştirilmesini mümkün kılmaktadır. Kiraya veren yalnızca kira bedelinin tahsilini amaçlamayıp aynı zamanda kiracının taşınmazdan tahliyesini de istiyorsa, kira bedelinin ödenmemesi sebebine dayanarak ilamsız tahliye yoluna başvurabilir. KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE İLAMSIZ TAHLİYE (İİK M.269 VD.) HÜKÜMLERİNİN UYGULAMA ALANI      Konut ve çatılı işyeri, adi veya hasılat kira sözleşmesi ile kiraya verilmiş tüm taşınmazlar için uygulanabilir.( Kiralananın konut veya çatılı işyeri olup olmadığı hususu sadece ödeme emrinde yer alan ihtar sürelerini etkiler.) Ancak kiraya veren ile kiracı arasında bir kira sözleşmesi yoksa veya kira sözleşmesi son bulmuş ise veya kiracı kira sözleşmesinden başka bir sözleşmeye dayanarak taşınmazda oturmakta ise, İİK m.269 hükmüne göre ilamsız tahliye takibi yapılamaz.       Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye yoluna başvurabilmek için yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması ve bunun takip talebine eklenmesi şart değildir. Yazılı bir kira sözleşmesinin varlığı ya da yokluğu, kiracının gönderilen ödeme emrine karşı koyması durumunda, kiraya verenin takibe devam etmesi bakımından başvurabileceği hukuki yollar için önemlidir. KİRA BEDELİ         İlamsız tahliye yolu ile takip, ilamsız icra yolu ile takibin bir türü olduğu için takip konusu kira borcunun para borcu olması gerekir. !! Doktrinde karşı görüşler de olmakla birlikte, Yargıtay’ın 1941 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre kira bedeli altın karşılığı olarak belirlenmişse, bu durumda ilamsız takip yapılamaz.       Ayrıca alacaklı takip talebinde, ödenmemiş olan kiranın Türk parası ile tutarını göstermelidir. Kira alacağına faiz isteniyorsa faiz oranı ve faizin hangi tarihten itibaren işlemeye başladığı beyan edilmelidir. Sadece kira alacağının faizi de ilamsız icra yoluyla istenebilir. !! Ancak sadece kira alacağının faizi için ilamsız tahliye yoluna başvurulamaz. TAKİP TALEBİNİN EN ÖNEMLİ HUSUSU NEDİR ?       Taşınmazın tahliyesinin sağlanabilmesi için, kiraya verenin takip talebinde tahliye isteğini de açıkça beyan etmesi gerekir. İcra memur ve hakimi, alacaklının talebi ile bağlıdır. Eğer icra dairesi açıkça tahliye istemi olmamasına rağmen bu takip yolunu işletirse, şikayet yoluna başvurulabilir. ÖDEME EMRİ VE ÖDEME SÜRELERİ        Kiraya veren alacaklının takip talebini alan icra dairesi, tahliye talebini de içeren bir ödeme emri düzenleyerek kiracı borçluya gönderir. Burada da icra dairesince bir ödeme emri gönderilmekle birlikte, bu ödeme emri genel haciz yoluyla takipteki ödeme emrinden farklıdır. (Örnek No:13) Takip talebindeki maktu kayıtlar yanında, ihtar kısmı yer alır. Buna göre, borçluya, takip konusu borcu ödeme emrinin tebliğinden itibaren TBK’ndaki sürelerde (adi kiralarda 10, konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 ve ürün kiralarında 60 gün) ödemesi, borcun bir kısmına veya tamamına ya da sebepleri ile birlikte dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirmesi, kira sözleşmesini veya sözleşmedeki imzayı açık ve kesin olarak reddetmediği takdirde, akdi kabul etmiş sayılacağı, belirtilen süreler içinde borcu ödemez veya itiraz etmezse, alacaklının icra mahkemesinden tahliyeyi ve kesinleşen kira alacağından dolayı da haciz talep edebileceği ihtar olunur. !! Kanun, genel ve kambiyo senetlerine mahsus haciz yoluyla takiplerden farklı olarak bu ödeme emrinde, borçluya mal beyanında bulunması ihtarı düzenlenmemiştir. ÖDEME EMRİNE İTİRAZ        Ödeme emrini alan kiracı, ödeme emrine itiraz etmez ve süresi içinde borcu öderse takip son bulur, kiracının tahliyesi istenemez. Borçlunun kira bedeli ödemesi fakat icra masraflarını yatırmaması, aynı şekilde faiz ve avukatlık ücretini süresinde ödememesi tahliye sebebi teşkil etmez. Ancak bunlar için haciz yapılabilir.     Borçlu kiracı ödeme emrine itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse, kiraya verenin tahliye isteyebilmesi için borçlu kiracıya verilen otuz günlük ödeme süresinin sona ermesini beklemesi gerekir.    Kiracı borçlu, ödeme emrini aldıktan sonra itiraz etmek isterse, bunu ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde, icra dairesine dilekçe ile veya sözlü olarak bildirmelidir. İtiraz genel haciz yoluyla takip hükümlerine göre yapılır. Kiracının itirazı, kira sözleşmesine ilişkin olabileceği gibi, kira sözleşmesi dışında bir sebebe de dayanabilir. Kiracı, kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını inkar etmek istiyorsa, bunu açık ve kesin olarak yapmalıdır, aksi halde kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. İtiraz, takibi durdurur. Duran takibe devam edebilmek için alacaklının icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve taşınmazın tahliyesi için borçlunun itirazının tarafına tebliğinden itibaren altı ay içinde dava açması gerekir. Bu süre içinde alacaklı kiraya veren itirazın kaldırılması davası açmazda bir daha aynı kira alacağı için ilamsız tahliye takibi yapamaz. ÖDEME EMRİNE İTİRAZIN KALDIRILMASI VE TAHLİYE        Duran takibe devam edebilmek için alacaklının icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve taşınmazın tahliyesi için borçlunun itirazının tarafına tebliğinden itibaren altı ay içinde dava açması gerekir. Bu süre içinde alacaklı kiraya veren itirazın kaldırılması davası açmazda bir daha aynı kira alacağı için ilamsız tahliye takibi yapamaz. Kiraya veren isterse icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açmak yerine, sulh hukuk mahkemesinden TBK m.315’e göre tahliyeye karar verilmesini isteyebilir.      Kiraya veren itirazın kaldırılmasını talep etmeden icra mahkemesinden tahliyeyi talep edemez. Ayrıca sadece itirazın kaldırılmasını talep edip, tahliye talep etmemişse, icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına karar verse de, tahliyeye karar veremez; çünkü kiraya verenin talebiyle bağlılığı söz konusudur. İCRA MAHKEMESİ TARAFINDAN VERİLEN KARARLARA KARŞI KANUN YOLU        Tahliye kararının icraya konulabilmesi için kararın maddi anlamda kesinleşmesine, Yargıtay tarafından onanmasını beklemeye gerek yoktur. Ancak tahliye için icra mahkemesi kararının kiracıya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren 10 günlük sürenin geçmesi yeterlidir. (İİK m.269/c). Borçlu tahliye kararının kesinleşmesini beklemeden kararın icrasına İİK m.36 gereğince icranın geri bırakılması kararı alarak engel olabilir.     Aynı şekilde İİK m.364/3’te “Temyiz yoluna başvurma, satıştan başka icra işlemlerini durdurmaz.” ifadelerine yer verilmiştir. Nitekim kiraya veren kira alacağı için kiracının mallarının haczedilmesini isteyebilir, ancak icra mahkemesi kararı kesinleşmeden haczedilen mallar sayılamaz. KONUYA İLİŞKİN OLARAK VERİLEN YARGITAY KARARLARINDAN ÖRNEKLER      Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin sözleşmenin ve ek sözleşmelerin sona erdiği tarih itibariyle taraflar arasındaki kira ilişkisi sona erdiğinden davalılar haksız işgalci durumunda olduğu ve dolayısıyla davacı idare kiralanan gayrimenkulün ilamsız icra yoluyla tahliyesini isteyemeyeceğine ilişkin 2017/17050 E. 2018/8502 K. sayılı ve 07.03.2018 tarihli kararına göre : “İİK’nun onuncu babında yer alan 269 ve devamı maddelerinde kiralanan gayrimenkullerin ilamsız icra yoluyla tahliyeleri usulü düzenlenmiştir. Buna göre kiralayanın kiracısı hakkında kira bedelinin ödenmemesi ya da kira süresinin bitmesi nedenlerine dayanarak ilamsız icra takibi yapabilmesi için taraflar arasında mutlaka ve halen mevcut bir kira ilişkisinin bulunması gerekir.”      Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2017/12716 E. 2018/12234 K. sayılı ve 07.05.2018 tarihli bir başka kararına göre : “Takip talepnamesi ve muhtevası İİK’nun 58.maddesinde düzenlenmiştir. Anılan madde hükmüne göre takip yollarından hangisinin seçildiği takip talepnamesinde belirtilmelidir. Kiralananın tahliyesine yönelik takip yapılması durumunda tahliye isteğinin de takip talepnamesinde yer alması ve ödeme emrinin takip talebine uygun olması zorunludur. Davacı tarafından ödenmeyen kira bedellerinin tahsili amacıyla 23.07.2014 gününde başlatılan icra takibi sırasında düzenlenen takip talepnamesi sadece haciz istekli olup, tahliye istemi bulunmamaktadır. Bu durumda tahliye talebi olmadan yapılan haciz istekli takip talepnamesine dayanılarak kiralananın tahliyesi istenilemeyeceğinden mahkemece tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir.”      Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkin 2017/12525 E. 2018/12235 K. sayılı ve 07.05.2018 tarihli bir başka kararına göre : “Dosya arasında borçluya gönderilen tahliye ihtarlı örnek 13 ödeme emrinin tebliğine dair tebligat parçasına rastlanmamış, gönderi takip belgesinden muhatabın adresinin değiştiği, yeni adresinin bulunamadığı gerekçesi ile tebligatın iade edildiği anlaşılmaktadır. İİK’nun 269. maddesi gereği ödeme ve itiraz süresi ödeme emrinin tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar. Davalı borçlu kiracıya usulüne uygun yapılan bir tebligat olmadığından, yedi günlük itiraz ve otuz günlük ödeme süresi de başlamamıştır. Davalı kiracının icra takibini haricen öğrenip icra dosyasına itirazda bulunması hukuki sonuç doğurmaz. Bu durumda davalı borçluya usulüne uygun ödeme emri tebliğ edilmediği için, ödeme ve itiraz süreleri işlemeye başlamayacağından, icra mahkemesinden tahliye istenemeyeceği gözetilerek sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekir iken yazılı gerekçe ile hüküm kurulması doğru görülmemiş ise de ret kararı sonuç itibariyle doğru görüldüğünden 6100 sayılı HMK'nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'nun 438/son maddesi uyarınca hükmün düzelterek ONANMASINA karar verilmiştir.” KAYNAKÇA  • Arslan, R., Yılmaz, E. & Taşpınar Ayvaz, S. İcra ve İflas Hukuku (2017)• Duran, O. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Kapsamındaki Taşınmazların Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesinde Kira Sözleşmesine İtiraz ve Kaldırılması (2018)• Yılmaz, H. Kiralanan Taşınmazın İlamsız İcra Yolu ile Tahliyesi (2006)

http://www.ghgazete.com/kira-bedelinin-odenmemesi-nedeniyle-kiralanan-tasinmazin-ilamsiz-icra-yoluyla-tahliyesi
 
 
T.C <b class=red>YARGITAY</b> HUKUK GENEL KURULU 2014/5-99 E. 2015/1773 K. SAYILI 16.09.2015 TARİHLİ KARARI ( İMAR KISITLAMALARINDAN KAYNAKLANAN TAZMİNAT DAVALARINDA İDARİ YARGININ GÖREVLİ OLMASI)

T.C YARGITAY HUKUK GENEL KURULU 2014/5-99 E. 2015/1773 K. SAYILI 16.09.2015 TARİHLİ KARARI ( İMAR KISITLAMALARINDAN KAYNAKLANAN TAZMİNAT DAVALARINDA İDARİ YARGININ GÖREVLİ OLMASI)

ÖZET: Somut olaya bakıldığında davacının paydaşı olduğu .. ada .. parsel sayılı taşınmazın büyük bölümünün imar planında ilköğretim tesis alanı ve yol olarak ayrıldığı, dava konusu edilen bölümün özel mülkiyete konu olacak şekilde kullanılamayacağı, davacının tasarruf hakkı kısıtlandığından, bu haliyle dava konusu taşınmaz hakkında idarenin fiili bir el atması bulunmasa da imar kısıtlamasına dayalı hukuki el atmasının bulunduğu açıktır. Yukarıda belirtildiği üzere, bu tür iddialara karşı açılacak davalarda, Kanunun maddesinin onuncu fıkrası hükmü gereğince idari yargının görevli olduğu Hukuk Genel Kurulunca benimsenmiştir. Hal böyle olunca yerel mahkemenin yargı yolu nedeniyle davanın usulden reddine ilişkin kararda direnmesi usul ve yasaya uygundur. Direnme kararı bu nedenle onanmalıdır.

http://www.ghgazete.com/t-c-yargitay-hukuk-genel-kurulu-20145-99-e-20151773-k-sayili-16-09-2015-tarihli-karari-imar-kisitlamalarindan-kaynaklanan-tazminat-davalarinda-idari-yarginin-gorevli-olmasi
 
Kamulaştırmasız El Atma Davalarında “Taşınmazın El Atma Tarihindeki Nitelikleri” Sorunu

Kamulaştırmasız El Atma Davalarında “Taşınmazın El Atma Tarihindeki Nitelikleri” Sorunu

2942 sayılı Kamulaştırma Kanun’un geçici 6. Maddesinde yer alan, 1956-1983 yılları arasında yapılan kamulaştırmasız el atmalar nedeniyle açılan tazminat davalarında, taşınmazın bedelinin belirlenmesinde el atma tarihindeki niteliklerinin gözetilmesi zorunluluğu evrensel mülkiyet hukuku çerçevesinde, Anayasa Mahkemesi, Yargıtay ve AİHM kararları ışığında incelenmiştir. Bu kapsamda yargı kararları ve taraf olduğumuz uluslararası sözleşme hükümlerinin ne anlam ifade ettiği değerlendirilmeye çalışılmıştır.

http://www.ghgazete.com/kamulastirmasiz-el-atma-davalarinda-tasinmazin-el-atma-tarihindeki-nitelikleri-sorunu
 
Yabancı Uyruklu Kişilerin Tapu İşlemleri

Yabancı Uyruklu Kişilerin Tapu İşlemleri

Türkiye'de gayrimenkul sektörünün gelişmesiyle doğru orantılı bir biçimde artan yabacıların mülk edinme süreçleri ayrıntılarıyla incelenmesi gereken bir konu olarak karşımıza çıkıyor. Bu önemli konuyu tüm okuyucularımızın beğenisine sunuyoruz.

