KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNDE

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ

1.         TARAFLAR:

1.1.      Arsa Sahibi   

T.C. Kimlik No          :

Adres                          :

1.2.      Müteahhit     

Vergi D. / No              :

Adres                          :

1.3. Iş bu sözleşme taraflarca imzalanmasından sonra, sözleşmenin 4. Maddesindeki koşulların gerçekleşmemesi durumunda sözleşmenin diğer maddeleri dikkate alınmaksızın, 4. Maddeki koşullarla sözleşme kendiliğinden feshedilecektir.

2.         TANIMLAR

 Bu Sözleşme’de geçen;

Bakanlık:

İdare:

İlgili kurum:

Kanun:

Müdürlük:

Taşınmaz:

Anahtar Teslimi:

Proje:

İş:

Teknik Şartname:

Yapı Denetim:         

3. SÖZLEŞMENİN KONUSU

 Müteahhit, Arsa Sahibinin de maliki bulunduğu ……. İli, …… İlçesi, ……… Mahallesi, …….. mevkii …………………… parseller üzerinde bulunan binaların mevzuat hükümleri kapsamında yıkılarak, işbu sözleşmede belirtilen süre ve şartlarda Müteahhit kat karşılığı inşaat yapılması ve taraflara düşen hukuki hak ve yükümlülüklerin düzenlenmesidir.

 4.         SÖZLEŞMENİN YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ, GECİKTİRİCİ ŞARTLARI VE KENDİLİĞİNDEN SONA ERME HALLERİ.

 4.1.      İşbu Sözleşme, 6306 sayılı Afet Riski Altında Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında oluşacak Ana Taşınmaz üzerinde proje yapmaya yetkili çoğunlukla gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması ile yürürlüğe girecektir.

 4.2.      İşbu Sözleşme; ilk sözleşmenin imzaya açılmasından itibaren en geç ... ay içinde arsa sahiplerinin 2/3 çoğunluğu tarafından işbu sözleşmenin imza edilmesi geciktirici şartına bağlıdır. Söz konusu çoğunluğa, belirlenen zamanda ulaşılamaması halinde imzalanan sözleşme hiçbir ihbar ve ihtara gerek kalmaksızın sona erecektir.

 4.3.      İş bu sözleşmenin yürürlüğe girmesinden sonra …. ay içerisinde; …… imar hakkının alınamaması halinde işbu Sözleşme kendiliğinden hiçbir ihbar ve ihtara gerek kalmaksızın sona erecektir. Belirtilen süre içerisinde bahsi geçen imar hakkının alınamaması durumunda, müteahhit ……………. TL bedeli …………. adına açılan……… banka hesabına gecikme tazminatı olarak nakden yatırmayı taahhüt eder.

 4..4. İmar durumu alınması sonrasında imar durumuna arsa sahipleri veya üçüncü kişiler tarafından itiraz edilmesi ve/veya dava açılması sonucunda ilgili mahkeme tarafından engelleyici bir idari karar verilmesi durumunda, ilgili kararların kaldırılması için hukuki tüm süreçleri Müteahhit yürütecek bu süreçle ilgili herhangi bir adla herhangi bir talepte bulunmayacaktır. Bu nedene kaybedilen süreler eklenir fakat toplam süre ......... ayı geçemez.

 RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ - UYGULAMA TOPLANTISI

 5.1.      Riskli Yapıların Tespiti:

 Riskli Yapıların Tespitine yönelik yapılacak başvuru Kanun, Yönetmelik ve Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar’a uygun olarak arsa sahipleri tarafından Yönetmelik ile yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlardan talep edilecektir. Bununla ilgili olarak yapılacak tüm masraflar Müteaahit’e ait olacaktır.

 5.2.      Uygulama Süreci:  

 Yönetmeliğin 15. Maddesine göre riskli yapılarda, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yeniden değerlendirilmesine bütün maliklerce oy birliği ile karar verilmemesi halinde, maliklerin ez az üçte iki çoğunluğu ile Müteahhit’in yetkilendirilmesi esastır. Malikler, toplantıya katılmayan ve karara muhalif kalan malikler ile ilgili olarak Yönetmelik’in 15. Maddesinde belirtilen tebliğ yükümlülüklerini usulüne uygun olarak yerine getirmekle yükümlüdür.

 6.         TEVHİD & İFRAZ İŞLEMLERİ İLE PROJENİN HAZIRLANMASI

 6.1.      Tevhid, İfraz ve Benzeri İşlemler:

Müteahhit, yeni imar durumu alınmasının ardından ancak inşaat ruhsatı alınmasından önce parsellerde yapılması zorunlu tevhid, ifraz, terk ve benzeri işlemlere en kısa sürede başlamak ve bu konudaki müracaatlarını ilgili idarelere yapmakla yükümlüdür.

