Kentsel dönüşüm kapsamına alınmanın ilk şartı, riskli alan, riskli yapı veya rezerv yapı alanı tespitinin yapılmasıdır zira ifade edildiği üzere kentsel dönüşüm projeleri, riskli alanlar, riskli yapılar ve rezerv yapı alanları üzerinde uygulanmaktadır.

6306 sayılı Kanun’a göre riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Anılan hükme binaen malikler, yukarıda bahsedilen tespitlerin akabinde taşınmaza ilişkin karar almak üzere toplantı yapmalıdırlar. Bu toplantıda, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile şunlara karar verilir: riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesi, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılması, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesi verilen kararlardandır. Bu kararlar, anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanun’a göre tebliğ edilir.

Bu karara katılmayanların arsa paylarının akıbeti, 6306 sayılı Kanun’da belirtilmiştir. Kanun’a göre karara katılmayanların arsa paylarının rayiç değeri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından tespit ettirilir. Bahse konu paylar, tespit edilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde nasıl bir yol izleneceği de yine 6306 sayılı Kanun’da belirtilmiştir. Kanun’un 6. maddesinin 2. fıkrasına göre “gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki bu taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.” Görüldüğü üzere yasa koyucu, çoğunluğun sağlanamadığı durumlarda taşınmazın bütünüyle kamulaştırılacağından söz etmektedir. Maliklerin mülkiyet hakkını tümüyle sona erdiren bu hüküm de kentsel dönüşüm uygulamalarında “arsa payı”nın önemini bir kez daha ortaya koymaktadır.

Kentsel Dönüşümde Anlaşmaya Katılmayan Malikin Hakları

Kentsel dönüşümde riskli olarak tespit edilen ve yıkılan yapının maliklerinin bundan sonraki süreç hakkında karar vermesi gerekiyor. Bu nedenle yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılıyor.

Bu toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettiriliyor.

Bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır, anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar veriliyor. Bu karar tutanağa bağlanır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanıyor. Peki, kentsel dönüşümde anlaşmaya katılmayan malikin hakları nelerdir?

En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.

***Üçte iki çoğunluğun göndereceği ihtarname, hangi adrese tebliğ edilecektir ? Tebligat Kanunu’nun 10. Maddesinde, “Tebligat, tebliğ yapılacak şahsın bilinen en son adresine yapılır” hükmü mevcuttur. Tebligatın bilinen adrese yapılamaması halinde ise, tebligat, kişinin adres kayıt sisteminde (Nüfus kaydında yer alan adresi) bulunan adrese yapılır. Yani, tebligat, öncelikle, kat malikinin bilinen son adresine gönderilecektir. Bilinen adres kavramı içerisine, resmi mercilerde bulunan adresler veya tarafların resmi başvurularda bildirdikleri adreslerin dahil olduğunu düşünüyoruz.

Tebligatların direkt olarak, kişinin nüfus kaydında yer alan adrese(Mernis adresi) gönderilmesi yasaya aykırı olacaktır. Nitekim, 6306 sayılı yasanın 5/10. Maddesinde yer alan “Bu Kanun uyarınca yapılan iş ve işlemlere ilişkin olarak adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilen adreslere yapılan tebligat, muhataplarına yapılmış sayılır” ifadesi, Anayasa Mahkemesi’nin 27.02.2014 tarihli kararı ile iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesi, kararında, kentsel dönüşüm işlemleri kapsamında yapılacak tebligatların hak kaybına neden olunmaması için, 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri esas alınarak gerçekleştirilmesi gerektiğini tespit etmiştir.***

En az üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve anlaşma şartları Müdürlüğümüze bildirilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; Bakanlıkça tespit ettirilen arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır.

Üçte İki Çoğunluk Kararına Karşı Hukuki Başvuru Yolları  

Üçte iki çoğunluk kararının tebliğ alan ve çoğunluk kararına uyarak, 15 gün içerisinde sözleşmeye katılması ihtar edilen, azınlık hissedarları ne yapacaktır ? Söz konusu kararın iptalini isteme hakları var mıdır ? Böyle bir hakları varsa, ne kadar süre içerisinde, hangi mahkemeye başvurulacaktır ?

6306 sayılı yasanın temel mantığı, dava açılmadan ve hukuki yollara başvurulmadan dönüşümün hızlı şekilde sonuçlandırılmasıdır. Uzayan yargı süreçleri dikkate alındığında, yargı makamlarına başvurulmadan konunun çözülmesinin hedeflendiği kanaatindeyiz. Yasa yolları ve hukuki itiraz mekanizmaları kanunda düzenlenmemiştir. Bu sebeple, bahse konu sorulara, “Genel Hükümler” kapsamında cevap verilmesi mümkündür.