http://www.ghgazete.com/yabanci-uyruklularin-tapu-islemleri
 
10 SORUDA ÖNALIM HAKKI

10 SORUDA ÖNALIM HAKKI

  1. ÖNALIM HAKKI NEDİR? Bir kişi malını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, önalım hakkı sahibinin bu malı öncelikli olarak satın alma hakkı vardır. Hak sahibinin önalım hakkını kullanması ile yeni bir hukuki ilişki ortaya çıktığı için bu hak, yenilik doğuran bir haktır ve yenilik doğuran(inşai) bir dava ile kullanılır. 2. ÖNALIM HAKKININ ÇEŞİTLERİ NELERDİR? Önalım hakkı “yasal önalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım hakkı ve sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı” olmak üzere üçe ayrılmaktadır. Yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanunu m.732’de; sözleşmeden doğan önalım hakkı Türk Medeni Kanunu m.735 ve Türk Borçlar Kanunu m.240 vd.’nda; sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nda düzenlenmiştir. Önalım hakkının türleri arasında sıkı bir ilişki bulunsa da düzenlendikleri hükümler arasında farklılık taşıyan özellikler de bulunmaktadır. Yasal önalım hakkı ayrıntılı olarak Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenme imkanı bulmuşken, sözleşmeden doğan ve sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı yasal önalım hakkına yapılan atıflar ile hüküm altına alınmıştır. a)      Yasal Önalım Hakkı TMK m.732’de “devir kısıtlamaları” başlığı altında hükme bağlanmıştır. Paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz maldaki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaş veya paydaşların açacakları dava üzerine verilecek kararla onlara bu payı aynı şartlarda, öncelikle satın alma ve mülkiyetini kazanma imkanı veren, kanundan doğan, eşyaya bağlı bir haktır. Hakkın kullanılması yenilik doğuran bir dava ile mümkün olup, eski Medeni Kanun zamanında olduğu gibi, yenilik doğuran bir irade beyanıyla veya başka şekillerde kullanılması mümkün değildir. Yasal önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda kendiliğinden kanundan doğar ve payın üçüncü bir kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Hakkın doğması ve kullanılması için tapu siciline şerh edilmesine gerek yoktur. Önalım Olayı   Önalım hakkının kullanılabilmesi önalım hakkının doğmasını sağlayan önalım olayının (Vorkaufsfall) gerçekleşmesine bağlıdır. Önalım olayı, zorla yani cebri olmayan, iradi, ivazlı ve cüz’i halefiyet yoluyla gerçekleşen devir işlemleriyle, özellikle de satım sözleşmesiyle gerçekleşir. Satış sözleşmesinde, isteğe bağlı (ihtiyari) artırma yoluyla yapılan satışlarda (özel artıma veya açık artıma şeklinde), tapuya şerh edilmiş alım ve geri alım hakkının kullanılması durumunda, ifa yerine geçen edimlerde, üst hakkının satılmasında önalım olgusunun gerçekleştiği kabul edilir.(HATEMİ, Hüseyin/ SEROZAN, Rona/ ARPACI, Abdülkadir, Eşya Hukuku, İstanbul, 1991 s.609)   Önalım hakkı, yalnız payın satılması halinde kullanılacağı için üzerinde paylı mülkiyet bulunan taşınmazın tamamının veya bir kısmının satılması halinde kullanılmaz. Çünkü bu durumda paydaşlar aynı zamanda paylı mülkiyet ilişkisini de oybirliği ile tamamen veya kısmen ortadan kaldırmış olmaktadırlar. Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/7286 E. 2017/3070 K. ve 17.04.2017 tarihli bir kararında da şu ifadelere yer verilmektedir :“ Uyuşmazlık: dava tarihi itibariyle dava konusu taşınmazda paydaş olmayan davalının yargılama aşamasında başka hisse almak suretiyle paydaş konumuna gelmesi halinde eldeki davanın dinlenip dinlenemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Bilindiği üzere; önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma hakkına veren bir haktır.Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.” Yasal önalım hakkı, paya bağı bir haktır. Bu hak, pay dolayısıyla elde edildiğinden, pay kimin mülkiyetine geçerse, onun tarafından kullanılabilir. Yasal önalım hakkı ayni nitelikte bir hak olmayıp, bu hakkın paydan ayrı ve bağımsız olarak başkasına devredilmesi veya miras yoluyla geçmesi de söz konusu değildir. Zira bu hak, paydaşın şahsında vücut bulmaktadır. Yasal önalım hakkı ile getirilen kısıtlama, kanundan doğan ancak özel hukuka dayanan bir kısıtlama olması dolayısıyla kamu hukuku nitelikli kısıtlamalarla bir ilgisi yoktur. Bu itibarla, yasal önalım hakkı, bir paydaşın üzerinde paylı mülkiyet bulunan bir taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye satması ve diğer paydaş/paydaşların bu haklarını dava yoluyla kullanmaları halinde söz konusu olur. Buna karşılık, paydaş/paydaşlar, önalım hakkını kullanmadığı takdirde, yapılan satış geçerli olarak varlığını sürdürür. Yasal Önalım Hakkının Şartları Yalnız paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda söz konusu olur. Diğer mülkiyet çeşitlerinde özellikle elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde uygulanmaz. Taşınmaz üzerindeki mülkiyet payının tamamen veya kısmen satılması halinde söz konusu olur.(önalım olayı) Üçüncü kişilere yapılan pay satışlarında söz konusu olur ve hak sahibi paydaş tarafından üçüncü kişi (alıcı) aleyhine açılacak bir önalım davasıyla kullanılır. Önalım hakkı, payı satın alan üçüncü kişilere karşı kullanılır. Zira paydaşın diğer bir paydaş aleyhine önalım davası açma hakkı yoktur. b)     Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Yükümlüsünün hakkın konusu olan şeyi bir üçüncü kişiye satması halinde, hak sahibine dava yoluyla satılan şeyin mülkiyetinin kararlaştırılan bedel karşılığında kendisine nakil yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır.TMK m.735’te taşınmaz mülkiyetine getirilen kısıtlamalar çerçevesinde bir iradi kısıtlama sebebi olarak, TBK m.240 vd.’nda satış ilişkisi doğuran haklar üst başlığı çerçevesinde düzenlenmiştir. TBK m.241/2’de“Önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez.”ifadelerine yer verilmiştir. Nitekim önalım borçlusu ve yeni malik, ikale sözleşmesi ile sözleşmeyi ortadan kaldırsalar dahi, bunu, önalım hakkı sahibine karşı ileri süremezler. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Devri TBK m. 239’a göre “Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve gerialım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kullanılması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.” İlgili maddede de ifadesini bulduğu üzere önalım hakkı kural olarak devredilmez, fakat bu hüküm emredici nitelikte olmadığı için taraflar adi yazılı şekilde yapacakları bir sözleşme ile aksini kararlaştırabilirler. c)      Sınırdaş Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nun “Tanımlar” başlığı altında tarım arazisi “Toprak, topografya ve iklimsel özellikleri tarımsal üretim için uygun olup, halihazırda tarımsal üretim yapılan ve yapılmaya uygun olan veya imar, ihya, ıslah edilerek tarımsal üretim yapılmaya uygun hale dönüştürülebilen arazi” olarak tanımlanmıştır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu m.8/İ (30/4/2014 - 6537 sayılı K.)uyarınca ; 1)      Mirasçıların terekede bulunan tarımsal arazi hakkında aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulmasına karar vermeleri halinde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer ortaklar 2)      Tarımsal arazilerin satılması halinde, sınırdaş tarımsal arazi malikleri önalım hakkına sahiplerdir.                          Bu düzenlemeyle birlikte komşu tarımsal araziler birleştirilerek tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi istenmektedir. Dikkat edilecek olursa tarımsal arazi vasfında bir taşınmazın üçüncü kişilere satışı halinde, taşınmaza komşu olan malikin yasal önalım hakkını kullanmasına imkân sağlanmıştır. Burada belirtilen önalım hakkının kullanılabilmesi içinher şeyden önce ortada tarımsal arazi niteliği taşıyan bir araziler ve bu araziler arasında bir sınır komşuluğu bulunmalıdır. Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/159 E. 2018/3716 K. ve 14.05.2018 tarihli kararına göre : “5403 sayılı Kanun uyarınca sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkını kullanabilmesi için satışa konu olan dava konusu taşınmazın da tarımsal arazi niteliğinde bulunması gerekir. Oysa dosya içinde bulunan inşaat ve ziraatçı bilirkişi raporuna göre, dava konusu taşınmazın üzerinde ağaçların yanısıra tek katlı bina ve havuz inşaatının da bulunduğu belirtilmiştir. Mahkemece, dava konusu taşınmazın fiili kullanım durumuna ilişkin yeterli inceleme yapılarak tarımsal arazi mi yoksa bahçeli ev niteliğinde mi olduğu belirlenerek, bahçeli ev niteliğindeyse, dava konusu taşınmazın tarımsal arazi niteliği taşımadığından davanın reddine, tarımsal arazi niteliği taşıması halinde şartları oluşan önalım hakkının kabulüyle, önalım bedelinin depo edilmesine karar verilmesi gerekirken, davacının iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu gerekçeyle hükmün bozulması gerekmiştir.”Yargıtay kararında da vurgulandığı üzere 5403 sayılı Kanun ile tanınan önalım hakkının kullanılabilmesi için dava konusu taşınmazın tarımsal arazi niteliğinde olması ön koşuldur. 5403 sayılı Kanunla tanınan önalım hakkında sınırdaş malik, tarımsal arazi vasfındaki komşu parselin satıldığını öğrendiği zaman veya komşu parselin taşınmazını satacağını bildirmesi üzerine satış bedelini öğrenmek suretiyle önalım hakkını kullanabilecektir. TMK’da yasal önalım hakkı sadece paylı mülkiyette paydaşlara tanınmış bir hak iken 5403 s. Kanunda önalım hakkı paydaş olmayan sınırdaş arazi maliklerine de tanınmış, önalım hakkının kapsamı genişletilmiştir.   3. ÖN ALIM (ŞUFA) HAKKI NASIL KULLANILIR, ÖN ALIM HAKKININ KULLANILMASINDA UYGULANACAK USUL NEDİR? Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlanması kimi zaman dayanağını hukuki işlemlerden kimi zaman da doğrudan kanundan almaktadır. Ön alım hakkı da taşınmaz mülkiyetini kısıtlayan hallerden biri olduğundan bu başlık altında hukuki işlem yani sözleşmeden doğan ön alım hakkının kullanılması ile kanundan doğan ön alım hakkının kullanılması konuları ayrı ayrı değerlendirilecektir. Sözleşmeden doğan ön alım hakkının kullanılabilmesi için öncelikle yazılı bir ön alım sözleşmesinin yapılması gerekmektedir. Ön alım sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun “Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.” şeklindeki 237. madde hükmü uyarınca adi yazılı şekil şartına tabidir. Sözleşmeden doğan ön alım hakkının kullanılabilmesi için ikinci olarak ise taşınmazın Türk Borçlar Kanunu’nun 240. maddesi uyarınca satış ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işleme konu olması gerekmektedir. Ancak burada önemle belirtmek gerekir ki taşınmazın, mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hâllerinde ön alım hakkı kullanılamaz. Ön alım hakkının hangi süre içinde kullanılabileceği taraflarca sözleşmede kararlaştırılabilmektedir. Ancak bu süre, Türk Borçlar Kanunu’nun 238. maddesine göre en çok 10 yıl olabilmektedir. Eğer bu süre içinde bir satış yapılıp hakkın kullanılması imkânı doğmazsa ön alım hakkı sona erer (A. Lale Sirmen, Eşya Hukuku, s. 450, Yetkin Yayınları, Ankara, 2013). Sözleşmeden doğan ön alım hakkının kimlere karşı kullanılabileceği, Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Ön alım hakkı, tapu kütüğüne şerh verilmişse şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir (TMK md. 735). Ön alım hakkının şerh verilmemesi durumunda ise bu hak kişisel bir hak olduğundan sadece ön alım hakkını tanıyan malike ve onun külli haleflerine karşı kullanılabilecektir. Sözleşmeden doğan ön alım hakkının nasıl kullanılacağı da Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde esasen yasal ön alım hakkının nasıl kullanılacağı düzenlenmiş; 735. maddesinde ise “Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.” ifadesine yer verilmek suretiyle her iki ön alım hakkının da aynı şekilde, dava açılması suretiyle kullanılabileceğini belirtilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili 242. maddesinde ise “Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı dava açmak zorundadır.” ifadeleri kullanılmak suretiyle Türk Medeni Kanunu’na paralel bir düzenlemeye yer verilmiştir. İlgili yasal düzenlemelere göre sözleşmeden doğan ön alım hakkı, ancak dava açılarak kullanılabilecektir. Her ne kadar ön alım hakkının tapuya şerh verilmesinin etkisi ileride değerlendirilecek olsa da burada da tapu kütüğüne şerh verilen ön alım hakkı ile şerh verilmeyen ön alım hakkının kullanımında meydana gelen farklılığa değinilmesi gerekmektedir. Yukarıda bahsedildiği gibi ön alım hakkı tapu kütüğüne şerh verilmediği takdirde yalnızca ön alım hakkını tanıyan malike ve onun külli haleflerine karşı kullanılabilecektir. Böyle bir durumda malik ön alım sözleşmesinin konusunu teşkil eden taşınmazı üçüncü bir kişiye satar ve mülkiyeti üçüncü kişi üzerine geçirirse ön alım hakkı sahibi, yalnızca satıcıdan borca aykırı bu eylem nedeniyle uğradığı zararın tazminini talep edebilecek; alıcıya karşı tescile zorlama davası açamayacaktır. Sözleşmeden doğan ön alım hakkının tapu kütüğüne şerh verilmesi halinde ise ön alım hakkı sahibinin bu hakkını şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanabileceğine yukarıda değinilmişti. Bu durumda ön alım hakkı sahibi, ön alım sözleşmesinin konusunu oluşturan taşınmazı satın alan alıcıya karşı tescile zorlama davası açabilecek ve ön alım hakkını kullanabilecektir. Söz konusu davada bir yandan ön alım hakkının kullanılmasıyla birlikte alıcı ile hak sahibi arasında satış ilişkisi doğmakta bir yandan da bu ilişkiye dayanılarak alıcı tescile zorlanmakta ve mülkiyetin ön alım hakkı sahibine geçirilmesi sağlanmaktadır. Tescile zorlama davasında Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi uyarınca ön alım hakkı sahibi, kendisine mülkiyetin geçirilmesine karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Ön alım hakkı sahibi bu yükümlülüğünü yerine getirdikten sonra mahkeme, mülkiyetin ön alım hakkı sahibine geçtiğine karar vermektedir. Bu kararın kesinleşmesiyle birlikte mülkiyet, ön alım hakkı sahibine geçmektedir. Bu durum mülkiyetin tescilsiz kazanılma hallerinden biri olup tescilin buradaki etkisi açıklayıcıdır. Yasal ön alım hakkının kullanılması ile ilgili olarak Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler. Burada yasal ön alım hakkı Kanun’dan kaynaklandığından bu hakkın kullanılabilmesi herhangi bir sözleşmenin yapılmış olmasına bağlı değildir. Yasal ön alım hakkının kullanılabileceği süre ileride “hak düşürücü sürelere” ilişkin başlık altında izah edileceğinden burada değerlendirilmemektedir. Yasal ön alım hakkının nasıl kullanılacağı yukarıda belirtildiği gibi Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir. Yasal ön alım hakkı, alıcıya karşı dava açmak suretiyle kullanılabilmektedir.Sözleşmeden doğan ön alım hakkının kullanıldığı davaya ilişin olarak yukarıda yapılan açıklamalar, Türk Medeni Kanunu’nun düzenlemesi sebebiyle burada da geçerlidir. Yasal ön alım hakkının kullanılması ile ilgili farklı olarak birden fazla paydaşın bu hakkını kullanması sorunu gündeme gelmektedir. Bu sorunun çözümüne yönelik yasal bir düzenleme bulunmasa da Yargıtay Büyük Genel Kurulun 11.06.1947 tarihli 5/18 sayılı içtihadı birleştirme kararı burada uygulamaya yön vermektedir. İlgili kararda“İzaha hacet yoktur ki, gerek müstakil olsun ve gerek şayi olsun herkesin mülkünde istediği gibi tasarruf etmesi ve rızası olmadıkça kimsenin elinden mülkünün alınmaması insanların en başta gelen hürriyet hakkının tabii ve zaruri neticesidir. Fakat çok defa ihtilaf ve münazaalara yol açan iştiraki, mümkün olduğu kadar tahdit etmek ve aynı zamanda hissedarlar arasına yabancı sokmamak ihtiyacına mebni kıyasa muhalif olarak kanuni şufa hakkı ve bu hakla mülkiyetin takyidi kabul olunmuş bulunmaktadır. Bu ihtiyaç ve illette hissesi az olan da çok olan da eşittirler.” ifadelerine yer verilmiştir. Buna göre birden fazla paydaşın yasal ön alım hakkını kullanması durumunda her bir paydaş satılan paydan pay oranına bakılmaksızın eşit hisse edinebilmektedir. 4. ÖN ALIM (ŞUFA) HAKKINDAN FERAGAT VE BU HAKKI KULLANMAKTAN VAZGEÇMEK MÜMKÜN MÜDÜR? YASAL ÖN ALIM HAKKININ KULLANILMASI NASIL ENGELLENİR? Türk Medeni Kanunu, ön alım hakkından feragat ve ön alım hakkını kullanmaktan vazgeçmeyi ayrı ayrı düzenlemiştir. Bu konuyu değerlendirirken de ikili bir ayrım yapılmasında fayda bulunmaktadır. Zira ön alım hakkından feragat yalnızca yasal ön alım hakkı için mümkünken ön alım hakkını kullanmaktan vazgeçme hem yasal ön alım hakkı için hem de sözleşmeden doğan ön alım hakkı için mümkündür. Ön alım hakkını kullanmaktan vazgeçmeye ilişkin hükümler Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde düzenlenmiş olup Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinin atfı sebebiyle gerek yasal ön alım hakkına gerekse sözleşmeden doğan ön alım hakkına uygulanmaktadır. Yasal ön alım hakkından feragat etmek, yukarıda bahsedildiği gibi mümkündür. Ancak bahse konu feragat, Kanunla özel şekle tabi tutulmuştur. Türk Medeni Kanunu uyarınca ön alım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Görüldüğü üzere yasal ön alım hakkının kullanımı, paydaşlar arasında yapılacak bir sözleşme ile engellenebilmekte; söz konusu hak ortadan kaldırılabilmektedir. Ön alım hakkını kullanmaktan vazgeçmek de yine Türk Medeni Kanunu uyarınca mümkündür. Bu imkân, yukarıda değinildiği gibi hem yasal ön alım hakkı sahiplerine hem de sözleşmeden doğan ön alım hakkı sahiplerine tanınmıştır ve aynı koşullara tabidir. Belirli bir satışta ön alım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Ön alım hakkından feragat, ön alım hakkının bütün ön alım olaylarına ilişkin olarak ortadan kaldırılmasınıifade ediyorken; ön alım hakkını kullanmaktan vazgeçme, ön alım hakkının bir satış için ortadan kaldırılmasını ifade etmektedir (A. Lale Sirmen, Eşya Hukuku, s. 461, Yetkin Yayınları, Ankara, 2013). Yasal ön alım hakkının kullanımı, paydaşlar arasında yapılacak bir sözleşme ile engellenebileceği gibi kullanımı için öngörülen yasal süre içerisinde kullanılmaması halinde de engellenmektedir. Bu husus, ileride “hak düşürücü sürelere” ilişkin başlık altında izah edileceğinden burada değerlendirilmemektedir. Ayrıca cebrî artırmayla satışlarda da önalım hakkı kullanılamayacağından bu durumda da yasal ön alım hakkının kullanımı engellenmektedir.   5. YASAL ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI HALLER NELERDİR ? Taşınırlarda, (Paydaşlar dilerse, aralarında yapacakları hukuki işlem ile taşınır mallarda da önalım hakkını kurabilirler) Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde, Kamulaştırma ve arazi toplulaştırılması hallerinde, Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde, Elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde, (İstisnası : Kat mülkiyeti Kanunu’nun 8. Maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulan bağımsız bölümlerde paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü şahıslara satması haline diğer paydaşın şuf’a hakkını kullanması mümkündür.) Artırma yoluyla yapılan satışlardan cebri artırmayla satışlarda, Önalım hakkına konu olan payın mülkiyetinin bir hakim kararıyla başka bir kişiye geçirildiği hallerde, Satım karakterinin üstün bulunmayıp, bağışlama karakterinin ağır bastığı karma sözleşmelerde, Üçüncü kişi tarafından üstlenilen karşı edimin, önalım hakkı sahibi tarafından yerine getirilmesinin mümkün olmadığı hayat boyunca irat, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri ile önalım hakkı konusunun (payın) bir şirkete sermaye olarak konulduğu hallerde, İki şirketin birleşmesi halinde, Vakıf kurma işleminde, Mirasın geçmesi ve paylaşımında, mirastan feragat gibi miras hukukuna ilişkin amaç ve saiklerin ağır bastığı durumlarda, Paydaşların payını, çocuklarına, karı veya kocasına ya da bir hısımına devretmesi halinde şeklen bir satış sözleşmesi bulunmasa bile, gerçekte satıştan başka miras hukukuna ilişkin amaçlar veya bağışlama bulunan hallerde, Paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlar arasında fiilen taksim edilip de kullanılan bir kısmının verilmiş olduğu paydaş tarafından üçüncü bir kişiye satılması halinde, Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda          Eşyayı kullanma borcu doğuran adi kira, ürün kirası gibi ilişkilerde, Resmi şekle aykırı, muvazaalı ya da ehliyetsiz bir kişi tarafından yapılan ya da hukuka, ahlaka aykırı veya imkansız olan satış sözleşmelerinde (ortada geçerli bir satış sözleşmesi olmadığı için) önalım hakkı kullanılamaz.             (EREN/ Fikret, Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.XII, Y.2008, Sa.1-2) Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/2129 E. 2018/2729 K. ve 05.04.2018 tarihli kararına göre : “ Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.Önalım hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan haklardan olup bu sebeple yasa koyucu temliki tasarruflardan sadece gerçek anlamdaki satışlar için kabul etmiştir.Bu nedenle gerek öğretide gerekse de Yargıtay İçtihatlarında hibe, trampa, sermaye vaz'ı gibi tasarruflarda önalım hakkının cereyan etmeyeceği kabul edilmiştir. Somut olaya gelince; Trampa işlemine karşı önalım hakkı ileri sürülemez, dosyadaki bilgi ve belgelere göre trampa ile yapılan temlik işleminin davacıların önalım hakkını engellemek amacıyla yapıldığı ve gerçekte satış işlemi olduğu kanıtlanamamıştır. Bu sebeple, davanın reddi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru değildir.”   Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2016/296 E., 2018/860 K. ve 06.02.2018 tarihli fiili taksimi konu edinen bir başka kararına göre : “Önalım davasına konu payın dair bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış sebebiyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.” Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin bağış konusuna ilişkin 2017/4345 E., 2017/8634 K. ve 20.11.2017 tarihli bir başka kararında da şu ifadelere yer verilmiştir : “ Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında 20.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının, sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralının istisnası olduğu görülmektedir. Anılan kararın uygulanabilmesi için öncelikle satışın, satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçılar arasında yapılması gerekmeyip, temlikin taraflarının akraba olması yeterlidir. Temlikin akrabalar arasında satış şeklinde yapılmış olması halinde ise bu kez İçtihadı Birleştirme Kararının aradığı “hibe veya miras hukukuyla ilgili amacı” nın bulunup bulunmadığı hususunun, diğer bir ifade ile akrabalar arasında yapılan her temlikte somut uyuşmazlığın niteliğine göre temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalı ve ispatı halinde temlikle önalım hakkının kullanılmasının mümkün olamayacağı gözetilmelidir. Somut olayda; dava konusu 282 ada 30 parsel, 3. kat 8 no'lu bağımsız bölümdeki 1/3 hissesi ...adına kayıtlı iken 16.05.2011 tarihli resmi senetle davalı ...’a satıldığı, dava konusu payı satan ...’ın davalı ...'ın üvey abisi olduğu anlaşıldığından, payı devreden’in davalı ile yakın akrabalık bağı olduğu sabittir. 27.03.1957 günlü ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararı dikkate alındığında tarafların yakın akraba oldukları, yapılan satışın gerçekte bağış olduğu anlaşılmaktadır.Açıklanan nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi isabetsiz olduğundan, hükmün bozulması gerekmiştir.”                                                                                                                        6. ÖN ALIM DAVALARINDA HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELER NELERDİR? Türk Medeni Kanunu, ön alım hakkının kullanılabilmesi için birtakım hak düşürücü süreler öngörmüştür. Yasal ön alım hakkı ile sözleşmeden doğan ön alım hakkının kullanılması için öngörülen hak düşürücü süreler Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’nda benzer şekilde düzenlendiğinden burada ikili bir ayrım yapılmaksızın hak düşürücü sürelere yer verilecektir. Yapılan satış, ilgili yasal düzenlemelere göre alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK md. 733, TBK md. 241). Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer (TMK md. 733, TBK md. 242). Ön alım hakkı sahibinin satış işlemini hiç öğrenememesi, burada belirtilen sürelerin hak düşürücü olması sebebiyle hak sahibine mağduriyet yaşatmaktadır. Ön alım hakkı sahibi, bu durumda bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyen alıcı ve satıcıya karşı tazminat davası açarak zararının tazminini talep edebilmelidir. Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/2251 E. 2018/5987 K. ve 26.09.2018 tarihli kararına göre : “TMK'nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. TMK’nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak ...iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır. Somut olayda; davalının dava konusu taşınmazda pay satın aldığı tarih 26.04.2012, davacının dava açma tarihi ise 12.05.2014'tür. Dosya kapsamında davacıya yapılmış bir ihtar bulunmadığı, TMK 733. Maddesinde belirlenen iki yıllık hak düşürücü sürenin de dolduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.” 7. ÖN ALIM HAKKININ TAPU KÜTÜĞÜNE ŞERH VERİLMESİ MÜMKÜN MÜDÜR? Sözleşmeden doğan ön alım hakkının tapu kütüğüne şerh verilmesi mümkündür. Şerh, söz konusu kişisel hakkı kuvvetlendirdiği, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale getirdiği için oldukça önemli ve faydalıdır. Yukarıda 3. maddede değinildiği gibi sözleşmeden doğan ön alım hakkı tapu kütüğüne şerh verilmediği takdirde yalnızca ön alım hakkını tanıyan malike ve onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilmektedir. Ön alım hakkının tapu kütüğüne şerh verilmesi halinde ise söz konusu hak, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilecektir. Şerhin bir diğer etkisi ise ön alım hakkını eşyaya bağlı bir hak haline getirmesidir. Şerh sayesinde, ilk satışta kullanılması gereken ön alım hakkı artık şerh süresinde gerçekleşen bütün satışlarda kullanılabilir(Feride Demirbaş, Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, Ankara Üni. Hukuk Fak. Dergisi, 65 (2) 2016, s. 262; Tandoğan, s.281; Feyzioğlu s.471 vd.; Eren, s.442). Bunun anlamı, şerh verilmiş bir ön alım hakkının ilk satışta kullanılmaması halinde sona ermemesi, süresi içerisinde gerçekleşen bir diğer satışta kullanılabilmesidir. Tapu Sicil Tüzüğü’nün “Kişisel hakların şerhi için aranacak belgeleri” düzenleyen 47. maddesine göre sözleşmeden doğan ön alım hakkının tapu kütüğüne şerh verilebilmesi için yazılı sözleşme aranır. Bu yazılı şerh sözleşmesinde tarafların şerh süresini belirlemeleri mümkündür ancak belirlenecek bu süre on yılı geçemez. Zira şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer (TMK md. 735). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2013/6-494 E., 2014/153 K. sayılı ve 26.02.2014 önalım hakkının tapunun beyanlar hanesine tescil edilmesine ilişkin bir kararına göre : “Davacı ve davalıya pay satan dava dışı kişiler arasında 16.10.2009 tarihinde düzenlenen miras taksim sözleşmesinde yer verilen, "işbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmakla yükümlüdür ifadesiyle sözleşmeye dayalı önalım hakkı düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu'nun 213/3 maddesi hükmü gereği yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerli olup, tarafları bağlar; bu hak, 12.11.2009 tarihinde tapunun beyanlar hanesine tescil edildiğinden, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu durumda davacının, davaya konu payın davalıya satılması sebebiyle sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu halde mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.” 8. ÖRNEK ÖN ALIM SÖZLEŞMESİ NASIL OLMALIDIR? Ön alım sözleşmesinin yukarıda değinilen yasal düzenlemeler gereğince yazılı yapılması zorunludur. Ancak sözleşmenin resmi yazılı şekilde yapılması gerekmeyip adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Uygulamada ön alım hakkının kira sözleşmesine kayıt koymak suretiyle tanındığı da sıklıkla görülmektedir. Şekil şartından sonra dikkat edilmesi gereken bir diğer unsur tarafların kimliklerinin ve ön alım hakkına konu olan malın sözleşmede açık bir şekilde belirtilmesidir. Burada değinilmesi gereken bir diğer nokta ise ön alım hakkının tapu kütüğüne şerh verilmediği durumlarda ön alım hakkının hangi satış işlemi için tanındığı hususudur. Ön alım hakkı, yukarıda değinildiği gibi tapu kütüğüne şerh verildiğinde şerh süresi içerisinde bütün satışlarda kullanılabilmekteydi. Ancak ön alım hakkı şerh verilmediği durumda sözleşmede belirtilen satışta kullanılabilecektir. Eğer sözleşmede bu yönde herhangi bir belirleme yapılmadıysa ön alım hakkı yalnızca ilk satış işleminde kullanılabilecektir. 9. ÖNALIMDA MUVAZAA HALLERİ NELERDİR ? Muvazaa nispi ve mutlak muvazaa olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Yargıtay içtihatlarında da tanımlandığı üzere de mutlak muvazaada; taraflar gerçekte herhangi bir muamele yapmayı düşünmedikleri halde, sırf üçüncü şahıslara karşı onları aldatmak amacıyla, bir muamele yapmış gibi gözükmek için görünüşte bir muamele yapmaktadırlar. Nispi muvazaada ise; tarafların aralarında akdettikleri bir mukaveleyi kendi iradelerine uymayan ve dışa karşı yaptıkları başka bir muamele ile gizlemeleri söz konusu olmaktadır. Önalımda muvazaa halleri ise satış işleminde muvazaa ve satış bedelinde muvazaa şeklinde ortaya çıkmaktadır. a)      Satış İşleminde Muvazaa Satış işleminde muvazaa çoğunlukla payını satan ve payı satın alan kişi arasında yapılan görünüşteki pay satış sözleşmesinin amacının gerçekte satış olmayıp hibe(bağış), trampa (taşınmazların değiş tokuşu), ölünceye kadar bakıp gözetme sözleşmesi niteliğinde olduğu durumlarda karşımıza çıkmaktadır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2017/5918 E., 2018/1871 K. ve 13.03.2018 tarihli ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile ilgili bir kararına göre : “…muvazaa, irade ile beyan arasında kasten yaratılmış aykırılıktır. Böyle bir savunma ileri sürülmüşse, mahkemece dayanılan sözleşmedeki tarafların gerçek ve müşterek amaçlarının Borçlar Kanunu’nun 19. maddesi hükmünden yararlanarak açıklığa kavuşturulması gerekir. Zira bu gibi durumlarda ölünceye kadar bakım sözleşmesinin ivazlı olarak (bedel karşılığı) değil de, bağış amaçlı veya mirasçıların bazılarından mal kaçırmak amacı ile yapıldığı kabul edilmelidir. Somut olayda; davacı ile bakım alacaklısı olan davacının eşi, muris... ile arasında 17.09.2007 tarih 23674 yevmiye numarası ile ölünceye kadar bakım sözleşmesi düzenlenmiş, bakım alacaklısı muris ....06.09.2011 tarihinde vefat etmiş olup, geriye mirasçı olarak davacı 1969 doğumlu murisin ikinci eşi ... ile murisin ilk evliliğinden olan davalı kızı 1963 doğumlu ...kalmıştır. Dava konusu ölünceye kadar bakım sözleşmesi ile bakım alacaklısı muris ....davalı tarafından hasımsız olarak açılan 2012/49-2013/57 sayılı tereke tespiti dosyasındaki toplam dava konusu iki adet taşınmazının tamamını davacıya bırakmıştır. Dosyanın incelenmesinde, murisin dava konusu ölünceye kadar bakım sözleşmesine konu taşınmazlar dışında başkaca taşınmazının, malvarlığının bulunup bulunmadığı araştırılmamıştır. Sözleşme tarihindeki aile koşulları ve ilişkileri, murisin elinde bulunan malvarlığının tespit edilecek miktarı ile temlik edilen malın bütün mamelekine oranı dikkate alınarak ölünceye kadar bakım sözleşmesine konu edilen taşınmazların makul olarak değerlendirilebilecek miktarı aşıp aşmadığının 01.04.1974 tarih 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadi Birleştirme Kararı uyarınca, muris muvazaası ilkelerine uygun olarak yeterli araştırma ve inceleme yapılıp toplanan ve toplanacak olan deliller ile birlikte dinlenen taraf tanıklarının beyanları değerlendirilerek ölünceye kadar bakma sözleşmesinin terekeden mal kaçırma amaçlı ve muvazaalı olarak değil gerçekten murisin bakımını sağlamak amacıyla düzenlenip düzenlenmediği araştırılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken belirtilen hususlar gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.”   b)      Bedelde Muvazaa Tapuda önalım hakkının kullanılmasını önlemek amacıyla yapılan pay satışının bedelinin tapuda gösterilen değerden yüksek gösterilmesi veya daha az gösterilmesi şekillerinde karşımıza çıkmaktadır. Böyle bir durumda önalım hakkı sahibi satış bedelinde muvazaa yapıldığını ileri sürüp bu iddiasını kanıtlamalıdır. 10. BEDELDE MUVAZAA İDDİASININ KANITLANMASI ŞEKLİ NASIL OLMALIDIR ? Önalım hakkı sahibi, önalım bedelinin tapuda gösterilen değerden daha az veya daha yüksek olduğunu ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasına dayanarak açacağı davada, bu iddiasını kanıtlamak durumundadır. Önalım hakkı sahibi davacı, tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığı için bedelde muvazaa iddiasını her türlü delil ile ispatlayabilir. Ancak bu konu ile ilgili Yargıtay içtihatlarında da görüleceği üzere, sadece dava konusu payın keşif yapılarak bilirkişi aracılığıyla belirlenen değeri ya da sadece bu konuda dinlenen davacı tanıklarının payın davalıya hangi bedel karşılığında satıldığı konusunda açık, kesin ve görgüye dayanmayan bir beyanda bulunmaları muvazaanın ispatı hususunda tek başına yeterli olmamaktadır. Bahse konu delillerin diğer delillerle muvazaa iddiasını ispatlaması gerekir.             Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Daire’sinin 2014/10513 E., 2015/98 K. ve 12.01.2015 tarihli bir kararına göre : “Dava dilekçelerinde taşınmasın gerçek değerinin çok üzerinden satış bedeli gösterilerek satış yapıldığı ve satış bedelinin muvazaalı olduğu iddia edilmiş olup, muvazaa iddiasında bulunan davacı iddiasını kanıtlamakla yükümlüdür. Yapılan keşifte belirlenen taşınmaz bedelinin satılan hisseye göre oldukça yüksek bir bedelle satılmış olmakla beraber, Yargıtay kararında bedelin yüksek gösterilmesinin tek başına muvazaayı kanıtlamaya yeterli olmadığı belirtilmiş olup muvazaa iddiasının ispatı diğer delilerle birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir. Gerçekten de alıcı sübjektif nedenlerle taşınmaza daha fazla bir bedel ödemiş olabilir, taşınmaza duyulan ihtiyaç vb sebeplerle daha yüksek bir bedel ödenebilir. Somut olayda dosya ve birleşen dosya kapsamında dinlenen tanıkların beyanları tarafların ifadelerine dayanmakta olup ve hatta birleşen dosyada tanık olarak dinlenen davalı tanığı K. E. işlemin tarafı esasen davada tanık sıfatı bulunmamaktadır. Bu yönü ile tanık beyanları davayı aydınlatıcı mahiyette değildir.” Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2016/5929 E., 2018/7047 K. ve 23.10.2018 tarihli bir başka kararında da şu ifadelere yer verilmiştir : “ Mahkemece fiili taksimin mevcut olmadığı kanaatine varılması halinde; davacının bedelde muvazaa iddiasının değerlendirilmesi gerekir. Satış bedelinin satış akdinde gösterilen miktardan farklı olduğunu gösteren dosya içerisinde geçerli bir delil yoktur. Muvazaa iddiasının kanıtlanması için keşif tek başına yeterli delil değildir. Sadece davacının diğer delillerini doğrulamak bakımından önem arz eder. Bu nedenle, resmi senetteki satış bedeli, tapu harç ve masrafları depo edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, farklı gerekçelerle, bedelde muvazaa iddiasının kabulüne karar verilmesi de doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”