 6.2.      Mimari  Projenin Hazırlanması:

 6.2.1.   Müteahhit, tevhit, ifraz, bedelli ve bedelsiz terk ve benzeri işlemlerin tamamlanmasını müteakip oluşacak Ana Taşınmaz ile ilgili yeni imar durumuna uygun olarak teknik heyeti ile Mimari Proje hazırlanacaktır..

 6.2.2.   Proje, ilgili mevzuat kapsamında Müteahhit tarafından inşa edilecektir ve bağımsız bölüm paylaşımı işbu sözleşme maddelerine uygun olarak yapılacaktır.

  6.3.     Süre:

 Parsellerdeki yapıların tamamının yıkılması ve tapuda gerekli işlemlerin tamamlanmasından itibaren 6 ay içerisinde ilgili kurumlara müracaat edilecektir. Ancak, mücbir sebeplerden kaynaklı gecikmeler 6 aylık süreye eklenecektir. Fakat bu süre hiçbir koşulda ..... ayı geçemeyecektir.

 7.         BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN PAYLAŞIMI

 7.1.      Genel Belirleme:

 İşbu Sözleşme’de aksi belirtilmedikçe; ilgili mevzuata uygun olarak iş bu sözleşme kapsamında ticari ve konut vasıflı alanların tamamının ……….. si arsa bedeli olarak Arsa Sahipleri’ne, ……….si ise inşaat bedeli olarak Müteahhit’e ait olacaktır.

 7.2.      Özel Belirlemeler:

 8.         MÜTEAHHİT ŞİRKET ORTAKLARININ KEFALETİ         

İşbu Sözleşme’nin imza tarihinde Müteahhit Şirket ortağı olan tüm kişiler iş bu sözleşmenin ifasına yönelik olarak Müteahhit ’in arsa sahiplerine olan borçlarının tamamından, yüklenici firmanın sorumlulukları devam etmek kaydı ile tüm malvarlıkları ile müşterek borçlu ve müşterek müteselsil kefilidirler. İşbu sözleşmenin ifasını sağlanamadığı her durumda, şirket ortakları, Müteahhit’in yerine Türk Borçlar Kanunu hükümlerince işbu sözleşmeden kaynaklanan edim ve borçları yerine getireceklerini kabul ve taahhüt ederler.

 9.         İNŞAAT RUHSATI - KAT İRTİFAKI KURULMASI – İNŞAAT SÜRESİ

 9.1.      İnşaat Ruhsatı Başvurusu ve Ruhsat Alma Süresi:

 Müteahhit, Sözleşme’de  belirtilen işlemlerin tamamlanıp, söz konusu Proje’ye ilgili idarelerce onay verilmesini müteakip ….. iş günü içerisinde ruhsat için başvuru yapılacaktır. Ruhsat alma süresi; başvuru tarihinden itibaren ……. süre olacaktır. Mücbir sebep hallerinden birisinin gerçekleşmesi halinde bu süreler, ….. süreye cezasız olarak eklenecektir. Müteahhitin eser teslim borcunun hesaplanmasında başlangıç tarihi, ……….dir.

 9.2.      İnşaata Başlama ve İnşaat Süresi:

  Müteahhit, inşaat ruhsatını aldığı tarihten itibaren ……… süre içerisinde inşaata başlayacaktır. Bu süreler içinde inşaata başlanmaması Müteahhit’e yazılı ihtarname gönderilecek ve inşaata başlaması için ek süre verilecektir. Verilen süre içinde inşaata başlanmaması durumunda sözleşme kendiliğinden hiçbir ihbar ve ihtara gerek kalmaksızın sona erecektir.

 9.3.      Müteahhit, inşaata başladığı tarihten itibaren ………… içerisinde inşaatı tamamlayacaktır. İnşaat anahtar teslim tamamlanması,  yapı kullanma izni dâhil olmak üzere ……… süreyi geçemez.

 9.4.      Süre Uzatımına Sebep Haller:

 Müteahhit’in yükümlülüklerini yerine getirmede kendi iradesi dışında oluşan koşullar öngörmesi ya da önlemesi mümkün olmayan, müteahhitten kaynaklanmayan ……, ……., ……. gibi nedenler ile geçen süreler inşaat süresine eklenecektir.

 10.       MÜTEAHHİTİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ VE CEZAİ ŞART

 10.1.    Kira Mahrumiyeti Bedeli:

 10.1.1. Tutarı ve Süresi:

 Kira Bedeli, ilk yil icin  ……….. TL olup, bu tutara, 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapı maliklerine devlet tarafından verilecek kira yardımı tutarı dâhildir. İlerleyen yıllarda her yıl için ….. oranda artış yapılacaktır.