Çoğunluk kararı ile haklarının zarara uğradığını, hakkaniyete uygun bir paylaşım yapılmadığını, imzalanması istenen sözleşmenin hukuki güvence içermediği gibi sebeplere dayalı olarak, mülk sahiplerinin, çoğunluk tarafından imzalanan sözleşmenin iptali için, Hukuk Mahkemelerinde davalar açtıkları görülmektedir. Ayrıca, toplantıya çağrının usulsüz olduğu ve alınan kararların usulüne uygun olmadığı konularında da davalar açılmaktadır.

Çoğunluk kararına karşı açılabilecek davaların öncelikle görev yönünden çözüme kavuşturulması gerekmektedir. 6306 sayılı yasa kapsamında, riskli yapının ne şekilde değerlendirilebileceğine ilişkin karar toplantısı, kat mülkiyeti kanunundaki usullere mi tabi olacaktır. Yoksa, bu toplantı genel hükümlere göre mi yürütülecektir. Çoğunluk kararı toplantısı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olduğu kabul edildiğinde, görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Ancak toplantı, kendine özgü koşulları nedeniyle, genel hükümlere tabi tutulduğu takdirde, bu durumda, görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemeleri olacaktır.

Konuya ilişkin olarak, açılan davalarda, Yargıtay 20. Hukuk Dairesince verilen ; “Görev Yeri Belirleme” kararlarında tam bir istikrar olduğu söylenemez. Yargıtay İçtihat örnekleri aşağıda yer almaktadır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin, 10.12.2015 tarih ve 2015/5616 Esas., 2015/12443 Karar nolu içtihadında ; 6306 sayılı yasa kapsamında alınan, 2/3 çoğunluk kararının iptaline yönelik davalarda, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görevli olduğu belirtilmiştir. Kat mülkiyeti kurulmuş olan binalarda, 6306 sayılı yasaya göre alınan kararların iptali davasının Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görüleceği belirtilmiştir. Karar Metni aşağıda yer almaktadır ;

 “Dava, kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkindir.

Sulh Hukuk Mahkemesince, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanununun kapsamında olmadığı gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.

Asliye Hukuk Mahkemesince ise, kat malikleri kurulu kararının iptali ile bu kararın bir sonucu olarak dava dışı yüklenici ile kat maliklerinin yaptığı sözleşmenin iptali talep edildiğine göre, davanın 634 sayılı KMK’nın 33. maddesi kapsamında açıldığı ve görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 1. maddesi hükmüne göre, bu Kanundan doğan anlaşmazlıkların (değerine bakılmaksızın) Sulh Hukuk Mahkemesinde çözümlenmesi gerekmektedir. 6100 sayılı HMK’nın 2/1. maddesinde de “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça Asliye Hukuk Mahkemesidir.” hükmüne yer verilmiştir.

Somut olayda davacılar, Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mh., 566 ada 73 sayılı parsel taşınmazda hisse sahibi olduklarını, apartman yönetiminin 11/12/2013 tarihinde almış bulunduğu kat malikleri kararının Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olduğunu, bu karara göre Anahtar Teslimi Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi yapıldığını, toplantıya çağrının yasalara uygun şekilde yapılmadığını, alınan kararların malikleri zarara soktuğunu belirterek, 11/12/2013 tarihli genel kurul kararlarının ve Beşiktaş 1. Noterliğinin Düzenleme Şeklinde Anahtar Teslimi Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin iptaline karar verilmesini talep etmiştir. Dolayısıyla iptali istenen karar 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan bir karar olsa da, 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan kat malikleri kurulu kararlarının iptali ya da başkaca anlaşmazlıkların hangi mahkemede ne şekilde çözüleceğine ilişkin özel hükümlerin bulunmaması, davanın 634 sayılı KMK’nın 33. maddesi kapsamında açılmış olması nedeniyle aynı Kanunun Ek-1. maddesi hükmüne göre uyuşmazlığın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülerek sonuçlandırılması gerekmektedir.

SONUÇ : Yukarıda belirtilen nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince, İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE, 10/12/2015 gününde oy birliğiyle karar verildi.”