http://www.ghgazete.com/10-soruda-onalim-hakki
 
Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Aynen Taksim Seçeneğinin Değerlendirilmesi

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Aynen Taksim Seçeneğinin Değerlendirilmesi

Av. Murat Tezcan ve Stj. Av. Beyza Canbolat: Ortaklığın giderilmesi ya da eski ifadesiyle İzale-i Şuyu davaları mirasçılık ilişkisi sonrası en sıklıkla başvurulan dava türlerinden biridir. Bu davalarda sıklıkla başvurulan yol ortaklığın satış yoluyla giderilmesi olmasına karşın bu yolun mirasçılar aleyhine sonuçlar doğurması nedeniyle istenmeyen bir seçenek olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu nedenle ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesinin bilinmesi ve bazı avantajlar nedeniyle tercih edilmesi gerek bir seçenek olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu yazıda ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesi tüm detaylarıyla okurlarımızın bilgisine sunulmuştur.

http://www.ghgazete.com/ortakligin-giderilmesi-davasinda-aynen-taksim-seceneginin-degerlendirilmesi
 
 
HUKUKİ KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA VE İNSAN HAKLARI EYLEM PLANI

HUKUKİ KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA VE İNSAN HAKLARI EYLEM PLANI

    İdareler tarafından özel mülkiyete tabi taşınmaza karşı herhangi bir fiili el atmada bulunulmasa dahi imar planının fiilen hayata geçirilmediği durumlarda da kamulaştırmasız el atma eylemi oluşmaktadır. Bu tür kamulaştırmasız el atma fiili, yargı içtihatlarında ve doktrinde hukuki kamulaştırmasız el atma olarak adlandırılmaktadır. İmar planında kamu hizmetine tahsis edilen taşınmazın 2942 sayılı Kanun’da öngörülen beş yıllık makul süre içerisinde kamulaştırılmaması veya mülkiyet hakkının kullanılmasına engel teşkil edecek kısıtlılığın kaldırılmasını sağlayacak şekilde imar planı değişikliği yapılmaması hukuki kamulaştırmasız el atmaya vücut vermektedir. Danıştay içtihatlarında hukuki kamulaştırmasız el atma, “imar planı bulunan yerlerde uzun yıllar programa alınmama, imar planının fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma ya da takas cihetine gitmeme, pasif ve suskun kalınmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale edilme” şeklinde tanımlanmakta ve hukuki kamulaştırmasız el atmanın, mülkiyet hakkının özüne dokunan ve onu ortadan kaldıran bir niteliğe sahip bulunduğu içtihat edilmektedir.     Hukuki kamulaştırmasız el atma olgusunun hukukumuza kazandırılmasına ilişkin tarihsel süreçten de bahsetmek gerekmektedir. Hukukumuzda kamulaştırmasız el atma kavramı uzun bir süre yalnızca fiili el atmaya ilişkin olarak karşılık bulmuştur. Hukuki kamulaştırmasız el atma olgusunun hukukumuza kazandırılması ise Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2010/5-662 E. 2010/651 K. sayılı 15.12.2010 tarihli kararı ile mümkün olmuştur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun burada bahsi geçen kararına kadar yalnızca fiili el atmalar, kamulaştırmasız el atma olarak değerlendirilmiş; imar planında getirilen sınırlamalar nedeniyle taşınmazın hukuken kullanılamaması halleri kamulaştırmasız el atma olarak kabul edilmemiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.12.2010 tarihli kararında ise “... uzun yıllar programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma ya da takas cihetine gitmeyen davalı İdarece, pasif ve suskun kalınmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale edildiği; bu haliyle İdarenin eyleminin, mülkiyet hakkının özüne dokunan ve onu ortadan kaldıran bir niteliğe sahip bulunan kamulaştırmasız el koyma olgusunun varlığı için yeterli bulunduğu, her türlü izahtan varestedir. Bu itibarla, kamulaştırmasız el koyma olgusunun varlığının doğal sonucu, İdarenin hukuka aykırı eylemiyle mülkiyet hakkı engellenen taşınmaz mal sahibi davacının, dava yoluyla kamulaştırmasız el koyma hükümleri doğrultusunda mülkiyetin bedele çevrilmesini, eş söyleyişle idareden değer karşılığının verilmesini isteyebileceği açıktır.” ifadelerine yer verilerek imar kısıtlamalarından doğan müdahaleler ilk kez kamulaştırmasız el atma olarak kabul edilmiş ve bu durumlarda, maliklerin kamulaştırmasız el atma sebebiyle tazminat davası açabilmeleri mümkün hale getirilmiştir.     Hukuki kamulaştırmasız el atma olgusunun, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun yukarıda yer verilen kararı ile hukukumuza kazandırılmasından sonra hukuki kamulaştırmasız el atmaya ilişkin ilk yasal düzenleme 11.06.2013 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 6487 sayılı Kanun’un 21. maddesi ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na eklenen geçici 6. maddenin 10. fıkrasının 3. cümlesinde yer almıştır. Yapılan düzenlemede uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle veya ilgili kanunların uygulamasıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nda öngörülen idari başvuru ve işlemler tamamlandıktan sonra idari yargıda dava açılabileceği belirtilmiştir.     Hukuki kamulaştırmasız el atma olgusu, mevzuatta da karşılık bulduktan sonra 2016 yılında 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun ayrı bir maddesinde yeniden düzenlenmiştir. Bu kapsamda, 20.08.2016 tarihli ve 6745 sayılı Kanun’un 33. maddesiyle 2942 sayılı Kanun’a ek 1. madde eklenmiş; 34. maddesiyle de 2942 sayılı Kanun’un geçici 6. maddesinin onuncu fıkrasının üçüncü cümlesi yürürlükten kaldırılmıştır. İlgili yasal değişiklik sonucunda hukuki kamulaştırmasız el atma olgusunun 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun geçici 6. maddesindeki yeri sona ermiş; aynı Kanun’un ek 1. maddesinde ayrı bir hüküm olarak yer alması uygun görülmüştür. İki düzenleme arasında, hukuki el atılan taşınmazların kapsamı bakımından birtakım farklılıklar bulunmaktadır. 6487 sayılı Kanun ile eklenen geçici 6. maddede, 6745 sayılı Kanun ile eklenen ek 1. maddeden farklı olarak uygulama imar planı haricindeki planlarla ve ilgili kanunların (2863 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu vb.) uygulamasıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar için de hükümler bulunmaktaydı. Ancak konumu itibariyle kısıtlılık içeren, özel kurallara ve kanunlara sahip alanlarda yer alan taşınmazlar, ek 1. madde kapsamına dâhil edilmemiştir. 2942 sayılı Kanun’un ek 1. maddesinin kapsamı, yalnızca uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlara ilişkindir.     6745 sayılı Kanun’un getirdiği bir diğer yenilik ise 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na geçici 11. maddenin eklenmesine ilişkindir. Geçici 11. maddede, ek 1. maddenin birinci fıkrası kapsamında kalan ve bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında aynı fıkrada belirtilen sürenin, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren başlayacağı düzenlenmiştir. Geçici 11. maddenin yürürlüğe girmesiyle birlikte ek 1. madde kapsamında olan ve imar planı ile hukuki el atılan taşınmazlar hakkında 07.09.2021 tarihine kadar hukuki kamulaştırmasız el atma davası açılması imkânsız hale getirilmiştir. İlgili hüküm, maliklerin kamulaştırmasız el atma davası açabilmelerini ve taşınmazlarının bedeline kavuşmalarını geciktirdiği gibi mülkiyet hakkını da ihlal etmektedir. Ancak ilgili hükmün Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesiyle birlikte maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce uygulama imar planıyla kamu alanı olarak belirlenen taşınmazlara yönelik tazminat talep edilebilmesi için 07.09.2021 tarihine kadar bekleme zorunluluğu ortadan kaldırılmıştır.     2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda hukuki kamulaştırmasız el atmaya ilişkin yapılan son değişiklik ise ek 1. maddenin 1. fıkrasının birinci cümlesi dışında kalan bölümünün Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesine ilişkindir. Ek 1. maddenin 1. fıkrasının birinci cümlesi dışında kalan bölümü, ilgili idarelerin beş yıllık sürede belirtilen işlemleri yapmamaları hâlinde izlenecek süreci öngörmektedir. Anayasa Mahkemesinin ilgili iptal kararına göre ek 1. maddenin 1. fıkrasının birinci cümlesi dışında kalan kısmında yer alan düzenlemeler gereği Kanun’un geçici 6. maddesindeki malik aleyhine olan hükümlerin sürekli nitelikte uygulanması bu davalarda kamulaştırma için Anayasa’nın 46. maddesinde öngörülen güvenceleri etkisiz bırakacaktır. Bununla birlikte ek 1. maddenin geçici 6. maddeye atıf yapmayan fıkralarının da taşınmazın bedelinin gerçek karşılığa ulaşması bakımından elverişli düzenlemeler içermediği, kamulaştırmada anayasal ilkeler olarak ifade edilen nakden ve peşin olarak ödeme ile kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanmasına aykırılık teşkil ettiği gerekçeleriyle Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edildiği görülmektedir. Gerçekten ek 1. maddenin 1. fıkrasının birinci cümlesi dışında kalan bölümü malik aleyhine birçok hüküm içerdiği gibi kamulaştırma için öngörülen anayasal ilkelere de aykırılık teşkil etmekteydi. Ancak ilgili bölümün iptal edilmesinden sonra yeniden bir yasal düzenleme yapılmaması hukuki kamulaştırmasız el atma davaları açısından büyük bir yasal boşluğun doğmasına neden olmuştur.     Nitekim 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun ek 1. maddesinin 1. fıkrasının birinci cümlesi dışında kalan bölümü, idarenin hukuki kamulaştırmasız el atma eylemi ile karşılaşan malikin izleyeceği yolu, hukuki kamulaştırmasız el atma davalarında görevli yargı yerini, bu davalarda uygulanacak işlemleri düzenlemekteydi. Şimdiki durumda ise malikin; hukuki kamulaştırmasız el atma davası açmadan önce idari başvuru yapıp yapmayacağı, davasını hangi mahkemede açacağı, açtığı davada yapılacak hesaplamada taşınmaz bedelinin hangi tarihteki niteliklerinin esas alınacağı, hangi tür faizin uygulanacağı, ödemelerde taksitlendirmeye gidilip gidilemeyeceği, harç ve vekâlet ücretlerinin nasıl belirleneceği ve sair hususlar belirsiz hale gelmiştir.     Burada Cumhurbaşkanı Recep Tayyip ERDOĞAN tarafından açıklanan İnsan Hakları Eylem Planına da değinmekte fayda bulunmaktadır. Zira ilgili eylem planında da hukuki kamulaştırmasız el atmaya ilişkin önemli hedef ve faaliyetlere yer verilmişse de yasal boşluğun ortaya çıkardığı belirsizlikleri ortadan kaldıracak düzenlemelere yer verilmemiştir.   İnsan Hakları Eylem Planının mülkiyet hakkına ilişkin düzenlemeleri incelendiğinde öncelikli hedefin, kamulaştırma uygulamalarından kaynaklı mülkiyet hakkı ihlallerinin önlenmesi olduğu görülmektedir. Mülkiyet hakkının daha etkin korunması amacına matuf olarak öngörülen ilk hedefin, kamulaştırma işlemlerinde yaşanan sorunları çözmeye yönelik olması son derece önemlidir. İnsan Hakları Eylem Planında hukuki kamulaştırmasız el atmadan doğan uyuşmazlıklar da unutulmamış; imar planlarında, kamu hizmetine tahsis amacıyla mülkiyet hakkına getirilen sınırlandırmalar ile hukuki el atmadan kaynaklı mağduriyetlerin giderileceği düzenlenmiştir. İnsan Hakları Eylem Planında mülkiyet hakkına ilişkin önemli hedefler belirlenmiş; bu hedeflerin hayata geçirilmesinde faydalı olacağı şüphesiz çözümler, tedbirler düzenlenmiştir. Ancak hukuki kamulaştırmasız el atma bakımından hukuk devletine olan güvenin sarsılmasına engel olacak, yukarıda yer verilen belirsizlikleri önleyecek, temel insan hakkı olan mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerin engellenebilmesini sağlayacak yasal düzenlemeye ihtiyaç duyulduğu şüphesizdir.

http://www.ghgazete.com/hukuki-kamulastirmasiz-el-atma-ve-insan-haklari-eylem-plani
 
Stj. Av. Seda Özer: Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri

Stj. Av. Seda Özer: Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri

Taşınmazlarla ilgili yapılan kira sözleşmelerinde yaşanılan en sık hukuki uyuşmazlıklar sözleşmenin sona erme zamanına ve şekline ilişkindir. Bu kapsamda yazarlarımızdan Stj. Av. Seda Özer hazırladığı ayrıntılı çalışmada tüm olasılıkları değerlendirerek siz okuyucularımızın değerlendirmelerine sundu.

http://www.ghgazete.com/kira-sozlesmelerinin-sona-erme-halleri
 
Av. Murat Tezcan-Stj.Av. Nuray Çırakoğlu:Arkeolojik Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları ile Trampası

Av. Murat Tezcan-Stj.Av. Nuray Çırakoğlu:Arkeolojik Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları ile Trampası

Özel mülkiyete tabi taşınmazların sit alanına dahil edilmesi sonucu , özel mülkiyet aleyhine birçok sınırlama getirilmektedir. Söz konusu bu sınırlamaların malik aleyhine olduğu duraksamaya yer olmayacak şekilde açıktır. Bu nedenle ilgili taşınmazların hazine taşınmazları ile trampası önemli bir seçenek olarak önümüzde durmaktadır. Yazarlarımızdan Av. Murat Tezcan ve Stj. Av. Nuray Çırakoğlu'nun birlikte kaleme aldığı bu ayrıntılı çalışma trampa sürecine ilişkin tüm sorulara cevap vermeye çalışmaktadır.

http://www.ghgazete.com/arkeolojik-sit-alanlarinda-kalan-tasinmazlarin-hazine-tasinmazlari-ile-trampasi
 
Av. Murat Tezcan- Stj. Av. Beyza Canbolat:&quot;Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Arsa Payı Problemi&quot;

Av. Murat Tezcan- Stj. Av. Beyza Canbolat:"Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Arsa Payı Problemi"

Kentsel dönüşüm uygulamalarının yaygınlaşması sonrasında sıkça gündeme gelen arsa payı kavramı ve arsa payı düzeltim davaları birçok yönüyle incelenmesi gereken bir konu haline gelmiştir. Bu nedenle Av. Murat Tezcan ve Stj. Av. Beyza Canbolat yazdıkları "Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Arsa Payı Problemi" makalelerinde bu konuyu tüm yönleriyle Değerlendirmeye çalıştılar.

http://www.ghgazete.com/av-murat-tezcan-stj-av-beyza-canbolatkentsel-donusum-uygulamalarinda-arsa-payi-problemi
 
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KARARA KATILMAYAN MALİKLERİN DURUMU

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KARARA KATILMAYAN MALİKLERİN DURUMU