 10.1.2. Ön Koşullar ve Başlangıç ve Bitiş Tarihi:

 10.2.    Bağımsız Bölümün Devri:

 10.3.    Devir Yasağı:

 10.4.    Masrafların Üstlenilmesi:

 10.5.    Üçüncü Kişilere Karşı Sorumluluk:

10.6.    Sigorta Yaptırma Yükümlülüğü:

10.7.    İskan ve Kat Mülkiyeti:

10.8.    Cezai Şart:

10.8.1. İnşaatın sözleşmede belirlenen ………….. sürenin dolmasına rağmen tamamlanamaması halinde Arsa Sahibi tarafından Müteahhit’e ………… süreli cezalı ve kesin ek süre verilir. Müteahhit, cezalı ek süre içerisinde Arsa Sahiplerine kira mahrumiyeti bedeli haricinde …….. TL ödemeyi kabul ve taahhüt eder.

10.8.2. İnşaatın genel seviyesinin ………..’i geçtiği durumda, Arsa Sahibi cezalı inşaat süresinin dolduğu gerekçesiyle sözleşmenin feshini isteyemez. Böyle bir durumda cezalı süre sonunda teslim gerçekleşmezse Müteahhit tarafından Arsa Sahiplerine ödenecek tutar ………. TL’ye çıkarılacaktır. Müteahhite son kez ……… süre verilecek ve bu sürenin sonunda da arsa sahibine anahtar teslimi gerçekleşmezse, sözleşme arsa sahipleri tarafından haklı fesih hükümleri gereğince feshedilecektir.

10.8.3. Taraflar, söz konusu cezai şart miktarlarının fahiş olmadığını, ortak iradeleri sonucu belirlendiğini, hiçbir hal ve durumda bu miktarların indirilmesi için talep etmeyecek ve dava açmayacaklarını ve bu haklarından peşinen feragat etmiş olduklarını kabul, beyan ve taahhüt ederler.

 11.       ARSA SAHİPLERİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ VE CEZAİ ŞART

11.1.    Dairenin Tahliyesi ve Ayıpsız Bir Şekilde Teslimi:

Arsa Sahibi, sözleşmedeki koşullarla dairesini tahliye etmek ve yıkıma hazır olacak şekilde Müteahhit’e teslim etmekle yükümlüdür. İşbu sözleşme tarihinden sonra olsa bile geçmişe dönük olarak yeni tahakkuk ettirilecek tüm vergiler, harç ve resimler ile varsa bunlara ait cezalar, gecikme faizleri ve benzeri nedenlerden dolayı tüm ödemelerin yapılması sorumluluğu Arsa Sahibi’ ne aittir.

11.2.    Takyidatların Kaldırılması:

Arsa Sahibi sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde bulunan her türlü takyidatı, haciz, ipotek ve tapu işlemlerine engel teşkil edebilecek her türlü durumu sözleşme tarihini takip eden 2 (iki) ay içinde ortadan kaldırmayı kabul ve taahhüt eder.

11.3.    Devir Yasağı:

Arsa Sahiplerinin, kendilerine ait olan bağımsız bölümü veya bölümleri, inşaat %......... seviyeye ulaşmadan evvel bir üçüncü kişiye satmak, devir ve temlik etmek istemeleri halinde, öncelikle Müteaahhit’in yazılı olurunu alacaklardır. Arsa Sahibi/sahipleri, 3. Kişilere belirlenen ……….. bedelin altında kalmamak şartıyla satabilecektir. Arsa Sahipleri, ortaklığın giderilmesi davası açmayacaklarını ve bu haklardan feragat etmiş olduklarını kabul, beyan ve taahhüt ederler.

11.4.    Devir Bedeli Altında Satış Yasağı ve Ön Alım Hakkı:

11.5.    Bir Başka Müteahhit ile Sözleşme Yapma Yasağı:

Arsa sahibi, işbu Sözleşmeyi, Sözleşmede belirtilen nedenlerle feshetmediği müddetçe bir başka Müteahhit ile benzer nitelikte bir sözleşme veya anlaşma yapmayacaktır.

11.6.    Cezai Şart:

11.6.1. Arsa Sahiplerinden, işbu sözleşmenin ..., …., ve …, maddelerinde belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmeyenler olması halinde, yükümlülüklere aykırı davranan arsa sahibi Müteahhit’e hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmaksızın günlük ………. TL veya topalmda …….. TL cezai şart ödemeyi kabul eder.

