Gayrimenkul sahibinin ve kiracının haklarını belirleyen bir kira sözleşmesi imzalanarak ev kiralanabilmektedir. Kira kontratında kiranın başlangıç tarihi ve müddeti gibi kiracının evi kullanım süresini belirten ibareler bulunur. Ancak kimi zaman gayrimenkul sahibinin evi kullanma ihtiyacı doğabilir ya da evi 3. kişiye satabilir. Bu gibi evin kullanım mecburiyeti ya da yenilenme ihtiyacı durumlarında da kira sözleşmesi feshedilebilmektedir. Bu gibi durumlarda, kira sözleşmesinin feshi sonucu kiracının evden tahliye olması durumu ile karşılaşılmaması için tapu kaydına kira şerhi düşülebilmektedir.

          Uzun süreli sözleşmelerde kiracılar, haklarını korumak adına kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesini talep edebilmektedirler. Bu sayede kiracılar, mal sahibinin gayrimenkulünü üçüncü kişilere devretmesi halinde, yeni malike karşı da sözleşmeden doğan haklarını ileri sürebileceklerdir.

Kira Şerhi Nedir?

          Kira şerhi, bir taşınmaz malın maliki ile kiracı arasında düzenlenmiş kira sözleşmesinin tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenmesidir.

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Ne İşe Yarar?

          Kira sözleşmelerinin tapu siciline şerhi, genellikle uzun süreli işyeri kira sözleşmelerinde tercih edilmekte olup özellikle taşınmazın 3. kişilere satılması durumunda kiracıyı korumak adına uygulanır. Zira normal şartlarda kiralanmış taşınmazın satılması durumunda yeni malikin kiracıyı çıkarma hakkı gündeme gelebilecektir. Ancak tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenmiş bir kira sözleşmesi, yeni malikin bu hakkını ileri sürmesini engelleyecektir.

          Kiracıya uzun süreçte büyük avantaj sağlayan bu şerh için herhangi bir süre sınırı olmayıp kira sözleşmesinin süresi boyunca şerh edilebilecektir. Sürenin sona erip sözleşmenin kendiliğinden uzaması durumunda bu uzamanın da sicile şerh edilmesinde fayda vardır.

Kira Şerhi Nasıl Yapılır?

          Gayrimenkul sahibi ve kiracının anlaşması sonucu kira sözleşmesi tapu kaydına işlenir. Tapu kütüğünün şerhler bölümüne işlenen kira şerhi, kiracının ya da mal sahibinin başvurusu ile yapılabilir. Taraflardan birinin başvuruyu gerçekleştirebilmesi için gereken şartlar şunlardır:

• Kiracıya tek taraflı şerh yetkisi verilmişse ve kira kontratı noterde imzalanmışsa sadece kiracının başvuruda bulunması yeterli olmaktadır.
• Kiracıya şerh yetkisi verilmemişse ve kira sözleşmesi noterde imzalanmamışsa gayrimenkul sahibinin başvurması gerekmektedir.

Kira Şerhi Yapılması İçin Hangi Belgeler Gerekir?

          Kira sözleşmesinin, tapu kaydının şerhler sütununa işlenmesi için bazı belgelerin ibraz edilmesi gerekmektedir:

1. Kira kontratı
2. Tapu senedi
3. Tapu senedi yoksa gayrimenkulün ada ve parsel numaralarını belirten belge ya da malikin sözlü beyanı
4. T.C. kimlik numarası ve vergi numarası
5. Kiracı veya gayrimenkul sahibinin fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaportu ya da avukat kimliği
6. Kira sözleşmesi noterde yapılmış ve şerh yetkisi verilmişse kiracının başvurusu
7. Kira kontratı noterde onaylanmamış ve kiracıya şerh yetkisi verilmemişse gayrimenkul sahibinin başvurusu

          Tarafların başka biri tarafından temsil edilmesi durumunda temsil yetkisini belirten belgenin ibraz edilmesi gerekmektedir.

İşlemin Mali Yönü

          Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 10. Pozisyonuna uyarınca, kira sözleşmelerinin tapuya şerhinde sözleşme süresine göre hesaplanacak kira toplamı ve sözleşmede süre belirtilmemişse bir yıllık kira bedeli üzerinden, Binde 5.4 oranında harç tahsili gerekir.Ayrıca noterce düzenlenmemiş ise kira sözleşmelerinin şerhinde damga Vergisi Kanununa ekli (1) sayılı Tablonun 1.c pozisyonu uyarınca, Binde 1.5 oranında damga vergisi tahsil ettirilir.

          Ayrıca, Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhinde Nelere Dikkat Etmek Gerekir?

          Öncelikle taraf teşkilinin tesisi önem arz etmektedir. Şöyle ki, kiralanan taşınmazda birden fazla malik bulunuyor olabilir ve bu durumda iştirakin türüne göre gerekli çoğunlukların sağlanması gerekecektir. Yahut üçüncü kişilerin de tapu üzerinde kira ile çelişebilecek hakları mevcut olabilir. Bu kişilerden de rıza almakta fayda vardır.

          Ayrıca şerh edilecek kira sözleşmesinin noterde tescil edilmesi, sonraki şerh işlemleri için büyük kolaylık sağlayacaktır. Zira bu durumda yalnızca bir tarafın tapuya gitmesi yeterli olacak, nispeten daha uzun bir prosedürle uğraşılmamış olunacaktır. Ayrıca noter aracılığıyla damga vergisi de ödeneceğinden ayrıca damga vergisi ödemek zorunda kalınmamış olunacaktır.