Kentsel dönüşüm kapsamına alınmanın ilk şartı, riskli alan, riskli yapı veya rezerv yapı alanı tespitinin yapılmasıdır zira ifade edildiği üzere kentsel dönüşüm projeleri, riskli alanlar, riskli yapılar ve rezerv yapı alanları üzerinde uygulanmaktadır. 6306 sayılı Kanun’a göre riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Anılan hükme binaen malikler, yukarıda bahsedilen tespitlerin akabinde taşınmaza ilişkin karar almak üzere toplantı yapmalıdırlar. Bu toplantıda, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile şunlara karar verilir: riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesi, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılması, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesi verilen kararlardandır. Bu kararlar, anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanun’a göre tebliğ edilir. Bu karara katılmayanların arsa paylarının akıbeti, 6306 sayılı Kanun’da belirtilmiştir. Kanun’a göre karara katılmayanların arsa paylarının rayiç değeri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından tespit ettirilir. Bahse konu paylar, tespit edilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde nasıl bir yol izleneceği de yine 6306 sayılı Kanun’da belirtilmiştir. Kanun’un 6. maddesinin 2. fıkrasına göre “gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki bu taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.” Görüldüğü üzere yasa koyucu, çoğunluğun sağlanamadığı durumlarda taşınmazın bütünüyle kamulaştırılacağından söz etmektedir. Maliklerin mülkiyet hakkını tümüyle sona erdiren bu hüküm de kentsel dönüşüm uygulamalarında “arsa payı”nın önemini bir kez daha ortaya koymaktadır. Kentsel Dönüşümde Anlaşmaya Katılmayan Malikin Hakları Kentsel dönüşümde riskli olarak tespit edilen ve yıkılan yapının maliklerinin bundan sonraki süreç hakkında karar vermesi gerekiyor. Bu nedenle yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılıyor. Bu toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettiriliyor. Bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır, anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar veriliyor. Bu karar tutanağa bağlanır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanıyor. Peki, kentsel dönüşümde anlaşmaya katılmayan malikin hakları nelerdir? En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir. ***Üçte iki çoğunluğun göndereceği ihtarname, hangi adrese tebliğ edilecektir ? Tebligat Kanunu’nun 10. Maddesinde, “Tebligat, tebliğ yapılacak şahsın bilinen en son adresine yapılır” hükmü mevcuttur. Tebligatın bilinen adrese yapılamaması halinde ise, tebligat, kişinin adres kayıt sisteminde (Nüfus kaydında yer alan adresi) bulunan adrese yapılır. Yani, tebligat, öncelikle, kat malikinin bilinen son adresine gönderilecektir. Bilinen adres kavramı içerisine, resmi mercilerde bulunan adresler veya tarafların resmi başvurularda bildirdikleri adreslerin dahil olduğunu düşünüyoruz. Tebligatların direkt olarak, kişinin nüfus kaydında yer alan adrese(Mernis adresi) gönderilmesi yasaya aykırı olacaktır. Nitekim, 6306 sayılı yasanın 5/10. Maddesinde yer alan “Bu Kanun uyarınca yapılan iş ve işlemlere ilişkin olarak adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilen adreslere yapılan tebligat, muhataplarına yapılmış sayılır” ifadesi, Anayasa Mahkemesi’nin 27.02.2014 tarihli kararı ile iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesi, kararında, kentsel dönüşüm işlemleri kapsamında yapılacak tebligatların hak kaybına neden olunmaması için, 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri esas alınarak gerçekleştirilmesi gerektiğini tespit etmiştir.*** En az üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve anlaşma şartları Müdürlüğümüze bildirilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; Bakanlıkça tespit ettirilen arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır. Üçte İki Çoğunluk Kararına Karşı Hukuki Başvuru Yolları   Üçte iki çoğunluk kararının tebliğ alan ve çoğunluk kararına uyarak, 15 gün içerisinde sözleşmeye katılması ihtar edilen, azınlık hissedarları ne yapacaktır ? Söz konusu kararın iptalini isteme hakları var mıdır ? Böyle bir hakları varsa, ne kadar süre içerisinde, hangi mahkemeye başvurulacaktır ? 6306 sayılı yasanın temel mantığı, dava açılmadan ve hukuki yollara başvurulmadan dönüşümün hızlı şekilde sonuçlandırılmasıdır. Uzayan yargı süreçleri dikkate alındığında, yargı makamlarına başvurulmadan konunun çözülmesinin hedeflendiği kanaatindeyiz. Yasa yolları ve hukuki itiraz mekanizmaları kanunda düzenlenmemiştir. Bu sebeple, bahse konu sorulara, “Genel Hükümler” kapsamında cevap verilmesi mümkündür. Çoğunluk kararı ile haklarının zarara uğradığını, hakkaniyete uygun bir paylaşım yapılmadığını, imzalanması istenen sözleşmenin hukuki güvence içermediği gibi sebeplere dayalı olarak, mülk sahiplerinin, çoğunluk tarafından imzalanan sözleşmenin iptali için, Hukuk Mahkemelerinde davalar açtıkları görülmektedir. Ayrıca, toplantıya çağrının usulsüz olduğu ve alınan kararların usulüne uygun olmadığı konularında da davalar açılmaktadır. Çoğunluk kararına karşı açılabilecek davaların öncelikle görev yönünden çözüme kavuşturulması gerekmektedir. 6306 sayılı yasa kapsamında, riskli yapının ne şekilde değerlendirilebileceğine ilişkin karar toplantısı, kat mülkiyeti kanunundaki usullere mi tabi olacaktır. Yoksa, bu toplantı genel hükümlere göre mi yürütülecektir. Çoğunluk kararı toplantısı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olduğu kabul edildiğinde, görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Ancak toplantı, kendine özgü koşulları nedeniyle, genel hükümlere tabi tutulduğu takdirde, bu durumda, görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemeleri olacaktır. Konuya ilişkin olarak, açılan davalarda, Yargıtay 20. Hukuk Dairesince verilen ; “Görev Yeri Belirleme” kararlarında tam bir istikrar olduğu söylenemez. Yargıtay İçtihat örnekleri aşağıda yer almaktadır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin, 10.12.2015 tarih ve 2015/5616 Esas., 2015/12443 Karar nolu içtihadında ; 6306 sayılı yasa kapsamında alınan, 2/3 çoğunluk kararının iptaline yönelik davalarda, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görevli olduğu belirtilmiştir. Kat mülkiyeti kurulmuş olan binalarda, 6306 sayılı yasaya göre alınan kararların iptali davasının Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görüleceği belirtilmiştir. Karar Metni aşağıda yer almaktadır ;  “Dava, kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkindir. Sulh Hukuk Mahkemesince, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanununun kapsamında olmadığı gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir. Asliye Hukuk Mahkemesince ise, kat malikleri kurulu kararının iptali ile bu kararın bir sonucu olarak dava dışı yüklenici ile kat maliklerinin yaptığı sözleşmenin iptali talep edildiğine göre, davanın 634 sayılı KMK’nın 33. maddesi kapsamında açıldığı ve görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 1. maddesi hükmüne göre, bu Kanundan doğan anlaşmazlıkların (değerine bakılmaksızın) Sulh Hukuk Mahkemesinde çözümlenmesi gerekmektedir. 6100 sayılı HMK’nın 2/1. maddesinde de “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça Asliye Hukuk Mahkemesidir.” hükmüne yer verilmiştir. Somut olayda davacılar, Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mh., 566 ada 73 sayılı parsel taşınmazda hisse sahibi olduklarını, apartman yönetiminin 11/12/2013 tarihinde almış bulunduğu kat malikleri kararının Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olduğunu, bu karara göre Anahtar Teslimi Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi yapıldığını, toplantıya çağrının yasalara uygun şekilde yapılmadığını, alınan kararların malikleri zarara soktuğunu belirterek, 11/12/2013 tarihli genel kurul kararlarının ve Beşiktaş 1. Noterliğinin Düzenleme Şeklinde Anahtar Teslimi Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin iptaline karar verilmesini talep etmiştir. Dolayısıyla iptali istenen karar 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan bir karar olsa da, 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan kat malikleri kurulu kararlarının iptali ya da başkaca anlaşmazlıkların hangi mahkemede ne şekilde çözüleceğine ilişkin özel hükümlerin bulunmaması, davanın 634 sayılı KMK’nın 33. maddesi kapsamında açılmış olması nedeniyle aynı Kanunun Ek-1. maddesi hükmüne göre uyuşmazlığın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülerek sonuçlandırılması gerekmektedir. SONUÇ : Yukarıda belirtilen nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince, İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE, 10/12/2015 gününde oy birliğiyle karar verildi.” Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin, 09.11.2015 tarih ve 2015/8497 Esas, 2015/10830 Karar sayılı içtihadında, da; 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan üçte iki çoğunluk kararı uyarınca imzalanan, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İptali ve yeni projeye göre dairesinin küçülecek olması nedeniyle, uğradığı maddi zararın tazmini için açılacak davanın Asliye Hukuk Mahkemesinde görüleceği belirtilmiştir. Ancak, bu örnek olayda, Kat Malikleri Kurulu kararının iptali için Sulh Hukuk Mahkemesinde, müteahhit ile imzalanan sözleşmenin iptali için, Asliye Hukuk Mahkemesinde ayrı davalar açılmıştır. Bu sebeple, davanın Asliye Hukuk Mahkemesinde görüleceği içtihat edilmiştir. “Taraflar arasındaki davada İstanbul Anadolu 9. Asliye Hukuk ve 14. Sulh Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü:    Dava, sözleşmenin iptali ve maddi manevi tazminat istemine ilişkindir. Asliye Hukuk Mahkemesince, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklandığı gerekçesi ile görevsizlik kararı verilmiştir. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından ise, uyuşmazlığın kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığı, mal varlığına ilişkin bu davanın değeri ne olursa olsun asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiği gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.     634 sayılı Kanunun 35/b maddesinde “Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması” hükmüne, 16. maddesinde “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.” hükmüne, Ek madde 1’de de “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.” hükmüne yer verilmiştir. Somut olayda, davacı, … Apartmanında kat maliki olduğunu, taşınmazın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak tescil edilmesi nedeniyle, kat malikleri kararıyla, müteahhit olarak … İnşaat San.ve Tic.Ltd.Şti. ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmeyi kendisinin ve … numaralı daire malikinin kabul etmemesi nedeniyle hakaret ve tehditlere uğradığını, evinden taşınmak zorunda kaldığını, ayrıca 3+1 olan dairesinin yeni projede % 12 oranında küçültüldüğünü belirterek, inşaat sözleşmesi nedeniyle uğradığı maddi ve manevi tazminatın tahsili ile sözleşmenin iptalini istemiş olup, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına dair alınan kat malikleri kararının iptali için daha önce İstanbul Anadolu 18. Sulh Hukuk Mahkemesinin, 2014/156 sayılı ve İstanbul Anadolu 7.Sulh Hukuk Mahkemesinin, 2013/533 sayılı dosyalarında davalar açıldığı, uyuşmazlık konusu davanın ise Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanmadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat ve sözleşme iptali davası olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda, HMK’nın 2. maddesi gereğince malvarlığına ilişkin uyuşmazlığın dava değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince İstanbul Anadolu 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE 09/11/2015 gününde oy birliğiyle karar verildi.” Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, konuya ilişkin olarak düzenlediği, 04.11.2015 tarih ve 2015/1794 Esas, 2015/15821 Karar sayılı içtihadında ; “Riskli yapı yıkılıp, arsa müşterek mülkiyete dönüştürülmediği sürece, 2/3 çoğunluk tarafından alınana kararların iptaline ilişkin davanın, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, Sulh Hukuk Mahkemesinde yürütüleceği belirtilmiştir. Yine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin, 26.11.2015 tarih ve 2015/2026 Esas, 2015/17243 Karar sayılı içtihadında ; “Bina yıkılmadan önce alınan 2/3 çoğunluk kararının iptaline ilişkin davada göre, 634 sayılı yasa kapsamında Sulh Hukuk Mahkemesince görüleceği belirtilmiştir. Kanaatimizce, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 316. Maddesi uyarınca, Basit Yargılama Usulü uygulanması nedeniyle, 6306 sayılı yasaya ilişkin her türlü davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olmalıdır. Örneğin, kira sözleşmelerinde miktar sınırına bakılmaksızın, her türlü ihtilafta, Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Benzer bir uygulama, kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin ihtilaflar için de yürürlüğe konulmalıdır. 6306 sayılı yasanın temel mantığı düşünüldüğünde, Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli olması pratik açıdan daha uygundur. Yukarıda belirtilen içtihatlar, 6306 sayılı Kanunun 6. Maddesi değiştirilmeden önceki metni esas alınarak verilmiş kararlardır. İçtihatların temel mantığı, 6306 sayılı yasaya göre yapılacak uygulama işlemleri ve çoğunluk kararına bağlı uygulamaların, riskli yapı yıkıldıktan sonra hayata geçirilmesi gerektiği düşüncesine dayanmaktadır. Gerçekten de yasanın değişmeden önceki lafzı bu şekildedir. Ancak, söz konusu yasa maddesinde, 14.04.2016 tarihinde yapılan değişiklikle, “YAPILAR YIKTIRILMADAN ÖNCE” hak sahiplerinin, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalanması dahil her türlü kararı alabileceği belirtilmiştir.

http://www.ghgazete.com/kentsel-donusumde-karara-katilmayan-maliklerin-durumu
 
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart

Bu yazımızda, arsa sahipleri ile akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaatı belirlenen sürede tamamlayamayan yüklenicinin cezai şart ödeme sorumluluğunun hangi hallerde doğacağı, cezai şart türleri ve cezai şartın hukuki niteliğine yer verilmiştir.

http://www.ghgazete.com/arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmelerinde-cezai-sart
 
İMAR PARA CEZALARI VE UYGULAMASI

İMAR PARA CEZALARI VE UYGULAMASI

(3194 SAYILI İMAR KANUNU’NUN 42. MADDESİ KAPSAMINDA)

http://www.ghgazete.com/imar-para-cezalari-ve-uygulamasi
 
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdü ve Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdü ve Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi serisinin ilk yazısında, sözleşmeye aykırı davranarak inşaatı zamanında teslim etmeyen yüklenicinin hangi koşullarda temerrüde düşeceği, temerrüt durumunda maddi ve manevi olarak zarara uğrayan arsa sahibi lehine kanunda öngörülen seçimlik hakları ve talep edebileceği zarar kalemlerine yer verilmiştir.

http://www.ghgazete.com/arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmelerinde-yuklenicinin-temerrudu-ve-arsa-sahibinin-secimlik-haklari
 
İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE EKSİK İŞ

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE EKSİK İŞ

Sözleşmelerden taraflarından birinin (yüklenicinin), sözleşme kapsamında yapmayı üstlendiği edimin bir yapı olduğu sözleşmeler, “inşaat sözleşmeleri” olarak adlandırılır. Bu sözleşmeler tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir ve sözleşmenin karşı edimi inşaat sözleşmesinin türünü belirler. Uygulamada en çok karşılaşılan inşaat sözleşmeleri türleri; genel inşaat sözleşmeleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve gelir paylaşımlı inşaat sözleşmeleridir. Eksik iş, sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırılan işlerden bir veya birkaçının yapılmamasıdır. İş sahibinin, eksik işler nedeniyle oluşan zararı, olumlu zarar kapsamında olup, Türk Borçlar Kanunu'nun 112. maddesi uyarınca talep edilebilir. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin, sözleşme uyarınca meydana getirip süresinde teslim ettiği, eserde, teslime engel olmayacak seviyede eksik işler bulunabilir. Bu eksiklikler, eserin, iş sahibi tarafından teslim alınmasına engel değildir. Meydana getirilmekte olan bir eserde, eksik veya ayıplı işler bulunduğunu söyleyebilmek için, o eserin öncelikle yüklenici tarafından iş sahibine teslim edilmesi gerekir.  Kısaca, eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi veya bedeli; ancak, eserin tesliminden sonra söz konusu olur. Eser sözleşmelerinde; eksik işlerin giderilmesinde veya bedelinin istenmesinde zamanaşımı süresi, teslimden itibaren beş yıldır. (TBK m. 147/son).  Eksik iş kavramının daha iyi anlaşılabilmesi için, ayıplı ifa ile farkının anlatılmasının yerinde olacağı kanaatindeyiz. Yargıtay, eksik ifa ile ayıplı ifa arasındaki farkı, "Eksik iş, sözleşme konusu işin bir kısmının hiç yapılmamasıdır; yani yapılmayan iştir. Ayıplı iş ise, eksik işten farklı olup, esasen yapılan iştir. Ayıp, bir malda ya da eserde sözleşme ve yasa hükümlerine göre normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bozuklukların bulunmasıdır. Kısaca; ayıp, eşyanın normal niteliklerinden ayrılmasıdır.” şeklinde açıklamıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 27.09.2000 ve 25.04.2018 tarihli kararlarında sırasıyla “Ayıplı iş vasıf noksanlığını ifade ettiği halde, noksan iş kavramı yapılmayan işi ortaya koyar", "Ayıp kavramı ile eksik iş ise birbirinden farklıdır. Ayıp; yasa ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği ya da olmaması gereken vasıfların olmasıdır. Eksik iş ise; sözleşme konusu işlerin yapılmaması yani hiç yapılmayan iştir " ifadeleri ile eksik ifa ve ayıplı ifa ayrımı yapılmıştır. Yargıtay, bu ayrımı örnek üzerinde somutlaştıran bir kararda ise, "öncelikle sözleşmede açıkça yazılı olan daire başına birer otoparklık yerin tahsisi taahhüdünün yerine getirilmemesi ayıp değil, mahiyetince eksik iş niteliğindedir." ifadelerine yer vermiştir. Görüldüğü üzere, Yargıtay'ın eksik iş ve ayıp yönünden yaptığı ayrım, yapılıp yapılmama kriterine göre belirlenmektedir. Sonuç olarak; eksik ifa hali en temelde, borçlanılmış olan bütün işlerin tamamlanmaması hali olarak tanımlanabilir. Ayıbın varlığı ise, sözleşmede kararlaştırılan ya da pozitif hukuk veya güven ilkesi gereği olması gereken niteliğin bulunmamasıdır. Başka bir değişle; eserin meydana getirilmesi için sözleşme gereği yapılması gereken bir iş yapılmamışsa, eksik ifa söz konusudur; eserin yüklenici tarafından, sözleşmede veya yasada öngörülen niteliklerine aykırı olarak yapıldığı durumlarda ise, ayıplı ifadan söz edilebilir. Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatları ve 2011 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararı uyarınca, eksik işlerden doğan uyuşmazlıklarda genel hükümler, ayıptan doğan sorumlulukta ise TBK m. 474 vd. hükümleri uygulanmalıdır. Eksik ifa halinde, TBK m. 474 hükmünde düzenlenmiş bulunan ayıbı muayene ve ihbar külfeti, genel hükümlerin uygulanıyor olması sebebiyle, uygulanmaz. Eksikliğin tamamlanması talebi için, teslim edilirken ihtirazi kayıt öne sürülmesi gerekmemektedir. Doğrudan müteahhidin sorumluluğuna gidilebilir. Sonuç olarak, eğer eserde eksik iş var ise, bu durum kural olarak hiç ifa etmeme anlamına gelir ve yüklenici borçlu TBK m. 112 vd. hükümlerine tabi olur. Yüz ölçüm eksikliği, yapı kullanma izin belgesinin alınmamış olması, ortak yerlerdeki eksiklikler gibi, eksik iş mi yoksa ayıplı ifa mı olduğu tartışmalı olan hususlar, Yargıtay tarafından incelenmiştir: Yargıtay, inşaat sözleşmesinde taahhüt edilen eserde yüzölçümü eksikliği olmasını eksik ifa olarak kabul etmektedir. Kararlarında da, bağımsız bölümlerdeki yüzölçümü eksikliğinin ve bağımsız bölümlerin taahhüt edilenden daha küçük ya da daha az sayıda yapılmasının eksik iş olduğu görüşü benimsenmektedir.* Hukuk Genel Kurulu'nun 1992 tarihli kararıyla bağımsız bölümde yüz ölçümü eksikliğini eksik iş olarak nitelendirmiştir. *Yargıtay 15. HD.17.06.2008 tarih ve 2008/1942 E. 2008/4021 K.: “Eser sözleşmesine göre yüklenici sözleşme hükümlerine ve projesine uygun olarak davacıya ait daireleri yapıp teslim etmek yükümlülüğü altındadır. Bağımsız bölümdeki mesaha küçüklüğü eksik iş niteliğinde olup, davacının bu nedenle uğradığı zararın tahsiline hükmedilmesi gerekir.” Yapı kullanım izin belgesi (iskan ruhsatı) almayı yüklenicinin üstlendiği durumlarda Yargıtay, 90 lı yıllara kadar ayıp olarak nitelendirmekteyken** 90’lı yıllardan sonra yüklenici tarafından yapı kullanma izin belgesinin alınmamasını eksik iş *** olarak nitelendirmiştir. Doktrinde de bu konuda görüş ayrılıkları mevcuttur. Yapı kullanma izni alınmadığında bazı yazarlar hukuki ayıp olduğunu savunmaktadır. Çünkü bu izin alındığında, inşa edilen bağımsız bölümlerin hukuka uygun olarak yapıldığı kabul edilir. Fakat bu iznin alınmamasının sebebi binada yer alan eksiklikler ise burada maddi ayıp olduğu kabul edilir. Bir diğer görüşe göre ise yapı kullanma izni alınmadığında eksik ifa hali ortaya çıkar. Bizim de görüşüne katıldığımız bir kısım yazarlar tarafından ise, yapı kullanılma izninin alınmadığı hallerde teslimin gerçekleşmediğini, müteahhit tarafından yapı kullanma izni alma taahhüdünde bulunulan sözleşmede, bu iznin alınmaması halinde eksik ifa olacağı, eser sözleşmesinde nitelik kavramının fiziki özellikleri ifade ettiği, hukuki durumun nitelik sayılamayacağını, bu sebeple de yapı kullanma izin belgesi alınmamasının ayıp kapsamında değerlendirilemeyeceği savunulmaktadır. **Yargıtay 15. HD.04.10.1989 tarih ve 1989/2731 E. 1989/4015 K.: “Oturma izninin alınmaması açık bir hukuki ayıp teşkil eder. Borçlar Kanunu madde 362 hükmü gereğince iş sahibi eseri teslim alırken bunun kusur ve ayıplarını yükleniciye derhal ihbar etmesi gerekir. Aksi halde yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulmuş olur.” ***Yargıtay 15. HD.28.02.2005 tarih ve 2004/4417 E. 2005/1075 K.: “Sözleşmede yer alan anahtar teslimi olgusu iskân izni alınması koşulunu da kapsamakta olup HUMK.nun 287. maddesi uyarınca delil sözleşmesi niteliğindedir. Somut olayda dava konusu inşaat henüz tamamlanmamıştır. Bir kısım eksiklikleri bulunmaktadır. Eksikliklerin tamamlanmadan iskân izninin alınması da mümkün değildir. Bu husus B. Belediyesi İmar İşleri Müdürlüğünün 9.6.2004 tarihli raporuyla da sabittir. Yüklenici eseri teslim ettiğini kanıtlayamadığı gibi zaten iskân ruhsatı alınmadığından teslim edilmiş sayılamaz. Bu bakımdan davada zamanaşımından da söz edilemez.” Kat Mülkiyet Kanunun 2 nci maddesinde ortak yer, ana gayrimenkulün bağımsız ve ortak kullanıma açık yerler olarak tanımlanmıştır. Yargıtay, ortak yerlerden olan, kömürlük ile umumi deponun, kalorifer kazan yerinin, sığınağın, merdiven korkuluğunun ve boşluğunun, asansörün, parke taşının yapılmaması gibi halleri ortak yerlerdeki eksiklik olarak kabul etmiştir. Bu noktada şunu da belirtmek gerekir ki, eserin teslimi için tamamlanmış olması gerekir. İş sahibi, tamamlanmamış bir eseri teslim almak zorunda değildir. Ancak istisnaî hallerde, tamamlanmamış yani eksik bir eserin de teslim edildiği kabul edilebilir. Yargıtay'ın görüşü; eserdeki eksikliğin çok az ve iş sahibi tarafından katlanılabilir boyutta olması halinde, eserin tesliminin gerçekleşmeyeceğini ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması kapsamında değerlendirilmesi gerektiği yönündedir. Eser eksik olmasına rağmen iki taraf da uzun zaman teslim gerçekleşmiş gibi davranarak birbirleri nezdinde haklı bir güven oluşturduktan sonra tarafların birinin eserin eksik olduğu gerekçesiyle teslimin gerçekleşmediğini ileri sürmesi, somut durumun koşullarına göre dürüstlüğe aykırı bulunarak, teslim gerçekleşmiş kabul edilebilir. İş sahibi tamamlanmamış eseri ifa olarak kabul edeceğini yükleniciye beyan ettiği takdirde, tamamlanmamış bir eser, teslim edilebilir. Teslimin gerçekleştiğinin kabul edildiği böylesi hallerde, iş sahibi eksik işlerin tazmini için genel hükümlere başvurabilmektedir.   Eksik İfaya Rağmen Teslimin Gerçekleştiği Hallerde İş Sahibinin Hakları   Yukarıda da belirtildiği üzere, eksik ifa halinde, borcun ihlalini düzenleyen genel hükümler olan TBK m.112 vd. hükümleri uygulanacaktır. Dolayısıyla; iş sahibinin yapının teslimine kadar olan ifaya yönelik talepleri, teslimden sonra, eksik ifa halinde, eksiklikten doğan taleplere dönüşür. Muayene ve ihbar külfeti ve teslim esnasında ihtirazi kayıt öne sürmek şartı aranmaksızın yüklenicinin sorumluluğuna gidilebilir. Genel hükümlerin uygulanıyor olması sebebiyle, iş sahibi, genel zamanaşımı süresinde yükleniciye karşı yenilik doğuran, seçimlik haklarını kullanabilir. İş sahibi tarafından, aynen ifa ve müspet zararın tazmini, eksik işler bedelinin tazmini, ödemezlik defi TBK’nın borca aykırılık hükümleri çerçevesinde talep edilebilecektir. Ayıptan doğan bedelden indirim ve zararın tazmini talebi de işin niteliğine uygun düştüğü ölçüde iş sahibi tarafından, kıyasen uygulama neticesinde talep edilebilecektir.