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin, 09.11.2015 tarih ve 2015/8497 Esas, 2015/10830 Karar sayılı içtihadında, da; 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan üçte iki çoğunluk kararı uyarınca imzalanan, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İptali ve yeni projeye göre dairesinin küçülecek olması nedeniyle, uğradığı maddi zararın tazmini için açılacak davanın Asliye Hukuk Mahkemesinde görüleceği belirtilmiştir. Ancak, bu örnek olayda, Kat Malikleri Kurulu kararının iptali için Sulh Hukuk Mahkemesinde, müteahhit ile imzalanan sözleşmenin iptali için, Asliye Hukuk Mahkemesinde ayrı davalar açılmıştır. Bu sebeple, davanın Asliye Hukuk Mahkemesinde görüleceği içtihat edilmiştir.

“Taraflar arasındaki davada İstanbul Anadolu 9. Asliye Hukuk ve 14. Sulh Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü:    Dava, sözleşmenin iptali ve maddi manevi tazminat istemine ilişkindir. Asliye Hukuk Mahkemesince, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklandığı gerekçesi ile görevsizlik kararı verilmiştir. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından ise, uyuşmazlığın kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığı, mal varlığına ilişkin bu davanın değeri ne olursa olsun asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiği gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.     634 sayılı Kanunun 35/b maddesinde “Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması” hükmüne, 16. maddesinde “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.” hükmüne, Ek madde 1’de de “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.” hükmüne yer verilmiştir.

Somut olayda, davacı, … Apartmanında kat maliki olduğunu, taşınmazın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak tescil edilmesi nedeniyle, kat malikleri kararıyla, müteahhit olarak … İnşaat San.ve Tic.Ltd.Şti. ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmeyi kendisinin ve … numaralı daire malikinin kabul etmemesi nedeniyle hakaret ve tehditlere uğradığını, evinden taşınmak zorunda kaldığını, ayrıca 3+1 olan dairesinin yeni projede % 12 oranında küçültüldüğünü belirterek, inşaat sözleşmesi nedeniyle uğradığı maddi ve manevi tazminatın tahsili ile sözleşmenin iptalini istemiş olup, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına dair alınan kat malikleri kararının iptali için daha önce İstanbul Anadolu 18. Sulh Hukuk Mahkemesinin, 2014/156 sayılı ve İstanbul Anadolu 7.Sulh Hukuk Mahkemesinin, 2013/533 sayılı dosyalarında davalar açıldığı, uyuşmazlık konusu davanın ise Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanmadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat ve sözleşme iptali davası olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda, HMK’nın 2. maddesi gereğince malvarlığına ilişkin uyuşmazlığın dava değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince İstanbul Anadolu 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE 09/11/2015 gününde oy birliğiyle karar verildi.”

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, konuya ilişkin olarak düzenlediği, 04.11.2015 tarih ve 2015/1794 Esas, 2015/15821 Karar sayılı içtihadında ; “Riskli yapı yıkılıp, arsa müşterek mülkiyete dönüştürülmediği sürece, 2/3 çoğunluk tarafından alınana kararların iptaline ilişkin davanın, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, Sulh Hukuk Mahkemesinde yürütüleceği belirtilmiştir.

Yine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin, 26.11.2015 tarih ve 2015/2026 Esas, 2015/17243 Karar sayılı içtihadında ; “Bina yıkılmadan önce alınan 2/3 çoğunluk kararının iptaline ilişkin davada göre, 634 sayılı yasa kapsamında Sulh Hukuk Mahkemesince görüleceği belirtilmiştir.

Kanaatimizce, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 316. Maddesi uyarınca, Basit Yargılama Usulü uygulanması nedeniyle, 6306 sayılı yasaya ilişkin her türlü davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olmalıdır. Örneğin, kira sözleşmelerinde miktar sınırına bakılmaksızın, her türlü ihtilafta, Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Benzer bir uygulama, kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin ihtilaflar için de yürürlüğe konulmalıdır. 6306 sayılı yasanın temel mantığı düşünüldüğünde, Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli olması pratik açıdan daha uygundur. Yukarıda belirtilen içtihatlar, 6306 sayılı Kanunun 6. Maddesi değiştirilmeden önceki metni esas alınarak verilmiş kararlardır. İçtihatların temel mantığı, 6306 sayılı yasaya göre yapılacak uygulama işlemleri ve çoğunluk kararına bağlı uygulamaların, riskli yapı yıkıldıktan sonra hayata geçirilmesi gerektiği düşüncesine dayanmaktadır. Gerçekten de yasanın değişmeden önceki lafzı bu şekildedir. Ancak, söz konusu yasa maddesinde, 14.04.2016 tarihinde yapılan değişiklikle, “YAPILAR YIKTIRILMADAN ÖNCE” hak sahiplerinin, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalanması dahil her türlü kararı alabileceği belirtilmiştir.