http://www.ghgazete.com/insaat-sozlesmelerinde-eksik-is
 
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Tapu İptal Tescil Davaları

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Tapu İptal Tescil Davaları

Önceki yazılarımızda yer verdiğimiz açıklamalarda ortaya konduğu üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin bir tarafı olan iş sahibi -bu başlıkta arsa sahibi olarak anılacaktır- ileride oluşacak bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa paylarını devretmek; müteahhit ise sözleşmede belirlenen koşullarda inşaatı tamamlama ve teslim etmek borcu altındadır. Aşağıda incelenecek farklı durumlarda üçüncü kişilerin, yüklenicinin veya arsa sahibinin tapuda tescil talep hakkı doğabilmektedir. Türk Medeni Kanunu (TMK) m.1013’te “Tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır.” Tapuda malik görünen şahıs, yazılı beyanda bulunarak hak sahibi adına tescil ettirmediği takdirde, m.716 gereği hakimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesi talep edilebilir. Ancak Yargıtay, yüklenicinin pay devrini talep edebilmesi için inşaatın sözleşmeye ve imar mevzuatına uygunluğunu şart olarak aramaktadır. a)      Yüklenicinin Arsa Sahibine Açacağı Tapu İptal Tescil Davası TBK md. 479/1 hükmüne göre, “İş sahibinin bedel ödeme borcu, eserin teslimi anında muaccel olur.” Arsa sahibinin arsa paylarını devir borcu, belirli veya belirlenebilir bir tarih öngörülmediği durumlarda inşaatın teslimi ile birlikte doğacaktır. Ancak taraflar arasında akdedilen sözleşmede, inşaatın teslimini takiben arsa paylarının devredileceği kararlaştırılabileceği gibi inşaat sürecinde aşamalara göre arsa payı devri de kararlaştırılabilir. Arsa sahibi bakımından ifa zamanı ile muaccel hale gelen arsa payının devri borcu, yüklenici tarafından talep edilebilir hale gelecektir. Arsa sahibinden mülkiyetin devri talebinde bulunmasına rağmen arsa sahibinin yanaşmaması durumunda yüklenici TMK m.716 “Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.” hükmü gereği mahkemeden tescil talebinde bulunabilir. Yüklenicinin arsa payının devrini arsa sahibinden talep edebilmesi için öncelikle inşaatın teslimi edimini gereği gibi yerine getirmelidir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2015/1004 E. 2016/2932 K. sayılı kararında arsa payının tescili talebinde bulunan yüklenici hakkında “Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde iskân şartı öngörülmüş olup, sözleşme kapsamından; davacı yüklenicinin projeye, imara ve sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun yaparak, yapı kullanım izin belgesi alınmış şekilde binayı teslimi üstlendiğinin kabulü gerekir. Karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde, bir tarafın diğer taraftan edimini yerine getirmesini isteyebilmesi için, dava tarihinde yürürlükte bulunan BK'nın 81. (TBK'nın m. 97.) maddesine göre, öncelikle kendi edimini ifa etmiş olması gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan arsa payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir.” yönünde hüküm kurulmuştur. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2016/6012 E. 2016/5090 K. sayılı bir başka kararında inşaat yapma borcunu gereği gibi yerine getirmeyen yüklenicinin tescile hak kazanamayacağını şöyle ifade edilmiştir: “Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır. Kural olarak, ücret (arsa payı) sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa (kademeli ferağ öngörülmemişse) işin yapılmasından sonra ödenir (devredilir). Bu durumda, inşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez. Somut olayda davalı arsa sahibi, eksik işler bulunduğunu ve sözleşme gereği cezai şart alacağının olduğunu savunmuş olup, davalı arsa sahibinin sözleşmeden doğan haklarını, teminat altına alabilmek amacıyla elde tuttuğu bağımsız bölüm veya bölümler yönünden, söz konusu eksikler tamamlanmadan veya bedeli ödenmeden, sözleşmeye uygun olarak teslim olgusunun gerçekleştiği kabul edilemeyeceğinden, davacı yüklenici tescile hak kazanamaz.” b)     Arsa Sahibinin Yükleniciye Açtığı Tapu İptal Tescil Davası Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, iş sahibi, yükleniciye devri kararlaştırılan arsa paylarının tamamını devredebileceği gibi, inşaatın ilerleme aşamasına göre de devredebilir. Uygulamada sıkça başvurulan bu yöntem yüklenicinin finansal kaynak sağlama amacını taşımaktadır. Ancak sözleşme esnasında, teslim gerçekleşmeden, iş sahibi yönünden sözleşmeden dönme hallerinden biri gerçekleştiği durumda, iş sahibi yüklenici adına tescilli arsa payının kendi adına tescilini açacağı tapu iptal tescil davası ile isteyebilecektir. Arsa sahibinin dönme hakkını kullandığı bazı durumlarda, dönme, hukuken geçmişe etkili olmasına karşın, fesih gibi ileri etkili sonuç doğuracağı Yargıtayca kabul edilmektedir. Bu durumlardan biri, teslim vadesi gelmesine rağmen, yüklenicinin inşaatın büyük çoğunluğunu tamamlamasına rağmen teslime uygun bir inşaat ortaya çıkaramayarak temerrüde düşmesi halidir. Yargıtay’ın bu hususta kabul ettiği oran inşaatın % 90 ve üzerinde tamamlanmasıdır. İnşaat %90 ve üzeri oranlarda tamamlandığı takdirde, arsa sahibi, sözleşmeden dönerek müteahhide devredilen arsa paylarının iadesini talep edemeyecektir. Böylesi bir durumda sözleşme ancak ileri etkili olarak feshedilebileceği için yüklenici inşaatı tamamladığı orandaki arsa payının kendi adına tescilini tapu iptal tescil davası ile talep edebilecektir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2016/3994 E. 2017/1768 K. sayılı kararında “inşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili feshinin adalet duygularını zedeleyeceği hallerde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 25.01.1984 gün 3/1 sayılı kararı uyarınca feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmektedir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir.” [23. HD. 2016/5026 E. 2017/1923 K.; 23. HD. 2016/6432 E. 2017/1407 K.; 23. HD. 2015/8179 E. 2017/809 K. vd.]        c)      Arsa Sahibinin Üçüncü Kişiye Açtığı Tapu İptal Tescil Davası Arsa sahibinin üçüncü kişi aleyhine tapu iptal tescil davası açma hakkı iki durumda ortaya çıkabilir: İlk olarak arsa sahibi, yükleniciye vekaletname ile bağımsız bölümü üçüncü kişilere bedel karşılığında satma yetkisini vererek pay, yüklenici tarafından üçüncü kişilere devredebilir. Yüklenici aracılığıyla yapılan devir işlemi sonrasında sözleşme dönme yoluyla sona erdirilirse, arsa sahibi devredilen payların kendi adına tescili için tapu iptal tescil davası açabilir. Çünkü Yargıtay, böylesi bir durumda arsa sahibi tarafından yükleniciye hatta yüklenici tarafından üçüncü kişilere tapuda arsa payı devri yapılmış olsa dahi, yüklenici eseri teslim edene kadar arsa paylarının mülkiyetinin arsa sahibinde kalacağını kabul etmektedir.  Bir ikinci durum ise arsa sahibi, satış bedelini yükleniciye ödemek kaydıyla üçüncü kişilere, sözleşmede yüklenicinin hesabına düşen arsa paylarını devredebilir. Bu durumda ise Yargıtay ilk durumdan farklı bir tutum sergilemiştir. Bağımsız bölümlerin doğrudan arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere satış yoluyla temlik edilmesi durumunda üçüncü kişileri koruyan bir yaklaşım içerisindedir. Zira, yüklenici hesabına dahi olsa arsa sahibinin bizzat kendisi devir işlemlerini gerçekleştirmiştir. Bu sebeple halefiyet ilkesini uygulamak mümkün değildir. Arsa sahibinin tapu kaydını iptal ve kendi adına tescil hakkı bulunmamaktadır. Özetle, Bu iki ihtimalde, yüklenicinin sözleşmedeki inşaatı tamamlama edimini yerine getireceği esasından hareket edilerek üçüncü kişiye tapuda devirler yapılmaktadır. Ancak yüklenici edimini yerine getirmeyerek sözleşmeden dönme söz konusu olduğunda ancak ilk durumda arsa sahibinin üçüncü kişilere karşı tapu iptali ve kendi adına tescili için dava açabileceği kabul edilmiştir. Yargıtay, sözleşmeden dönme halinde üçüncü kişilerin tapuda hak sahibi görünmelerini yeterli bulmamıştır. Zira, yüklenicinin arsa payı üzerindeki hak sahipliği, ortaya çıkaracağı inşaata karşılık ortaya çıkacaktır. Üçüncü kişiye payların devri sonrasında sözleşmeden dönülmesi durumunda yükleniciden devralan üçüncü kişilerin iyi niyet korumasından yararlanması mümkün değildir. Bu husus, 23. Hukuk Dairesi’nin 2016/6432E. 2017/1407 K. sayılı kararında “Kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden bu tür kişiler TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğu altına alınmış, bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edilmiş, dayandıkları tapu kayıtları geçersiz olsa dahi iktisapları geçerli sayılmıştır. Ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkânsız olması gerekir. Nitekim, bu görüşten hareketle kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece re'sen nazara alınacağı gerek 08.10.1991 tarih 1990/4 Esas 1991/13 Karar sayılı inançları birleştirme kararında ve gerekse bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiştir. Oysa, davalıların henüz inşaatına başlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçladığı, bunun için de bağımsız bölümle bağlantılı, arsa payı aldığı anlaşılmaktadır. Araya dava dışı üçüncü kişi girse dahi alıcı, arsanın gerçekte, yükleniciye ait olmadığını, arsa payı karşılığı ona bu payın verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümler ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmekte ve dolayısı ile arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmaktadır. Diğer bir deyişle, yapılacak bağımsız bölüme bağlı olarak arsa payı aldığının bilincindedir. Yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir. Böyle bir durumda üçüncü kişilerin TMK'nın 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı, yüklenici edimini tam ve yasal olarak yerine getirmediğinden aynı Yasa'nın 1024. maddesine göre yükleniciden pay satın alan kişilerin bu alımlarının korunması mümkün değildir.” biçiminde yer bulmuştur. Aynı husus ilk derece mahkemesi kararının onandığı Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 09.10.2017 tarihli bir başka kararında değerlendirilmiştir. İlgili karara göre, “Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; kesinleşen mahkeme ilamları ile, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmenin feshine karar verildiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu davadışı yüklenici firma tarafından Selmin Unan'a satışı yapılan 4 no'lu bağımsız bölümün tapusunun iptal edilerek davacı kooperatif adına tescil hükmü kurulduğu, Yargıtay uygulamalarına göre henüz işin başında yükleniciye bir kısım tapu paylarının devredilmesinin avans niteliğinde olduğu, BK'nın 162 ve devamı maddelerine göre yüklenicinin ancak hak ettiği oranda alacak haklarını 3. kişilere temlik edebileceği, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu tapu paylarının BK'nın 108/1. maddesi uyarınca talep halinde arsa sahibine geri döneceği, davalının tapu kayıtlarındaki yolsuz tescilden iyiniyetli olarak edimde bulunduğunun kabul edilmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.” Özetle, yüklenicinin inşaat yapımında maddi gelir elde etmesi ve inşaatı ekonomik yönden daha rahat tamamlaması amacıyla inşa sürecinde üçüncü kişilere tapu kaydının devredilmesi uygulamada yaygın olarak görülen bir durumdur. Ancak, sözleşmenin dönme yoluyla sona erdirildiği hallerde üçüncü kişilerin arsa paylarının mülkiyetini kazanmış olmaları mümkün değildir. Zira, sözleşmeden dönüldüğünde yüklenici adına yapılan tescil “yolsuz tescil” olarak kabul edilmektedir. Yargıtay, üçüncü kişilerin yolsuz tescile dayanarak ayni hak kazanması esasını yükleniciye başlangıçta devredilmiş olan arsa paylarını yükleniciden devralan üçüncü kişiler bakımından uygulamamaktadır. Bu nedenle arsa sahibi üçüncü kişiye devredilen arsa paylarını talep edebilecektir. d)     Üçüncü Kişinin Arsa Sahibine Açtığı Tapu İptal Tescil Davası Yukarıda yer verildiği üzere, arsa sahibi, inşa sürecinde sözleşmede yüklenici hesabına düşen bağımsız bölümleri yükleniciye devredebilirler. Ancak bu yolu tercih etmedikleri durumda yüklenici bağımsız bölümlerin satışını üçüncü kişilere vaat edebilir. Satış vaadi tapu dışı satış, adi yazılı veya noter senedi şeklinde yapılabilir. Yargıtay’ın yerleşik kararları gereğince bu sözleşmeler alacağın temliki kabul edilerek geçerli sayılmaktadır. Her ne kadar taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi şekil şartına bağlı olmasına rağmen, bu durumda alacağın temliki olarak kabul edildiğinden, kanun gereği özel şekil şartı aranmamaktadır ve adi yazılı şekilde yapılabilmektedir. Ne var ki, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması durumunda dahi, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, (TBK, m.183) ve sonraki maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlemdir. TBK m.163’e göre alacağın temliki, kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklının, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devretmesi işlemidir. Devralan üçüncü şahıs, devreden yüklenicinin halefi durumundadır. Üçüncü kişiye devredilen hak, bağımsız bölümler yüklenici tarafından tamamlandığında bağımsız bölümlerin kendi adına tescilini talep hakkıdır. Temlik sözleşmesi ile üçüncü kişinin bağımsız bölüm mülkiyetlerinin kendisine devrini talep edebilmesi için, yüklenicinin akdedilen sözleşme uyarınca bağımsız bölüm devir borcunu yerine getirmesi zorunludur. Yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan arsa payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. Zira TBK m.188 hükmü gereği, borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir. Bu nedenle devreden yüklenici borcunu ifa etmediği sürece, arsa sahibi bağımsız bölüm devrini ifadan kaçınabilecektir. İfa zamanı gelmesi ile birlikte arsa sahibi açısından borç muaccel hale gelecektir ve üçüncü kişinin talep hakkı doğacaktır. Üçüncü kişinin talebine rağmen arsa sahibi devre yanaşmadığı takdirde üçüncü kişi, tapu kaydının iptal edilerek kendi adına tescilini talep edebilecektir. Bu durumda yüklenici ve üçüncü kişinin alacağın temliki sözleşmesi uyarınca akdi sorumlulukları taraflar arasında devam etmektedir. Örneğin, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun alacağın temlikine ilişkin 2014/569 E. 2016/181 K. sayılı kararına göre, “yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; böyle bir sözleşme, alacağın temliki hükmünde olarak hukuken geçerlidir. Ancak, alacağın temliki şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; eş söyleyişle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gerekir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; sadece ve ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat isteyebilir.”

http://www.ghgazete.com/arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmelerinde-tapu-iptal-tescil-davalari
 
KAT MÜLKİYETİNDE ORTAK YERLER

KAT MÜLKİYETİNDE ORTAK YERLER

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörüldüğü üzere; anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlere ortak yerler denilir ve kat malikleri bu yerler üzerinde kullanma hakkına arsa payları oranında sahiptirler. Yine Kanunda öngörüldüğü üzere kat malikleri ortak yerlerin kapsamını sözleşme ile belirleyebilirler. KMK 4. Maddede bu madde ile sınırlı olmamakla birlikte ortak yerler sayılmaktadır; temeller ve ana duvarlar, kiriş, kolon, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, ana giriş kapıları, merdivenler, asansör, genel kömürlük ve garajlar, kalorifer daireleri, genel su depoları, sığınma yerleri, su, hava gazı ve elektrik tesisleri, kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları yangın emniyet merdivenleri ortak yerler olarak nitelendirilir. Ortak yerlerde hak ve yükümlülükler üzerinde durulacak olursa; KMK 16/1 uyarınca her kat maliki anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, paylı mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Söz konusu ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payları bağımsız bölümdeki mülkiyete bağlıdır. Yine KMK 16/2 uyarınca, kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane gibi yerlerde aksi kararlaştırılmadığı sürece arsa paylarına göre bu kullanma haklarını kullanabilirler. Ancak bazı ortak yerler vardır ki bunlara arsa payları ne oranda olursa olsun her kat maliki eşit olarak kullanma imkanına sahiptirler. Bunlar; asansör, apartman girişi, genel merdivenler, yangın merdivenleri gibi niteliği gereği eşit kullanma hakkı olması gereken ortak yerlerdir. Bir kat maliki, diğer kat malikinin ortak yerleri kullanmasını engellediği takdirde, KMK 33 gereği ona karşı taşınmazın bulunduğu sulh mahkemesinde elatmanın önlenmesi davasının açılması mümkündür. Bunun için yöneticinin veya kullanım hakkı engellenen malikin başvurması yeterlidir. Kat maliklerinin ortak yerlerde paylı mülkiyetin sonlandırılmasını isteme hakları yoktur. Keza, herhangi bir kat malikinin bağımsız bölümünü satışı sırasında diğer kat maliklerinin yasal önalım hakkı da bulunmamaktadır. KMK 18 uyarınca; kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerek ortak yerleri ve eklentileri kullanırken dürüstlük kuralına uymak, birbirlerini rahatsız etmemek ve haklarını çiğnememekle yükümlüdürler. Bu hükümdeki yükümlülükler sadece kat maliklerini değil, aynı zamanda bağımsız bölümdeki kiracıyı, oturma hakkı sahibini veya bölümden herhangi bir şekilde yararlanan kişiyi de bağlamaktadır. Şöyle ki kiracı, sükna hakkı sahibi kişi veya yararlanan kişi kat maliki ile müteselsilen sorumludur. KMK 19 uyarınca; kat maliklerinden biri, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı izni olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak yine ilgili madde gereği; ortak yer ve tesislerdeki bozukluk anayapıya veya bağımsız bölüme zarar verdiği takdirde ve acilen müdahale edilmesi gerektiğinde ve anayapının güçlendirilmesi zorunluluğu doğduğunda gerekli rıza şartı aranmaz. Bu hükmün uygulanmasının aksine fiilde bulunan kat malikleri için, diğer kat maliklerinin her birinin eski hale getirme davası açmaya hakkı vardır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin kararına göre; “Anayapının terasına sadece davalının bağımsız bölümünden çıkışının olması, buranın ortak yer olma niteliğini değiştirmez. Böyle bir durumda teras maliki terası olduğu gibi kullanabilirse de, tüm kat maliklerinin en az beşte dördünün yazılı izni olmadıkça, inşaat tesis ve değişiklik yapamaz.” (Yarg. 18HD, 27.09.2012, 7964/10265) Yargıtay’ın vermiş olduğu bir karara göre; bir kat malikinin diğer kat maliklerinin rızasını almadan , binanın çatısında güneş enerji sistemi kurdurmasını, sistemin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına karşılık gelecek kısmını aşmaması, çatıda bu iş için bütün bağımsız bölümlere yetecek yer olması, bütün kat maliklerinin bu sistemi kurması durumunda anayapının statiğinin zarar görmemesi, diğer bağımsız bölümlere zarar vermemsi ve teknik şartlar altında KMK 19’a aykırı görmemiştir.(Yarg. 18.Hukuk Dairesi, 18.10.2001, 8192/9047) Yargıtay’a göre; güvenlik nedeniyle balkona takılan demir parmaklık, balkonu bağımsız bölümün iç hacmine katacak nitelikte olmamalı ve üst kattaki bağımsız bölümlerin güvenliğini tehlikeye sokmamalıdır. Parmaklığı oluşturan dikey çubuklar arasındaki yatay çubuklar basamak işlevi görerek üst kata çıkılmasını ve üst kattaki bağımsız bölüm için tehlike yaratması bu bölümlerin kaldırılmasına karar verilmesini gerektirir.(Yarg. 18.HD, 21.05.2012, 3702/5944) Kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülükleri vardır. KMK 2020 uyarınca, kat maliklerinden her biri, aralarında aksi kararlaştırılmadıkça; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler. Yine KMK 20 uyarınca; bir kat maliki ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçtiğini veya ihtiyaç duymadığını ileri sürerek kendisine düşen giderlerden kurtulamaz. Örneğin; zemin katta oturan bir kat maliki asansörü kullanmadığı için asansör giderlerine katılmaktan kaçınamaz veya yine zemin katta oturan malik çatı masraflarından kaçınmayı talep edemez. Bu madde hükmüne aykırı davranan her bir kat maliki için; yönetici veya diğer kat malikleri anataşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakim müdahalesi isteyebilir, icra takibi yapabilir. Gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.(KMK 20) Yargıtay’a göre; bağımsız bölümünün malikleri tarafından kullanılmıyor olması da bunların ortak giderlerde sorumlu tutulmamaları sonucunu doğurmaz. ( Y18HD, 22.01.2015, 12082/996) KMK 25/1 uyarınca; kat maliklerden biri kendisine düşün borçları ifa etmemesi ile kat mülkiyetini diğer kat malikleri için çekilmez hale getirmişse, hakimden çekilmez hale getiren kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri istenebilir. Çekilmezlik durumunun kat malikleri tarafından kanıtlanması gerekmektedir. KMK 25/3 gereği, kat malikinin kendisine düşen ortak gider ve avans borcunu ödemeyerek iki takvim yılı içerisinde üç defa icra veya dava takibine maruz kalması; sulh hukuk hakimi tarafından verilen emre rağmen bir yıl boyunca diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte ısrar etmesi, kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane gibi ahlaka aykırı amaçlar için kullanılması durumunda, bu kat malikinin diğerlerinin haklarını çekilmez hale getirdiği varsayılır.

http://www.ghgazete.com/kat-mulkiyetinde-ortak-yerler
 
TARIMSAL ARAZİLERİN EHİL MİRASÇILARA ÖZGÜLENMESİ

TARIMSAL ARAZİLERİN EHİL MİRASÇILARA ÖZGÜLENMESİ

6537 sayılı 15.05.2014 yılında yürürlüğe giren “Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” ile hukuk düzenimizce açıklanan yeni bir terim ile karşılaşmaktayız. Kanuni tabir ile ifade edilecekse getirilen bu yeni terim “ehil mirasçılık” tır. Türk Medeni Kanunu’nun 659. maddesi “ Terekede bulunan, ekonomik bütünlüğe ve yeterli tarımsal varlığa sahip bir tarımsal işletme, işletmeye ehil mirasçılardan birinin istemde bulunması halinde bu mirasçıya gelir değeri üzerinden özgülenir.” 6537 sayılı 15.05.2014 yılında yürürlüğe giren Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile yürürlükten kalkmıştır. Yapılan değişikle artık ehil mirasçılık Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda düzenlenmektedir. Ehil mirasçılığı açıklamak gerekirse; tarımsal arazilerin mirasçılar arasında eşit paylaştırılması gerektiği kuralına istisna şeklinde getirilmiş bir düzenlemedir. Şöyle ki; Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndaki ehil mirasçı olabilme şartlarının sağlaması koşuluyla tarım arazisi, birden fazla mirasçı bulunsa bile, şartları sağlayan mirasçıya bırakılabilecektir. Kanunda bu mirasçıya “ehil mirasçı” denilmektedir. Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun amacı üzerinden ehil mirasçılığın getirilme sebebinin; toprağın ve tarım arazilerin korunması, tarım faaliyetinin devamlılığının ve sürdürülebilir olmasının sağlanması olduğu kanısına varılabilir. Toprak Koruma Ve Arazilerin Kullanımı Kanunu 8/C maddesinde ehil mirasçıdan bahsedildikten sonra ehil mirasçının nitelikleri Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik 10. maddesinde belirtilmiştir. Toprak Koruma Ve Arazilerin Kullanımı Kanunu 8/C maddesindeki düzenlemeye göre; mirasçılar, terekede bulunan tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazinin mülkiyeti hakkında bir mirasçıya veya yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini karşılaması durumunda birden fazla mirasçıya devrini, üçüncü kişilere devrini, aile malları ortaklığına veya kazanç paylı aile malları ortaklığına devrini, mirasçıların tamamının miras payı oranında hissedarı oldukları kuracakları limited şirkete devrini kararlaştırabilirler. Yine ilgili kanunun 8/C maddesindeki düzenlemeye göre; mirasçılar arasında anlaşma sağlanamadığı takdirde, mirasçılardan her biri yetkili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilir. Bu durumda sulh hukuk hâkimi tarımsal arazi veya yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin; a)  Kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutulmak suretiyle tespit edilen ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devrine, birden çok ehil mirasçının bulunması hâlinde, öncelikle asgari geçimini bu yeter gelirli tarımsal arazilerden sağlayan mirasçıya, bunun bulunmaması hâlinde bu mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devrine, ehil mirasçı olmaması hâlinde, mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devrine karar verir. b) Birden fazla ehil mirasçı olması ve bu mirasçıların miras dışı tarımsal arazilere sahip olması durumunda, bu mirasçıların mevcut arazilerini yeter gelirli büyüklüğe ulaştırmak veya bu arazilerin ekonomik olarak işletilmesine katkı sağlamak amacıyla hâkim, tarım arazilerinin yeter gelir büyüklüğünü aramaksızın bu mirasçılara devrine karar verebilir. c) Mirasa konu yeter gelirli tarımsal arazinin kendisine devrini talep eden mirasçı bulunmadığı takdirde, hâkim satışına karar verir. Bu suretle yapılacak satış sonucu elde edilen gelir, mirasçılara payları oranında paylaştırılır. Toprak Koruma Ve Arazilerin Kullanımı Kanunu 8/B maddesine göre; mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde, mülkiyeti devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır. Devir işlemlerinin bir yıl içinde tamamlanmaması ve dava açılmaması hâlinde, 8/Ç maddesi uygulanır. Uygulanacak maddeye göre prosedür şu şekildedir; belirtilen sürede devredilmediğinin kamu kurum veya kuruluşları ile finans kurumları tarafından öğrenilmesi hâlinde, durum, bu kurum veya kuruluşlar tarafından derhâl Bakanlığa bildirilir. Bakanlık bu Kanun hükümlerinin uygulanması için mirasçılara üç ay süre verir. Verilen süre sonunda devir olmaması hâlinde, Bakanlık resen veya bildirim üzerine bu yerlerin istemde bulunan ehil mirasçıya, ehil mirasçı olmaması durumunda en fazla teklifi veren istekli mirasçıya devri, aksi hâlde üçüncü kişilere satılması için ilgili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilir. Toprak Koruma Ve Arazilerin Kullanımı Kanunu 8/C maddesine göre; yeter gelirli tarımsal araziler birden çok yeter geliri sağlayan tarımsal arazi büyüklüğüne bölünebiliyorsa, sulh hukuk hâkimi bunlardan her birinin mülkiyetinin, yukarıda belirtilen hükümler çerçevesinde mirasçılara ayrı ayrı devrine karar verebilir. Burada yeter geliri sağlayan tarımsal arazi büyüklüğü yine bahsi geçen kanun hükümlerine göre belirlenir. Yine, Toprak Koruma Ve Arazilerin Kullanımı Kanunu 8/C maddesine göre; yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin mirasçılardan birine devredilmesinden itibaren yirmi yıl içinde bu arazilerden tamamının veya bir kısmının tarım dışı kullanım nedeniyle değerinde artış meydana gelmesi durumunda, devir tarihindeki arazinin parasal değeri tarım dışı kullanım izni verilen tarihe göre yeniden hesaplanır. Bulunan değer ile arazinin yeni değeri arasındaki fark, diğer mirasçılara payları oranında arazinin mülkiyetini devralan mirasçı tarafından ödenir. Bu kısımda önemle bahsedilmelidir ki; bahsedilen durum tarafların isteği üzerine tapuya şerh edilir. Ölüme bağlı tasarruflar ile ehil mirasçı belirlenmesi veya engellenmesi durumunda Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/F maddesi bize ışık tutmaktadır; “Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyen ve buna ehil tek mirasçı olduğu anlaşılan mirasçının bu konudaki istem hakkı, ölüme bağlı tasarrufla ortadan kaldırılamaz. Mirastan çıkarma, mirastan yoksunluk ve mirastan feragat hâlleri saklıdır. Birden çok mirasçıda devir koşullarının bulunması hâlinde, kendisine devir yapılacak mirasçı ölüme bağlı tasarrufla belirlenebilir. Belirlenen bu mirasçıya itiraz edilmesi durumunda, ehil mirasçı sulh hukuk hâkimi tarafından belirlenir.” Ehil mirasçıların nitelikleri Yönetmelik ile belirlendiği yukarıda belirtilmişti. Şöyle ki yönetmelikte niteliklerin belirlenmesi için puanlama sistemine gidilmiştir. Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik 10. Maddesine göre yapılan hesaplama sonucunda elli puan ve yukarısına sahip olan mirasçı ehil mirasçı olarak kabul edilir. İlgili maddedeki puanlama şu şekildedir: Mirasçılardan; a)  Geçimini mirasa konu tarım arazilerinden sağlayanlara yirmi puan, b)  Tarım dışı geliri bulunmayanlara on puan, c)  Eşi fiilen tarımsal faaliyette bulunanlara on puan, ç) Tarımsal arazileri işleyebilecek mesleki bilgi ve beceriye sahip olanlara on puan, d)   Mirasa konu arazilerin bulunduğu ilçe sınırları içinde altı yıla kadar ikamet edenlere beş puan, altı yıl ve daha uzun süre ikamet edenlere on puan, e)  Herhangi bir sosyal güvencesi olmayanlara on puan, f)  Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK) kapsamında tarım sigortası olanlara beş puan, g)  Bakanlığın mevcut kayıt sistemlerine kayıtlılık süreleri altı yıla kadar olanlara beş puan, altı yıl ve daha uzun süre olanlara on puan, ğ) Tarımsal örgütlere kayıtlılık süreleri altı yıla kadar olanlara iki puan, altı yıl ve daha uzun süre olanlara beş puan, h)  Tarım alet ve donanımlarına sahip olanlara beş puan, ı) Kadın olanlara beş puan verilir. Kendisine tarım arazisi özgülenen ehil mirasçı tarafından diğer mirasçılara tarımsal arazinin değeri belirlenerek mirasçılık payları oranında bir bedel ödenir. Diğer mirasçılara yapılan bu ödemenin hukuki niteliği miras payı niteliğindedir. Zira ödemenin yapılması ile diğer mirasçıların kısıtlanan mirasçılık hakları arasında bir denge oluşturulması gerekmektedir. Şöyle ki; mirasa konu tarım arazi eşit bir şekilde tüm mirasçılara bölüştürülseydi paylarını satıp karşılığında bir bedel kazanabilirlerdi. Dolayısıyla ehil mirasçı tarafından da kendilerine payları oranında bir bedel ödenmesi hakkaniyete uygun olandır. Öteki türlü düşünülecek olursa mirasçıların miras paylarına haksız bir kısıtlama getirilmiş olur. Diğer mirasçıların paylarının bedelinin ödenmesinin kanuni dayanağını Toprak Koruma Ve Arazilerin Kullanımı Kanunu’nun 8/D-1 maddesi oluşturur; “Sulh hukuk hâkimi, mülkiyetin devrini uygun bulduğu mirasçıya, diğer mirasçıların miras paylarının bedelini mahkeme veznesine depo etmek üzere altı aya kadar süre verir. Mirasçı tarafından talep edilmesi hâlinde altı ay ek süre verilebilir. Belirlenen süreler içinde bedelin depo edilmemesi ve devir hususunda istekli başka mirasçı bulunmaması durumunda sulh hukuk hâkimi, tarımsal arazinin veya yeter gelirli tarımsal arazinin açık artırmayla satılmasına karar verir.” Ehil mirasçılığın talep edilebilmesinde, Toprak Koruma Ve Arazilerin Kullanımı Kanunu’nun geçici 5. maddesi önemli bir rol oynamaktadır. İlgili maddenin 1. fıkrasına göre; “Bu maddenin yayımı tarihinde mirasçılar arasında henüz paylaşımı yapılmamış tarımsal arazilerin devir işlemleri, bu maddeyi ihdas eden Kanundan önceki kanun hükümlerine göre tamamlanır.” Yine geçici 5. maddenin 2. fıkrasına göre; “Bu maddenin yayımı tarihinden önce tarımsal arazilerin paylaşımına ilişkin olarak açılmış ve hâlen devam etmekte olan davalarda, bu maddeyi ihdas eden Kanundan önceki kanun hükümleri uygulanır.” Açıklanacak olursa; murisin 15.05.2014 tarihinden önce ölmüşse ve mirasçılar arasında henüz bir paylaşım yapılmamışsa mirasçılardan herhangi biri, ehil mirasçılık niteliklerini sağlasa bile, tarımsal arazinin kendisine devrini isteyemez. Bu konu hakkında Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2017/1289 E. , 2021/226 sayılı kararı bulunmaktadır; “5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa 30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanunun 8. maddesi ile yapılan ve 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle eklenen geçici 5. maddesinde, bu maddenin yayımı tarihinde mirasçılar arasında henüz paylaşımı yapılmamış tarımsal arazilerin devir işlemleri, bu maddeyi ihdas eden Kanundan önceki kanun hükümlerine göre tamamlanır. Bu maddenin yayımı tarihinden önce tarımsal arazilerin paylaşımına ilişkin olarak açılmış ve hâlen devam etmekte olan davalarda, bu maddeyi ihdas eden Kanundan önceki kanun hükümleri uygulanır. Şeklinde düzenlemeyi içermektedir. Tarafların murisi A. A. 02.05.2014 tarihinde ölmüş, 5403 sayılı Kanunun 8/c ve geçici 5. maddesi 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Maddelerin yürürlüğe girdiği tarihte mirasçılar arasında henüz paylaşım yapılmamıştır, murisin ölüm tarihinde Yasanın 8/c maddesi yürürlüğe girmediğinden bu maddeye dayanarak hüküm tesis edilmesi mümkün değildir. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.” Ehil mirasçılık kurumunun yeni olmasından kaynaklı Yargıtay’ın bu konu üzerinde verilmiş çokça kararı bulunmamaktadır. Ancak şimdiye kadar verilen kararların davaya konu somut olayları ışığında, ehil mirasçılık kurumunun ortaklığın satış suretiyle giderilmesinin istenmesine karşı beyan olarak ehil mirasçı olunduğu dolayısıyla satış suretiyle ortaklığın giderilmesinin mümkün olmadığının ileri sürülmekte olduğunu görmekteyiz. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2019/3747 E. , 2019/8010 sayılı kararında somut olaydan şu şekilde bahsedilmiştir; “Davacı vekili müvekkilinin babalarından intikal eden ... ilçesi 6229 parsel, ... parsel, 6804 parsel, ... parsel, 8329 parsel, 8431 parsel, 161 ada 20 parsel, 206 ada 10 parsel, 233 ada 1 parsel, 230 ada 2 parsel, 263 ada 5 parsel, 264 ada 6 parsel sayılı taşınmazlar ile ... plaka numaralı traktör, römork, traktör sepeti, kaz ayağı, pulluk, saplama, sürgü, ilaçlama makinesi, tambur, gübre atma makinesi, mimzar, tırmık, kırkayak niteliğindeki taşınır mallar üzerindeki ortaklığın satış yolu ile giderilmesini talep etmiştir. Davalı ... yargılama aşmasındaki beyanlarında, ehil mirasçı olduğunu, 6573 sayılı Kanun gereği taşınmazların bölünmeyeceğini beyanla davanın reddini savunmuş…”

http://www.ghgazete.com/tarimsal-arazilerin-ehil-mirascilara-ozgulenmesi
 
Av. Murat Tezcan: Anayasa Mahkemesi’nin 28/03/2018 tarihli Hukuki Kamulaştırmasız El Atmalara Yönelik Önemli Kararına İlişkin Değerlendirme.

Av. Murat Tezcan: Anayasa Mahkemesi’nin 28/03/2018 tarihli Hukuki Kamulaştırmasız El Atmalara Yönelik Önemli Kararına İlişkin Değerlendirme.

25/05/2018 tarih ve 30431 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Anayasa Mahkemesi’nin 2016/196 E. 2018/34 K. sayılı kararı Kamulaştırma Kanunu’nda önemli bir değişikliği beraberinde getiriyor.

http://www.ghgazete.com/av-murat-tezcananayasa-mahkemesinin-28032018-tarihli-hukuki-kamulastirmasiz-el-atmalara-yonelik-onemli-kararina-iliskin-degerlendirme-
 
Av. Murat Tezcan- Stj. Av. Beyza Canbolat-Stj. Av. Nuray Çırakoğlu:&quot;Kamulaştırma Kanunu 10-11 ve12. Maddelerdeki Önemli Değişikliklerin Değerlendirilmesi&quot;

Av. Murat Tezcan- Stj. Av. Beyza Canbolat-Stj. Av. Nuray Çırakoğlu:"Kamulaştırma Kanunu 10-11 ve12. Maddelerdeki Önemli Değişikliklerin Değerlendirilmesi"

Kamulaştırma Kanununda 19.04.2018 tarihinde yapılan önemli değişiklikler malikler yönünden birçok olumsuzluk içermektedir. Mülkiyet hakkını sınırlandıran ve hatta kamulaştırmayı cezalandırıcı bir hale sokan bu değişikliklerin hukuken değerlendirilmesi kamuoyu açısından önemli bir görev nitelliğindedir. Bu kapsamda değişiklikleri www.ghgazete.com okuyucularının bilgisine sunuyoruz.

http://www.ghgazete.com/av-murat-tezcan-stj-av-beyza-canbolat-stj-av-nuray-cirakoglukamulastirma-kanunu-10-11-ve12-maddelerdeki-onemli-degisikliklerin-degerlendirilmesi
 
Önalım (Şufa) Davaları

Önalım (Şufa) Davaları

TANIM Bir kişi malını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, önalım hakkı sahibinin bu malı öncelikli olarak satın alma hakkı vardır. Hak sahibinin önalım hakkını kullanması ile yeni bir hukuki ilişki ortaya çıktığı için bu hak, yenilik doğuran bir haktır.  ÖNALIM HAKKININ TÜRLERİ Önalım hakkı “yasal önalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım hakkı ve sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı”olmak üzere üçe ayrılmaktadır. Burada kısaca önalım hakkının türlerinden bahsedildikten sonra ilerleyen sorularda yalnız yasal önalım hakkı incelenecektir.    Yasal Önalım Hakkı:  Paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz mal üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaş veya paydaşlara bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren, eşyaya bağlı, kanunda doğan, yenilik doğurucu (inşai) dava ile kullanılan bir haktır.   TMK m.732’de düzenlenmiştir. Yasal önalım hakkı ile getirilen kısıtlama, kanundan doğan ancak özel hukuka dayanan bir kısıtlamadır. Bu itibarla, yasal önalım hakkı, bir paydaşın üzerinde paylı mülkiyet bulunan bir taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye satması ve diğer paydaş/paydaşların bu haklarını dava yoluyla kullanmaları halinde söz konusu olur. Buna karşılık, paydaş/paydaşlar, önalım hakkını kullanmadığı takdirde, yapılan satış geçerli olarak varlığını sürdürür.   Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı :  Yükümlünün, hakkın konusu olan şeyi bir üçüncü kişiye satması halinde, hak sahibine tek taraflı irade beyanıyla satılan şeyin mülkiyetinin kararlaştırılan bedel karşılığında talep yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır.  TMK m.735’te taşınmaz mülkiyetine getirilen kısıtlamalar çerçevesinde bir iradi kısıtlama sebebi olarak, TBK m.240 vd.’nda satış ilişkisi doğuran haklar üst başlığı çerçevesinde düzenlenmiştir.  Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için her şeyden önce bir önalım sözleşmesinin varlığı gerekir. Sözleşmenin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Yazılı şekil, adi yazılı şekildir.  Sözleşmeden doğan önalım hakkı hukuki niteliği itibarıyla bir alacak hakkı olduğu için, ancak ilişkinin tarafları ve onların külli halefleri arasında ileri sürülebilecektir. Üçüncü kişilere karşı bu hakkın ileri sürülebilmesi, tapu siciline yapılacak bir şerh ile mümkündür. TBK m.28 hükmü gereğince sözleşmeden doğan önalım hakkı en fazla on yıllığına tapu siciline şerh edilebilir; bunun içinse yazılı bir şerh sözleşmesi yapılmalıdır. Kanunda öngörülen şerh süresinin dolması ile şerhin etkinlik süresi kendiliğinden sona erer, bu sürenin sona ermesinden önce tarafların süreyi uzatmaya /ilişkin olarak yapacakları sözleşmeler de geçerli olmayacaktır. Ancak taraflar bu süre dolduktan sonra yeni bir şerh sözleşmesi yaparak tapu siciline tekrar şerh verebilirler.  Şerhin Etkisi: Şerh sayesinde, ilk satışta kullanılması gereken önalım hakkı, şerh süresinde gerçekleşen bütün satışlarda kullanılabilir. Şerh ile hak, eşyaya bağlı ve kuvvetlendirilmiş bir şahsi hak haline gelmektedir.    Sınırdaş Tarımsal Arazi Maliklerinin Önalım Hakkı :  5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu m.8/İ (30/4/2014 - 6537 sayılı K.)uyarınca ; 1)    Mirasçıların terekede bulunan tarımsal arazi hakkında aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulmasına karar vermeleri halinde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer ortaklar 2)    Tarımsal arazilerin satılması halinde, sınırdaş tarımsal arazi malikleri önalım hakkına sahiplerdir.  Bu düzenlemeyle birlikte komşu tarımsal araziler birleştirilerek tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi istenmektedir. Dikkat edilecek olursa tarımsal arazi vasfında bir taşınmazın üçüncü kişilere satışı halinde, taşınmaza komşu olan malikin yasal önalım hakkını kullanmasına imkân sağlanmıştır. Burada belirtilen önalım hakkının kullanılabilmesi için araziler arasında bir sınır komşuluğu bulunmalıdır.  Burada sınırdaş malik, tarımsal arazi vasfındaki komşu parselin satıldığı öğrendiği zaman veya komşu parselin taşınmazını satacağını bildirmesi üzerine satış bedelini öğrenmek suretiyle önalım hakkını kullanabilecektir.  TMK’nda yasal önalım hakkı sadece paylı mülkiyette paydaşlara tanınmış bir hak iken 5403 s. Kanunda önalım hakkı paydaş olmayan sınırdaş arazi maliklerine de tanınmış, önalım hakkının kapsamı genişletilmiştir.    YASAL ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI HALLER     Taşınırlarda, (Paydaşlar dilerse, aralarında yapacakları hukuki işlem ile taşınır mallarda da önalım hakkını kurabilirler) Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde,  Kamulaştırma ve arazi toplulaştırılması hallerinde, Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde,  Elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde, (İstisnası : Kat mülkiyeti Kanunu’nun 8. Maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulan bağımsız bölümlerde paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü şahıslara satması haline diğer paydaşın şuf’a hakkını kullanması mümkündür.) Artırma yoluyla yapılan satışlardan cebri artırmayla satışlarda, Önalım hakkına konu olan payın mülkiyetinin bir hakim kararıyla başka bir kişiye geçirildiği hallerde,  Satım karakterinin üstün bulunmayıp, bağışlama karakterinin ağır bastığı karma sözleşmelerde,  Üçüncü kişi tarafından üstlenilen karşı edimin, önalım hakkı sahibi tarafından yerine getirilmesinin mümkün olmadığı hayat boyunca irat, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri ile önalım hakkı konusunun (payın) bir şirkete sermaye olarak konulduğu hallerde, İki şirketin birleşmesi halinde,  Vakıf kurma işleminde,  Mirasın geçmesi ve paylaşımında, mirastan feragat gibi miras hukukuna ilişkin amaç ve saiklerin ağır bastığı durumlarda, Paydaşların payını, çocuklarına, karı veya kocasına ya da bir hısımına devretmesi halinde şeklen bir satış sözleşmesi bulunmasa bile, gerçekte satıştan başka miras hukukuna ilişkin amaçlar veya bağışlama bulunan hallerde, Paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlar arasında fiilen taksim edilip de kullanılan bir kısmının verilmiş olduğu paydaş tarafından üçüncü bir kişiye satılması halinde,  Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda                                   Eşyayı kullanma borcu doğuran adi kira, ürün kirası gibi ilişkilerde, Resmi şekle aykırı, muvazaalı ya da ehliyetsiz bir kişi tarafından yapılan ya da hukuka, ahlaka aykırı veya imkansız olan satış sözleşmelerinde (ortada geçerli bir satış sözleşmesi olmadığı için) önalım hakkı kullanılamaz.    ÖNALIM DAVASI   Önalım davasının kazanılması ile mevcut hukuki durumda bir değişiklik meydana geleceği için önalım davası değiştirici yenilik doğuran bir davadır. Bu davanın kabulü sonunda verilecek inşai hüküm ile satıcı ile alıcı arasında kurulmuş bulunan satım ve mülkiyet ilişkisini kaldırıp, alıcı ile davacı(önalım hakkı sahibi) arasında kurmak suretiyle değiştirmektedir.  TARAFLARI Davacı : Paylı mülkiyete konu taşınmazda payını üçüncü kişiye satan paydaşın, paydaş ve paydaşlarıdır.  Davalı  :Önalım hakkına konu taşınmazda satılmış olan payın alıcısı, yani yeni malikidir. Yasal önalım davası, paydaşlar arasında kullanılamaz. Bu hak sadece üçüncü kişilere karşı kullanılabilir.        HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELER TMK m.733/3’e göre ‘’önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.’’ Burada süreler nitelikleri itibariyle düşürücü süreler oldukları için, zamanaşımı sürelerinde olduğu gibi bunların durması veya kesilmesi de söz konusu olmaz. Dava, alıcıya karşı bu süreler içinde açılmadığı takdirde, artık ona karşı önalım hakkı kesin olarak düşer, dolayısıyla bu dava açılamaz.  Hakim yargılamanın her safhasında bu süreleri re’sen göz önünde tutmak zorunda olduğu gibi, taraflar da bunu itiraz olarak ileri sürebilirler.   ÖNALIM BEDELİNİN YATIRILMASI    Davanın karara bağlanabilmesi için, davacı önalım hakkı sahibinin önalım bedelini hakimin göstereceği yere, yine hakimin belirleyeceği süre içinde yatırması gerekir. Önalım bedeli, satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerinden oluşur.    GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME    Önalım davasında görevli mahkeme 6100 s. HMK m.2/1 uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise HMK m.12/1 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.    SATIŞ BEDELİNDE MUVAZAA İDDİALARI VE YARGITAY KARARLARI   Önalım hakkı sahibinin sahip olduğu hakkını kullanmasını bertaraf etmek için gerçek satış bedelinin tapuda yüksek gösterildiğinevedaha seyrek de olsa tapuda beyan edilen değerin, daha az tapu harcı ödemek için, düşük gösterildiğine sıkça rastlanmaktadır. Gerçek satış bedelinin tapuda yüksek gösterildiği durumlarda açılacak bir şufa davasında bu bedelin muvazaalı olduğu ve şufa hakkını kullanmayı engellemek için yüksek gösterildiğini ileri sürerek payın değerinin bilirkişi incelemesi yoluyla mahkemece belirlenmesini talep etmek mümkündür. Yargıtay uygulamaları da bu yöndedir. Ancak iddia edilen muvazaa iddiasının kanıtlanması gerekmektedir. Aksi takdirde tapuda gösterilen satış bedeli üzerinde önalım hakkı tanınmasına karar verilir. Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/12695 E. 2018/1043 13.02.2018 tarihli önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tesciline ilişkin kararına göre:  “Davacı, önalım bedelinin tapuda gösterilen değerden az olduğunu ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasında bulunması halinde bu iddiasını kanıtlamalıdır. Mahkemece, bedelde muvazaa iddiası kanıtlanamadığından tapuda gösterilen satış bedeli ve tapu harç ve masrafları toplamı427.552,28 TL üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar verilmiştir. Bu durumda iddia olunan bedel ile mahkemenin kabul ettiği önalım bedeli arasındaki fark üzerinden davada kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına vekalet ücreti takdiri ile yargılama giderinin bu orana göre paylaştırılması gerekirken satış bedelinin tamamı üzerinden davacı yararına vekalet ücreti takdir olunarak yargılama giderlerinin tümünün davalıdan tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”

http://www.ghgazete.com/onalim-sufa-davalari
 
Muris Muvazaası Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Muris Muvazaası Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Sevgili okuyucularımız, bu yazımızda sizlere gerek uygulama gerekse doktrin nezdinde sık sık ele alınan bir mesele olan muris muvazaası hukuki sebebiyle açılan tapu iptal ve tescili davasına değindik. Keyifli okumalar dileriz...

http://www.ghgazete.com/muris-muvazaasi-sebebiyle-tapu-iptal-ve-tescil-davasi
 
Av. Murat Tezcan - Stj. Av. Ekin Topatan: &quot;Kamulaştırmasız EI Atma Davaları ve Ecrimisil Tazminatı&quot;

Av. Murat Tezcan - Stj. Av. Ekin Topatan: "Kamulaştırmasız EI Atma Davaları ve Ecrimisil Tazminatı"

Ecrimisil tazminatının kamulaştırmasız el atma davalarındaki yeri ve önemi, çeşitli kamulaştırmasız el atma davaları ile birlikte veya ayrı talep edilebilmesi, kamulaştırmasız el atma halinde talep edilen ecrimisil tazminatına uygulanacak faiz, özellikle acele kamulaştırma kararı sonra bedel tespit ve tescil davasının açılmaması halinde ecrimisil tazminatının talep edilebileceği zaman aralığı gibi önemli hususlar bu makalede incelenen konu başlıklarından olmuştur. Keyifli okumalar dileriz.

http://www.ghgazete.com/av-murat-tezcan-stj-av-ekin-topatan-kamulastirmasiz-ei-atma-davalari-ve-ecrimisil-tazminati
 
Av. Murat TEZCAN-Stj. Av. Rümeysa KARCI: &quot;ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA SÖZLEŞMESİ VE BUNA DAYALI MURİS MUVAZAASI&quot;

Av. Murat TEZCAN-Stj. Av. Rümeysa KARCI: "ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA SÖZLEŞMESİ VE BUNA DAYALI MURİS MUVAZAASI"

    A.   TÜRK HUKUKUNDA ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA SÖZLEŞMESİ a.Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin Niteliği  Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu 611 vd maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunda yapılan tanıma göre; ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşmedir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, kanunda yapılan tanım ışığında, tam iki tarafa borç yükleyen, rızai ve sürekli borç doğuran bir sözleşmedir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım alacaklısının edimini ölüme bağlı tasarrufla yerine getirip getirmemesine göre farklı hükümlere tabi kılınmaktadır. Şöyle ki, bakım alacaklısı edimini ölüme bağlı tasarrufla yerine getiriyorsa miras hukuku niteliğinde iken; bakım alacaklısı edimini sağlararası bir işlemle ifa ediyorsa borçlar hukuku nitelikli bir sözleşme niteliğindedir. [1]    Borçlar Hukuku nitelikli ölünceye kadar bakma sözleşmesinde, bakım borçlusu diğer tarafa bakmayı borçlanırken, bakım alacaklısı ise sözleşmeye dayanarak hayattayken mal varlığının tamamını veya bir kısmını, bir alacağını, mal varlığındaki bir değeri veyahut kullanım hakkını devretmeyi üstlenir. Bakım alacaklısı borcunu sağlararası tasarrufla ifa eder. Borç bir alacak ise alacağın temliki; bir taşınır ise malın teslimi ve bir taşınmazın devri ise taşınmazın tescili gerekir. [2]   Miras hukuku nitelikli ölünceye kadar bakma sözleşmesi ise Türk Borçlar Kanunu 611/2 maddesinde düzenlenmiştir. Şayet bakım alacaklısı, bakım borçlusunu bir miras sözleşmesi ile mirasçı olarak atamışsa veya bakım borçlusuna belirli mal vasiyet etmişse miras hukuku nitelikli bir ölünceye kadar bakma sözleşmesi söz konusudur. b. Şekli ve Geçerlilik Koşulu   Türk Borçlar Kanunu 612. Maddesinde ölünceye kadar bakma sözleşmesinin şekli düzenlenmiştir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, mirasçı atamasını içermese bile, miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz. Nitekim, bu husus Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu 1952/4 E. 1952/5 K. Sayılı kararında ‘’Kanun ölünceye kadar bakma akti için sadece resmi şekil mecburiyeti vazetmekle iktifa etmiyerek mukaveleyi tanzim edecek resmi memurları tayin ve tadat etmiştir. Kanunun bu sarih hükümlerine göre Sulh Hakimleriyle Noterler birinci derecede ölünceye kadar bakma mukavelelerini tanzime salahiyetlidirler. Noter Kanununun kırkdördüncü maddesinin M bendiyle de Noterlerin bu hususdaki salahiyetlerine ayrıca işaret edilmiştir.’’[3] şeklinde hükme bağlanmıştır. Ayrıca Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da 2008/14-70 E. 2008/104 K. Sayılı kararında ‘’Kaynağını Borçlar Kanununun 611. ve devamı maddelerinden alan ölünceye kadar bakım sözleşmeleri, anılan kanunun 612. ve Türk Medeni Kanununun 545. maddesi gereğince resmi şekilde düzenlenmelidir. Resmi şekilde düzenlenmeyen ölünceye kadar bakım sözleşmelerine değer verilerek tapu iptali ve tescil hükmü kurulması mümkün değildir’’ şeklinde hüküm kurarak kanuni şekle uyulmadan yapılan ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescili yapılamayacağına hüküm kurmuştur. Miras sözleşmesinin geçerli olabilmesi için ise resmî vasiyetname şeklinde düzenlenmesi gerekir. Sözleşmenin tarafları, arzularını resmî memura aynı zamanda bildirirler ve düzenlenen sözleşmeyi memurun ve iki tanığın önünde imzalarlar. Resmi vasiyetnamenin düzenlenme şekli Türk Medeni Kanunu 532. maddesinde ‘’ Resmi vasiyetname, iki tanığın katılmasıyla resmi memur tarafından düzenlenir. Resmi memur, sulh hakimi, noter veya kanunla kendisine bu yetki verilmiş diğer bir görevli olabilir.’’ şeklinde düzenlenmiştir. Fiil ehliyeti bulunmayanlar, bir ceza mahkemesi kararıyla kamu hizmetinden yasaklılar, okuryazar olmayanlar, mirasbırakanın eşi, üstsoy ve altsoy kan hısımları, kardeşleri ve bu kişilerin eşleri resmi vasiyetnamenin düzenlenmesine memur veya tanık olarak katılamazlar.     Türk Borçlar Kanunu 612/2’ye göre, bakım borçlusu, Devletçe tanınmış bir kurum ise adi yazılı şekil yeterlidir. Ancak Devletçe tanınan bir kurum bakım alacaklısı tarafından mirasçı olarak atanmışsa miras sözleşmesi resmi vasiyetname şeklinde düzenlenmek zorundadır.      Miras sözleşmesi yapabilmek için ayırt etme gücüne sahip ve ergin olmak, kısıtlı olmamak gerekir. Bu sebeple kısıtlılar ve ayırt etme gücüne sahip küçükler borçlar hukuku nitelikli ölünceye kadar bakma sözleşmesini yasal temsilcilerinin onayını veya iznini alarak yapabilirler iken; miras hukuku nitelikli ölünceye kadar bakma sözleşmesini bu izni veya onayı alsalar dahi yapamazlar.     Bakım alacaklısı, ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle taahhüt ettiği taşınmazın   temlikini veya taşınmaz üzerinde ayni hak kurmayı Tapu Kanunu 26. maddesinde düzenlenen şekilde yapmak zorundadır.      Çeşitli kanunlarda düzenlenen bu şekil şartlarına uyulmadan yapılan ölünceye kadar bakma sözleşmeleri, geçersizlik yaptırımı ile karşı karşıya kalacaktır. Ancak bazı durumlarda şekil eksikliği bulunsa bile tarafların veya onların külli haleflerinin şekil eksikliğini ileri sürmesi, hakkın kötüye kullanılmasını teşkil eder. Bu husus her somut olayda ayrıca ele alınıp değerlendirilmelidir. Nitekim, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 5.6.1957 tarihli 1953/13 E. 1957/20 K. sayılı kararında ‘’Borçlar Kanununun 512 inci maddesi ölünceye kadar bakma aktinin miras mukavelesi şeklinde yapılması lazım geldiğini kabul etmiştir. Binaenaleyh, kaideten, bu şekle riayet edilmedikçe ölünceye kadar bakma akti muteber olmaz; ve yine kaideten bir davada ölünceye kadar bakma aktinin kanunun tayin şekilde yapılmadığını ileri sürmek de hakkın suistimali telakki edilemez. Ancak; Hukuk Heyeti Umumiyesinin 11/3/1953 tarih ve 2/127-18 sayılı kararında da tebarüz ettirildiği gibi ölünceye kadar bakma aktinin icaplarını senelerce yerine getiren borçlu aleyhine, alacaklının ölümünden sonra mirasçıları tarafından şekil noksanına dayanılarak aktin batıl olduğuna karar verilmesi talebiyle açılacak bir davada eşkil noksanının ileri sürülmesinin hakkın suistimali diye kabulü caiz ve doğru olabilir. Bunun aksine olarak, mesela çok yüksek değerdeki bir gayrimenkulünü kendisine ölünceye kadar bakılması kaydıyla bir başkasına temlik eden bir şahsın; temlik tarihinden çok kısa bir zaman mesela, bir iki ay sonra ölmesi halinde mirasçılarının şekil noksanını ileri sürerek dava açmalarının hakkın suistimali diye kabulü caiz ve doğru olamaz. Şu hale göre : ölünceye kadar bakma aktinde alacaklının ölümünden sonra mirasçıları tarafından şekil noksanı ileri sürülerek açılacak davalarda şekil noksanının ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması demek olup olmayacağı hususunda daire kararları ile Hukuk Heyeti Umumiyesi kararları arasında herhangi; bir mübayenetten de bahsedilemez. Netice; Ölünceye kadar bakma akdinin alacaklısının ölümünden sonra mirasçılarının şekil noksanına dayanarak, aktin batıl olduğuna karar verilmesi talebiyle, açacakları davada şekil noksanının ileri sürülmesinin hakkın suistimali olup olmayacağı hususunda Birinci, ikinci Hukuk Daireleri ve Hukuk Heyeti Umumiyesi kararları arasında mübayenet olmadığına ve bu itibarla da içtihatların birleştirilmesine mahal bulunmadığına’’ şeklinde hükmetmiştir.   c. Tarafların Yükümlülükleri     İki tarafın üstlendiği borçlara değinmek gerekirse; bakım alacaklısı, sözleşme ile belirlenen mal varlığının tamamını veya bir kısmını ya da tek bir malı devretmeyi üstlenmektedir. Bakım alacaklısının devir borcu, sözleşme ile aksi kararlaştırılmadığı durumlarda sözleşmenin kurulmasıyla birlikte muaccel olmaktadır. Bakım alacaklısının devir borcu Türk Borçlar Kanunu 146. Maddesi gereğince 10 yılda zamanaşımına uğramaktadır. [4] Bakım alacaklısının belirlenen malvarlığını derhal devretmesi durumunda bakım borçlusu karşısında zayıf durumda kalacağı şüphesizdir. Nitekim, Türk Borçlar Kanunu 613. Maddesinde de bu husus göz önüne alınmış, bakım alacaklısının ilgili taşınmaz üzerinde satıcı gibi yasal ipotek hakkına sahip olacağı düzenlenerek bakım alacaklısının bakım borçlusunun karşısında zayıf duruma düşmesi bir nebze de olsa önlenmeye çalışılmıştır.   Bakım alacaklısı, sözleşmenin kurulmasıyla birlikte bakım borçlusunun aile topluluğuna katılmış olur. Bakım borçlusu, almış olduğu malların değerine ve bakım alacaklısının daha önce sahip olduğu sosyal durumuna göre hakkaniyetin gerektirdiği edimleri, bakım alacaklısına ifa etmekle yükümlüdür. Bakım borçlusu sözleşme ile, Türk Borçlar Kanunu 614. Maddesinde belirtildiği üzere, özellikle uygun gıda ve konut sağlamayı, hastalığında gerekli özenle bakmayı ve onu tedavi ettirmeyi üstlenmektedir. Bakım borçlusunun, borcunu yerine getirmediğini yalnızca bakım alacaklısı ileri sürerek sözleşmeyi feshedebilir. Bakım alacaklısının mirasçılarının bu yöndeki talepleri dinlenemez. Nitekim, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 20.3.2019 tarihli 2016/6818 E. 2019/2036 K. sayılı kararında ‘’Dava, bakım borcunun yerine getirilmediği iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Her ne kadar davacılar dava dilekçesinde davalının bakım borcunu yerine getirmediğini ileri sürmüşlerse de bu hak bakım alacaklısına ait olup mirasçılar tarafından ileri sürülen bakım borcunun yerine getirilmediği iddiasının dinlenebilme olanağı yoktur. Hal böyle olunca, davanın reddine karar verilmesi gerekirken delillerin takdirinde yanılgıya düşülerek yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.‘’ şeklinde hüküm kurmuştur. Değinilen içtihattan da anlaşılacağı üzere, mirasbırakanın sağlığında bakım borcunun yerine getirilmediğine dair iddiası bulunmadığında mirasçılarının bu konudaki iddiaları dinlenemez.   d. Sözleşmenin Sona Ermesi      d.a. Taraflardan Birinin Ölmesi Durumunda          Bakım alacaklısının ölmesi durumunda, sözleşme doğası gereği sona ermektedir. Ancak bakım borçlusunun ölmesi durumunda Türk Borçlar Kanunu 618. Maddesiyle birlikte özel bir düzenleme getirilmiştir. İlgili maddeye göre, bakım borçlusunun ölmesi durumunda bakım alacaklısı, bir yıl içinde sözleşmenin feshini isteyebilir. Bu durumda bakım alacaklısı, bakım borçlusunun iflası halinde, iflas masasından isteyebileceği miktara eşit bir paranın kendisine ödenmesini, bakım borçlusunun mirasçılarından isteyebilir. Görüldüğü üzere, bakım borçlusunun iflası durumu sözleşmeyi sona erdiren sebepler arasında sayılmıştır. Bakım alacaklısı bu durumda borçlunun bakım borcunu para borcuna dönüştürülmesini isteme hakkına sahiptir. [5] Bakım alacaklısı bu maddedeki hakkını kullanmayıp, sözleşmeyi mirasçılar ile devam ettirmek isterse, ölen bakım borçlusunun mirasçıları sözleşmenin tarafı haline gelirler ve bakım gözetim edimlerinden bakım alacaklısına karşı Türk Medeni Kanunu 641/1 maddesi gereği müteselsil olarak sorumlu olurlar. Bu sorumluluk Türk Medeni Kanunu 681. maddesi gereğince beş yıl süre ile sınırlandırılmıştır. [6]      d.b. Bakım Borçlusunun İflası Durumunda   Bakım borçlusunun iflası hâlinde bakım alacaklısı, borçlunun ödemekle yükümlü olduğu dönemsel gelirin elde edilebilmesi için ilgili sosyal güvenlik kurumunca ödenmesi gereken anapara değerine eşit bir parayı, iflas masasına alacak kaydettirme hakkını elde eder.Bakım alacaklısı, bu alacağını karşılamak üzere, üçüncü kişilerce borçluya karşı yürütülmekte olan hacze katılabilir. Bakım borçlusunun iflası durumunda sözleşme geleceğe etkili olarak sona erer, bu sebeple tarafların yerine getirdikleri edimler geçerliliklerini korurlar.    Bakım alacaklısının alacağı, öncelikli alacaklardan değildir. Ancak devredilen taşınmaz bir rehinle temin edilmişse bakım alacağı önceliğe sahiptir.     d.c. Önel Verilmek Suretiyle Fesih     Taraflardan birinin önel vermek suretiyle sözleşmeyi feshetme yetkisi yalnız ölünceye kadar bakma sözleşmesi Borçlar hukuku nitelikli ise söz konusudur. Tarafların edimleri arasında önemli ölçüde oransızlık bulunur ve fazla alan taraf kendisine bağışta bulunma amacı güdüldüğünü ispat edemezse diğer taraf, altı ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Bu oransızlığın tespitinde, ilgili sosyal güvenlik kurumunca, bakım borçlusuna verilenin değerine denk düşen anapara değeri ile bağlanacak irat arasındaki fark esas alınır. Sözleşmenin sona erdirilmesi anına kadar geçen sürede ifa edilmiş edimler, anapara ve faiziyle birlikte değerlendirilerek, denkleştirme sonucunda alacaklı çıkan tarafa geri verilir.     Kanun önel verilerek fesih yapılabilmesi için önemli ölçüde oransızlık şartını aramaktadır. Ancak ölünceye kadar bakma sözleşmesi talih ve tesadüfe bağlı bir sözleşme olduğu için, sözleşmenin yapısı gereği taraflar arasında bir eşitsizliği barındırır. [7] Türk Borçlar Kanunu madde 616’da belirtilen oransızlık sözleşmenin yapısından kaynaklanan oransızlık değil, sözleşmenin kurulduğu tarihte edimler arasındaki oransızlıktır. Edimler arasındaki oransızlığın tespitinde sözleşmenin kurulma tarihi esas alınır. Önemli ölçüde oransızlığın belirlenmesinde, ilgili sosyal güvenlik kurumu tarafından, bakım borçlusuna verilen karşı edimin değerine denk düşen anapara değeri ile bağlanacak irat arasındaki fark esas alınır. Bakım alacaklısının devretmiş olduğu malvarlığı değerinin anapara değerine sosyal güvenlik kurumunca bağlanacak irat belirlenip, bakım borçlusunun bakım alacaklısının olası yaşam süresi boyunca yerine getireceği bakım ve gözetim edimlerinin para değeri belirlenerek iki değer arasında belirli eşitsizliğin bulunması halinde, oransızlığın kabulü gerekir.[8]      d.d. Önel Verilmeksizin Fesih    Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin önel verilmeksizin feshi Türk Borçlar Kanunu 617. maddesinde düzenlenmiştir. Önel verilmeksizin fesih kanunda ‘’ Sözleşmeden doğan borçlara aykırı davranılması sebebiyle sözleşmenin devamı çekilmez hâle gelir veya başkaca önemli sebepler sözleşmenin devamını imkânsız hâle getirir ya da aşırı ölçüde güçleştirirse, taraflardan her biri sözleşmeyi önel vermeksizin feshedebilir. Sözleşme bu sebeplerden birine dayanılarak feshedildiği takdirde kusurlu taraf, aldığı şeyi geri verir ve kusursuz tarafa, bu yüzden uğradığı zarara karşılık uygun bir tazminat ödemekle yükümlü olur. Hâkim, sözleşmenin önel verilmeksizin feshini yerinde bulabileceği gibi, taraflardan birinin istemiyle veya kendiliğinden, aile topluluğu içinde yaşamalarına son vererek, bakım alacaklısına ömür boyu gelir bağlayabilir.’’ şeklinde düzenlenmiştir.    TBK 617. maddesine istinaden, önel verilmeksizin fesih hakkının tanınması için gereken sebepler : Borçlara aykırı davranılması sebebiyle sözleşmenin devamının çekilmez hale gelmesi, sözleşmenin devamının imkansız hale getirilmesi veya sözleşmedeki edimlerin yerine getirilmesi aşırı derecede güçleşmesidir. Bu durumlardan biri ortaya çıktığında taraflardan biri önel vermeksizin sözleşmeyi feshedebilecektir. Sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkar. Böylece tarafların geri verme yükümlülükleri doğar. Geri verme borcu kapsamında ilk olarak bakım alacaklısı, bakım borçlusunun dönme anına kadar yerine getirdiği bakım ve gözetim edimlerinin parasal değerini ona vermelidir.[9] Ayrıca taraflardan biri kusuruyla bu sebeplerden birine yol açmışsa, sözleşmeyi fesheden taraf, iade ile birlikte tazminat da talep edebilecektir.     Hakim tarafından TBK madde 617’ye göre fesih sebepleri yerinde görülmezse taraflardan birinin isteği veya hakimin resen kararı ile bakım alacaklısına ömür boyu gelir bağlanmasına karar verebilir. Bakım borçlusunun yükümlü olduğu bakım ve gözetim edimlerinin ömür boyu gelire dönüşmesi ile ölünceye kadar bakma sözleşmesi sona ermemektedir. Bu nedenle bakım alacaklısının bakım borçlusuna vermesi gereken karşı edimin ifası gerekmektedir. Bakım borçlusunun ise borcu devam etmekte ancak şekil değiştirmektedir. Bakım borçlusunun yükümlü olduğu edim, bakım borçlusunun yerine getirmiş olduğu karşı edimin değerine, sosyal mevkiine ve hakkaniyete göre belirlenir.[10]     Türk Borçlar Kanunu 617. maddeye göre fesih hem borçlar hukuku nitelikli ölünceye kadar bakma sözleşmelerinde hem de miras hukuku nitelikli ölünceye kadar bakma sözleşmesinde mümkündür.     d.d.a Miras Hukuku Nitelikli Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Özgü Sona Erme Sebepleri    Miras hukukuna tabi ölünceye kadar bakma sözleşmesinde de MK madde 546/2 mirasçılıktan çıkarma hükmü uygulanır. Bu maddeye göre “Miras sözleşmesiyle mirasçı atanan veya kendisine belirli mal bırakılan kişinin, miras bırakana karşı miras sözleşmesinin yapılmasından sonra mirasçılıktan çıkarma sebebi oluşturan davranışta bulunduğu ortaya çıkarsa; miras bırakan, miras sözleşmesini tek taraflı olarak ortadan kaldırabilir.” Bu madde de belirtilen mirasçılıktan çıkarma sebepleri ise MK madde 510’da sayılmıştır. Bu maddelere göre, miras hukuku nitelikli ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım borçlusu bakım alacaklısına karşı mirasçılıktan çıkarmaya sebep olabilecek bir davranışta bulunması durumunda sözleşmeyi feshedebilecektir. Mirasçılıktan çıkarma sebeplerinin bakım alacaklısına değil de bakım alacaklısının yakınlarına karşı işlenmesi durumunda, MK madde 546/2 uygulanamayacaktır. MK madde 510’da sayılan sebeplerin bakım alacaklısının aile üyelerine karşı işlenmiş olması durumunda TBK madde 617’ye göre haklı sebeple önel vermeksizin sözleşmeyi feshedebilir . Mirasçılıktan çıkarmaya sebep olan davranışların bakım alacaklısına karşı işlenmesi durumunda bakım alacaklısı, vasiyetnameler için kanunda öngörülen şekillerden biriyle tek taraflı olarak sözleşmeyi sona erdirebilir.[11] E. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin İptali ve Tenkisi     Türk Borçlar Kanunu 615. maddesinde düzenlendiği üzere, bakım alacaklısı, ölünceye kadar bakma sözleşmesi yüzünden kanuna göre nafaka yükümlüsü olduğu kişilere karşı yükümlülüğünü yerine getirme imkânını kaybediyorsa, bundan yoksun kalanlar sözleşmenin iptalini isteyebilirler. Hâkim, sözleşmenin iptali yerine, bakım borçlusunun ifa edeceği edimlerden mahsup edilmek üzere, bakım alacaklısının nafaka yükümlüsü olduğu kişilere nafaka ödemesine karar verebilir. Mirasçıların tenkis ve alacaklıların iptal davası açma hakları saklıdır.    İlgili maddeden görüldüğü üzere, madde yalnızca nafaka alacaklıları yönünden iptal talebini düzenlemiştir. Ancak, son fıkrasında belirttiği üzere mirasçıların tenkis ve alacaklıların iptal davası açma hakkını da saklı tutulmuştur. B. ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA SÖZLEŞMESİNE DAYALI MURİS MUVAZAASI DURUMU   Yukarıda değinildiği üzere, Türk Borçlar Kanunu 615. maddesi son fıkrası uyarınca mirasçıların, ölünceye kadar bakma sözleşmesine karşı iptal ve tenkis davası açma hakları saklıdır. Esasen, ölünceye kadar bakma sözleşmesi niteliği itibariyle ivazlı sözleşme niteliğindedir, dolayısıyla tenkise tabi kılınamaz. Ancak yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, muris muvazaası söz konusu ise mirasçılar muris muvazaasına dayalı tapu iptali davası açabileceklerdir.     Genel olarak muvazaa, bir hukuki ilişkinin taraflarının gerçek iradeleri ile ortaya koydukları beyanları arasında kasten ortaya çıkardıkları uyuşmazlıktır. Muris muvazaasında bu durumun yansıması; murisin gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı Tapu Sicil Memurluğu önünde satış veya makalemize konu olan ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile diğer tarafa temliki ile gerçekleşmektedir.       Muris muvazaasından bahsedebilmek için gereken koşulları şu şekildedir: a) Görünüşteki gerçeğe uygun olmayan işlem : Bu işlem, bağış iradesini gizlemek amacıyla yapılan ölünceye kadar bakma sözleşmesi veya satış işlemidir. b) Muvazaa anlaşması: Tarafların asıl iradelerini gizlemek amacıyla yaptıkları işlemin gerçekte hiçbir sonuç doğurmayacağına dair anlaşmadır. Görünürdeki sözleşme resmi şekle tabi olsa dahi muvazaa anlaşması adi yazılı şekilde veya sözlü olarak yapılabilir. c) Mirasçıları aldatma amacı : Muris ile diğer taraf ölünceye kadar bakma sözleşmesini akdederken mirasçıları aldatma kastı içinde olmalıdırlar. d) Gizli sözleşme: Görünüşteki işlemle gizlenmeye çalışılan, tarafların asıl iradelerini yansıtan işlemdir. Muris muvazaasında gizli sözleşme/işlem genellikle bağış sözleşmesidir.    Muris muvazaasının ileri sürüldüğü durumlarda nedeni ve dayanağı olan hukuksal işlem veya sözleşmenin yapılması konusunda tarafların gerçek irade ve arzularına uygun düşen karşılıklı irade açıklaması mevcut olmadığı, açıklama tarafların asıl arzularına ters düştüğü böylece sağlıklı bir hukuki muamele olmadığı için gerçeğe uymayan bir görüntüden öteye gitmeyen el değiştirmenin geçersiz sayılması zorunludur. [12]     Muris muvazaasından zarar gören mirasçılar, herhangi bir zaman sınırına tabi olmaksızın tapu iptali ve tescili davası açabilirler. Zarar gören mirasçıların muris muvazaasından kaynaklanan tapu tescili iptali davasını açabilmelerinin öncelikli şartı kaçırılmak istenen malvarlığı değeri tapuya kayıtlı bir taşınmaz olmalıdır. Muris muvazaasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davasında davalılar muvazaa ile kazanım elde etmiş kişiler olurken, bu davalarda yetkili ve görevli mahkeme muvazaaya konu olan taşınmazların bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir.    Muris muvazaasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davalarında davacı taraf muvazaanın varlığını ispatla yükümlüdür. Yargıtay, muris muvazaasının ispatı için şu hususların incelenmesi gerektiğini içtihat etmiştir: Ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri Toplumsal eğilimleri, Olayların olağan akışı, Miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, Davalı yanın alış gücünün olup olmadığı Satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark, Taraflar ile miras bırakan arasındaki beşeri ilişki.[13]   Sayılan bu hususlar incelenerek murisin asıl iradesi tayin edilecek, tayin edilen irade mal kaçırma saikiyle taşınmazın temlikini işaret ediyorsa mirasçıların tapu tescil iptali talebi kabul edilebilecektir.   Son olarak, muris muvazaasına ilişkin temel alınan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı 01.04.1974 tarihli ½ sayılı kararı incelemek gerekirse; ilgili kararda ‘’ Bir kimsenin mirasçısını miras hakkından yoksun etmek amacıyla; tapu sicilinde kayıtlı taşınmaz malını, gerçekte bağışlamak istediği halde, Tapu Sicil Memuru önünde iradesini satış biçiminde açıkladığının gerçekleşmiş olması durumunda, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılarının, görünürdeki satış sözleşmesinin Borçlar Kanunu 18. maddesine dayanarak muvazaalı olduğunu ve gizli bağış sözleşmesinin de şekil koşulundan yoksun bulunduğunu ileri sürerek dava açabileceklerine ve bu dava hakkının geçerli sözleşmeler için söz konusu olan Medeni Kanunun 507. ve 603. maddelerininin sağladığı haklara etkili olmayacağına Yargıtay İçtihatları Birleştirme Genel Kurulunun 1.4.1974 günlü ikinci toplantısında oyçokluğuyla karar verildi.’’ şeklinde hüküm kurulmuştur.    Karara göre muris muvazaasından bahsedilebilmesi için, öncelikle devredilen mal varlığının tapuya kayıtlı bir taşınmaz olması ve miras bırakanın asıl saiki mirasçılarından mal kaçırmak iken bu saiki satış ya da ölünceye kadar bakma sözleşmesinin arkasına gizlemiş olması gerekir. Muris muvazaası söz konusu ise saklı paylı olsun olmasın tüm mirasçılar zamanaşımı süresi olmaksızın tapu sicilinin düzeltilmesi davası açabileceklerdir. Yargıtay 22.05.1987 tarihli ⅘ tarihli kararında 74 tarihli karar aynen benimsenmiş, buna ek olarak mirasçıların muvazaa nedeniyle tapu sicilinin düzeltilmesi davası yanında kademeli olarak tenkis davası da açabileceklerine hükmetmiştir. [14]    C. SONUÇ      Ülkemizde, ölünceye kadar bakma akdi çoğu zaman diğer mirasçılardan mal kaçırma kastıyla yapılan bir akittir. Ölünceye kadar bakma akdinin muris muvazaası sebebiyle iptali istemli birçok dava ve içtihat bulunmaktadır. İçtihatlar incelendiğinde, her ne kadar muvazaanın ispatı zor olsa da , muris muvazaası durumunda Yargıtay birden fazla parametrenin incelenmesi gerektiğini düşünmektedir. Ayrıca, muris muvazaası iddiasında bulunan, kendisinden mal kaçırıldığını düşünen saklı paylı olsun olmasın bütün mirasçılar; iddialarını her türlü delille ispat edebilirler. Sağlanan bu ispat kolaylığı gözetildiğinde kendilerinden mal kaçırıldığını düşünen mirasçıların, kanaatimizce muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescili davası açarak hakkaniyetli bir çözüme ulaşmalarının yolu açılmıştır.    D.  ATIFLAR [1]SÜTÇÜ, N.,Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi ve Muris Muvazaası, Bursa Barosu Dergisi, Sayı: 96, 2016, sayfa 97-111, [2] TEKDOĞAN, A., Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi, Terazi Hukuk Dergisi, Cilt: 14, Sayı: 155, Temmuz 2019, Sayfa: 1424-1435                         [3]http://www.kazanci.com/kho2/ibb/files/dsp.php?fn=ibgk-1952-4.htm&kw=%27%27%C3%B6l%C3%BCnceye+kadar+bakma+akdinin+%C5%9Fekli%27%27#fm [4] AKİPEK ÖCAL, Ş., Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi, Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 6, Sayı: 1, Haziran 2018, Sayfa: 83-91 [5] AKİPEK ÖCAL, Ş., Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi, Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 6, Sayı: 1, Haziran 2018, Sayfa: 83-91 [6] TEKDOĞAN, A., Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi, Terazi Hukuk Dergisi, Cilt: 14, Sayı: 155, Temmuz 2019, Sayfa: 1424-1435 [7] Akartepe, 2010, s. 163; Dündar, s. 118; Şahin, T., s. 194; Tunçomağ, 1959, s.136 [8] Akartepe, 2010, s. 166; Bilge, s. 436; Dündar, s. 120-121; Şahin, T., s. 195; Tunçomağ, 1959, s.138 [9] Oser/Schönenberger, Art. 526, N. 8; Stofer, s. 760; Serozan, s. 378; Akartepe, s. 149-150 [10] Akartepe, 2010, s. 154; Dündar, s. 116 [11] AKOL AKKAN, Teslime, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi, KTO Karatay Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü ,Konya, 2019 [12] ÖZUĞUR, ALİ İHSAN, Tenkis, Muvazaa, Mirasta İade Davaları, Adil Yayınevi, s.868, Eylül 1999 [13] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Esas: 2014/13646 Karar: 2016/7049 Karar Tarihi: 09.06.2016 [14] HATİPOĞLU, Z. U., Yargıtay İçtihatlarına Göre Muris Muvazaasında Miras Bırakanın Asıl İradesinin Tayini, Dicle Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 22, Sayı: 36, Mayıs 2017, Sayfa: 109-135                        

http://www.ghgazete.com/av-murat-tezcan-stj-av-rumeysa-karci-olunceye-kadar-bakma-sozlesmesi-ve-buna-dayali-muris-muvazaasi
 
Av. Murat TEZCAN-Stj. Av. Nagehan KOÇER: &quot;TÜRK HUKUKUNDA DEVRE MÜLK SÖZLEŞMELERİ&quot;

Av. Murat TEZCAN-Stj. Av. Nagehan KOÇER: "TÜRK HUKUKUNDA DEVRE MÜLK SÖZLEŞMELERİ"

Bu makalemizde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57 ile 65.maddesinde düzenlenen devre mülk hakkına ilişkin tanımlamalar, devre mülk sözleşmelerinin hukuksal niteliği, unsurları ve kapsamı ile devre mülk sözleşmelerinin sona erme halleri incelenmiş olup uygulamada ortaya çıkan anlaşmazlıklar üzerinde durulmuştur. Keyifli okumalar dileriz...

http://www.ghgazete.com/av-murat-tezcan-stj-av-nagehan-kocer-turk-hukukunda-devre-mulk-sozlesmeleri
 
Milyonlarca kiracıyı ilgilendiren karar

Milyonlarca kiracıyı ilgilendiren karar

Yargıtay 16 ay boyunca kira parasını mülk sahibinin annesinin hesabına yatıran kiracıyı haksız buldu. Ödemenin kiracıyı borçtan kurtaramayacağına hükmedildi.

http://www.ghgazete.com/milyonlarca-kiraciyi-ilgilendiren-karar
 
T.C. <b class=red>YARGITAY</b> HUKUK GENEL KURULU 14.12.2015 TARİHLİ 2014/6-324 E. 2015/2787 K. SAYILI  KARARI (ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ARSA PAYININ DEVRİNDE PAYDAŞLARIN ÖN ALIM HAKKI)

T.C. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU 14.12.2015 TARİHLİ 2014/6-324 E. 2015/2787 K. SAYILI KARARI (ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ARSA PAYININ DEVRİNDE PAYDAŞLARIN ÖN ALIM HAKKI)

ÖZET: Yerel mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözetilerek, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılmış devirlerin gerçek satış olmadığı ve bu sözleşmelerin davacı tarafından da biliniyor olması nedeniyle önalım hakkının kullanılmasının iyi niyetle bağdaşmayacağı gerekçesiyle Özel Daire bozma ilamına karşı önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya uygundur. Hüküm bozulmuştur.

http://www.ghgazete.com/t-c-yargitay-hukuk-genel-kurulu-14-12-2015-tarihli-20146-324-e-20152787-k-sayili-karari-arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmesinde-arsa-payinin-devrinde-paydaslarin-on-alim-hakki
 
<b class=red>YARGITAY</b> HUKUK GENEL KURULU  2017/ 664 E.  2017 / 573 K. SAYILI   29.03.2017 TARİHLİ KARARI (TAŞINMAZ SATIŞINDA GİZLİ AYIP NEDENİYLE SÖZLEŞMEDEN DÖNME)

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU 2017/ 664 E. 2017 / 573 K. SAYILI 29.03.2017 TARİHLİ KARARI (TAŞINMAZ SATIŞINDA GİZLİ AYIP NEDENİYLE SÖZLEŞMEDEN DÖNME)

Somut olaya gelince; davacı, yanlar arasında yapılan taşınmaz satış sözleşmesi konusu bağımsız bölümde sonradan ortaya “gizli ayıplar” çıktığını ileri sürerek öncelikle satış sözleşmesinden döndüğünü bildirmiştir. Dava konusu bağımsız bölümün gizli ayıplı olduğu delil tespiti dosyasına sunulan bilirkişi raporu ve mahkemece yapılan keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporuyla sabittir. Davacı da gizli ayıp nedeniyle Borçlar Kanunu'nun 202 inci maddesinden kaynaklanan seçim hakkını sözleşmeden dönme yolunda kullanmıştır. Hal böyle olunca mahkemece, davacının öncelikli talebi olan dönme isteminin değerlendirilerek hasıl olacak sonuca uygun karar verilmesi gerekirken gizli ayıptan davalının sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

http://www.ghgazete.com/yargitay-hukuk-genel-kurulu-2017-664-e-2017-573-k-sayili-29-03-2017-tarihli-karari-tasinmaz-satisinda-gizli-ayip-nedeniyle-sozlesmeden-donme
 
<b class=red>YARGITAY</b> 18. HUKUK DAİRESİ 2014/1834 E. 2014/3341 K. SAYILI 25.02.2014 TARİHLİ KARARI (KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARININ DÖRT AY İÇİNDE SONUÇLANDIRILMASI)

YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ 2014/1834 E. 2014/3341 K. SAYILI 25.02.2014 TARİHLİ KARARI (KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARININ DÖRT AY İÇİNDE SONUÇLANDIRILMASI)

Henüz kesinleşmemiş kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davalarında öngörülen dört aylık yargılama süresinin makul süre kabul edilerek, hakkaniyet gereğince taşınmaz malikinin zararının giderilmesi amacıyla dava tarihinden itibaren dört aylık sürenin bittiği tarihten, karar tarihine kadar tespit edilen kamulaştırma bedeline faiz uygulanması gerektiğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

http://www.ghgazete.com/yargitay-18-hukuk-dairesi-20141834-e-20143341-k-sayili-25-02-2014-tarihli-karari-kamulastirma-bedelinin-tespiti-davalarinin-dort-ay-icinde-sonuclandirilmasi
 
<b class=red>YARGITAY</b>  14. HUKUK DAİRESİ 2014/ 8778 E.  2014 / 13158 K. SAYILI 20.11.2014 TARİHLİ KARARI (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA ONAY MAKAMININ GÖRÜŞÜNÜN ALINMASI VE PAYLARIN RESEN ÖZGÜLENEMEYECEĞİ)

YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ 2014/ 8778 E. 2014 / 13158 K. SAYILI 20.11.2014 TARİHLİ KARARI (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA ONAY MAKAMININ GÖRÜŞÜNÜN ALINMASI VE PAYLARIN RESEN ÖZGÜLENEMEYECEĞİ)

Dava, ortaklığın giderilmesi isteğine ilişkindir. Miras yoluyla ortak murislerinden intikal eden taşınmazların taksimi hususunda taraflarca bir anlaşma sağlanıp sağlanamayacağı, anlaşma sağlanamaması halinde kura çekileceği gözetilmeksizin payların taşınmazların değerine göre re'sen özgülenmesi doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.

http://www.ghgazete.com/yargitay-14-hukuk-dairesi-2014-8778-e-2014-13158-k-sayili-20-11-2014-tarihli-karari-ortakligin-giderilmesi-davasinda-onay-makaminin-gorusunun-alinmasi-ve-paylarin-resen-ozgulenemeyecegi
 
T.C. <b class=red>YARGITAY</b> HUKUK GENEL KURULU  2012/5-1826 E. 2013/1298 K. SAYILI 11.09.2013 TARİHLİ KARARI (SİT ALANLARINDA KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA)

T.C. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU 2012/5-1826 E. 2013/1298 K. SAYILI 11.09.2013 TARİHLİ KARARI (SİT ALANLARINDA KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA)

2863 Sayılı Kanunun ilgili maddesi gereğince taşınmazın SİT alanı olarak ilanı ve imar planında belirtilen yasadan kaynaklanan kısıtlamalar, kamulaştırmasız el atma olgusunun varlığını kabule elverişli değildir.

http://www.ghgazete.com/t-c-yargitay-hukuk-genel-kurulu-20125-1826-e-20131298-k-sayili-11-09-2013-tarihli-karari-sit-alanlarinda-kamulastirmasiz-el-atma
 
<b class=red>YARGITAY</b> HUKUK GENEL KURULU 2013/14-93 E. 2013/1364 K. SAYILI 18.09.2013 TARİHLİ KARARI ( İPOTEK ALACAKLISININ VE İPOTEK  SEBEBİNİN BELLİ OLMAMASI NEDENİYLE TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜNE HUSUMET YÖNELTİLMESİ GEREKTİĞİ)

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU 2013/14-93 E. 2013/1364 K. SAYILI 18.09.2013 TARİHLİ KARARI ( İPOTEK ALACAKLISININ VE İPOTEK SEBEBİNİN BELLİ OLMAMASI NEDENİYLE TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜNE HUSUMET YÖNELTİLMESİ GEREKTİĞİ)

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle, tapu kütüğünde ve dayanak belgelerinde alacaklının hangi banka olduğu ve ipotek miktarının ne olduğunun belli olmamasına, ipotek akit tablosunun bulunmamana, 4721 Sayılı Kanunun ilgili maddeleri uyarınca tapu sicilinin tutulmasında ve bu sicillerin yasalara uygun oluşmasında Tapu Sicil Müdürlüğünün görevli ve sorumlu olmasına göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

http://www.ghgazete.com/yargitay-hukuk-genel-kurulu-201314-93-e-20131364-k-sayili-18-09-2013-tarihli-karari-ipotek-alacaklisi-ve-ipotek-sebebinin-belli-olmamasi-nedeniyle-tapu-sicil-mudurlugune-husumet-yoneltilmesi-gerektigi
 
T.C <b class=red>YARGITAY</b> 5. HUKUK DAİRESİ 2015/ 16910 E. 2015 / 21499 K. 23.11.2015 TARİHLİ KARARI (İMAR KANUNU'NUN 18. MADDESİNE GÖRE AYNI PARSELDEN BİRDEN FAZLA DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI KESİLEMEYECEĞİ)

T.C YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİ 2015/ 16910 E. 2015 / 21499 K. 23.11.2015 TARİHLİ KARARI (İMAR KANUNU'NUN 18. MADDESİNE GÖRE AYNI PARSELDEN BİRDEN FAZLA DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI KESİLEMEYECEĞİ)

Dava konusu edilen 5708 ada 14 ve 14/A parsel sayılı taşınmazların daha önce imar düzenlemesine tabi tutulmasına rağmen, Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından 10.08.2006 tarihinde yapılan ikinci düzenlemede dava konusu edilen taşınmazlardan İmar Düzenleme Ortaklık Payı kesilemeyeceği gözetilmeden, her iki taşınmazdan toplam 243 m² İmar Düzenleme Ortaklık Payı kesilmesinin yasal dayanağı olmadığı gözetilerek, davacının 14 parselde 340/2960 payı olduğu dikkate alınarak, 67,74 m² için davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile az bedele hükmedilmesi doğru görülmemiştir.

http://www.ghgazete.com/t-c-yargitay-5-hukuk-dairesi-2015-16910-e-2015-21499-k-23-11-2015-tarihli-karari-imar-kanununun-18-maddesine-gore-ayni-parselden-birden-fazla-duzenleme-ortaklik-payi-kesilemeyecegi
 
<b class=red>YARGITAY</b> 23. H.D 2015/594 E. 2016/3101 K. SAYILI 16.06.2016 TARİHLİ KARAR (ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE BASİRETLİ YÜKLENİCİNİN SÖZLEŞMEDEN ÖNCE ARAŞTIRMA YAPMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ)

YARGITAY 23. H.D 2015/594 E. 2016/3101 K. SAYILI 16.06.2016 TARİHLİ KARAR (ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE BASİRETLİ YÜKLENİCİNİN SÖZLEŞMEDEN ÖNCE ARAŞTIRMA YAPMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ)

Dava konusu iş, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6762 sayılı TTK'nın 12/III. maddesi uyarınca ticari bir iş, bu nitelikte bir edimi yüklenen davacı da tacir sayılmaktadır. Böyle bir hukuki statüde bulunan davacı yüklenici, TTK'nın 20/II. maddesi gereğince ticaretine ait tüm faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmek mecburiyetindedir. Davacı yüklenicinin, bu yükleniminin doğal sonucu olarak inşaat yapacağı arsayı tüm yönleriyle ve nitelikleri ile incelediğinin, taşınmazın ifrazdan önceki tapu kaydındaki "SİT alanı" şerhini araştırdığının, araştırması gerektiğinin, ne tür ve nasıl bir inşaat yapabileceğini belirlemesi açısından da sözleşmenin imzalanmasından önce, imar durumunu tespit ettiğinin ve ona göre taahhüt altına girdiğinin kabulü zorunludur.

http://www.ghgazete.com/yargitay-23-h-d-2015594-e-20163101-k-s
 
T.C. <b class=red>YARGITAY</b> 5. H.D. 30.10.2008 TARİHLİ 2008/8776 E. 2008/13436 K. SAYILI KARARI (ACELE KAMULAŞTIRMA KARARININ ARDINDAN 6 AYLIK MAKUL SÜRE İÇERİSİNDE BEDEL TESPİT TESCİL DAVASI AÇILMALIDIR.)

T.C. YARGITAY 5. H.D. 30.10.2008 TARİHLİ 2008/8776 E. 2008/13436 K. SAYILI KARARI (ACELE KAMULAŞTIRMA KARARININ ARDINDAN 6 AYLIK MAKUL SÜRE İÇERİSİNDE BEDEL TESPİT TESCİL DAVASI AÇILMALIDIR.)

ÖZET: Kamulaştırma Kanununun ilgili maddesi gereğince, olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere taşınmazın niteliğine göre seçilecek bilirkişilerce değeri belirlenir ve taşınmaza el konulur. Bu durumda taşınmaz malikinin kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası açma hakkı doğmuştur.

http://www.ghgazete.com/t-c-yargitay-5-h-d-30-10-2008-tarihli-20088776-e-200813436-k-sayili-karari-acele-kamulastirma-kararinin-ardindan-6-aylik-makul-sure-icerisinde-bedel-tespit-tescil-davasi-acilmalidir-
 
T.C <b class=red>YARGITAY</b>  23. H.D  2012/ 3277 E. 2012 / 5154 K. SAYILI 17.09.2012 TARİHLİ KARARI (ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ESERİ TESLİM ALIRKEN ÇEKİNCE KOYULMASA DAHİ GECİKME TAZMİNATININ İSTENEBİLECEĞİ)

T.C YARGITAY 23. H.D 2012/ 3277 E. 2012 / 5154 K. SAYILI 17.09.2012 TARİHLİ KARARI (ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ESERİ TESLİM ALIRKEN ÇEKİNCE KOYULMASA DAHİ GECİKME TAZMİNATININ İSTENEBİLECEĞİ)

Gecikme tazminatı, asıl edim borcunun yanında bağımsız bir borç olup, fer'i nitelikte değildir. Bu nedenle, gecikme tazminatını talep edebilmek için eseri teslim alırken ihtirazi kayıt (çekince) koymaya gerek yoktur. Mahkemece, işin esasına girilerek tarafların ileri sürdüğü hususlar ve savunmalar değerlendirilerek, gerektiğinde bilirkişiden rapor alınarak, geç teslim olup olmadığı ve geç teslimin varlığının tespiti halinde tazminat miktarı konusunda bir karar vermek gerekirken, davacının işi teslim alırken ihtirazı kayıt ileri sürmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi açıklanan nedenlerle hatalı olmuş ve kararın bu sebeple bozulması gerekmiştir.

http://www.ghgazete.com/t-c-yargitay-23-h-d-2012-3277-e-2012-5154-k-sayili-17-09-2012-tarihli-karari-arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmesinde-gecikme-tazminatinin-cekince-koymadan-istenebilecegi
 
 
3WTURK CMS v7.03WTURK CMS v7.0