11.6.3.Arsa Sahibi, bağımsız bölümün iskan alındıktan sonra teslimi anında, Bankaca talep edilen İbraname ve diğer belgeleri Müteahhit’in talebi üzerine Müteahhit’e veya bankaya en geç 15gün içerisinde vermekle yükümlüdür. Arsa sahibi’nin bu belgeleri vermemesi halinde Arsa sahibi tarafından Müteahhit’e günlük ……… TL ceza ödenecektir.

11.6.5.Arsa sahiplerinden, işbu Sözleşmenin “Devir Bedeli Altında Satış Yasağı ve Ön Alım Hakkı”na aykırı davranan arsa sahibi Müteahhit’e hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmaksızın devir bedelinin %..........’ini cezai şart olarak Müteahhit’e ödeyecektir.

11.6.6. Taraflar, söz konusu cezai şart miktarlarının fahiş olmadığını, ortak iradeleri sonucu belirlendiğini, hiçbir hal ve durumda bu miktarların indirilmesi için talep etmeyecek ve dava açmayacaklarını ve bu haklarından peşinen feragat etmiş olduklarını kabul, beyan ve taahhüt ederler.

12. SÖZLEŞMENİN TAPUYA ŞERHİ:

12.1.Taraflar arasındaki sözleşmenin belirlenen süre içerisinde imzalanmasına müteakip arsa sahipleri, Müteahhitin koşulları tamamlamasından sonra sözleşmeden doğan tüm haklarının tapuya şerh düşülmesini ister. Söz konusu hususun sözleşmenin tarafı olan arsa sahipleri tarafından geciktirilmesi durumunda, müteahhite gecikilen her gün başına …….. TL cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt eder.

3. ARSA SAHİPLERİNİN VEFATI VE SÖZLEŞMENİN MİRASÇILARI BAĞLAYICI OLMASI

Arsa Sahibi’nin vefatı halinde iş bu sözleşme arsa sahibini bağladığı kuvvetle arsa sahibinin tüm yasal mirasçıları ve vasiyet edilenler açısından da geçerli ve bağlayıcı olacak, her türlü hak ve yükümlülükler vefat anından itibaren mirasçı ve vasiyet edilenlere geçecektir.

14.       GARANTİ SÜRESİ

Müteahhit anahtar teslimi ile başlayan kanuni garanti sorumluluk süresi boyunca binadaki kişisel kullanım hataları haricinde ayıpları inşaatın iskan ruhsatı alındığı tarihten itibaren …………… süre içerisinde düzeltmeyi taahhüt eder.

5. TEMSİLCİLER KURULU

15.1.    İş Bu sözleşmede Temsilciler Kurulu kavramı; Arsa sahipleri tarafından seçilmiş olan, Müteahhit ile arsa sahipleri arasında ilişkileri düzenleyen, arsa sahipleri tarafından iş bu sözleşmede temsilcileri olarak yetkili kılınan ve sözleşmenin muhtelif maddelerinde hak ve sorumlulukları düzenlenen toplam ………… kişiden oluşan kurulu ifade eder. Temsilciler kurulunun minimum toplantı nisabı üye tam sayısın yarısının bir fazlası olup (minumum 4 kişi) kararlarını salt çoğunlukla alırlar. Temsilciler kurulu görevlerini işbu sözleşmenin sona ermesine kadar icra edeceklerdir.

15.2.    Arsa sahiplerinin seçtikleri üyeler şu isimlerden oluşmaktadır.

1-                                                                 T.C. :

2-

3-

15.3.    Arsa sahipleri tarafından yapılacak malikler kurulu toplantısında; her hangi bir üyenin görevine son verilerek yerine yeni üye seçilebilir.

15.4.    Temsilciler Kurulu kararları Müteahhit’e yazılı olarak elden, noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla veya telgrafla yapılır. Bunun haricinde alınan kararlar Müteahhit’e iletilmiş kabul edilmeyecektir.

6. MÜCBİR SEBEPLER:

Mücbir sebep, bir sorumluluğun yerine getirilmesini veya bir hakkın veya hukuksal imkânın veya kanuni bir avantajın kullanılmasını veya talep edilmesini, kısmen veya tamamen, geçici veya daimi surette engelleyen, bu niteliği dolayısıyla sorumluluğu kaldıran veya yerine getirilmesini, süresini ve vadesini geciktiren veya sorumluluğun niteliğini değiştiren, bir hakkın veya hukuksal imkânın veya kanuni bir avantajın kullanılmasına ilişkin sürelerin yeniden tanınmasını veya sürelerin uzatılmasını gerekli ve zorunlu kılan, önceden beklenmeyen, öngöremeyen ve tahmin edilemeyen, tedbir alma ve ihmalde bulunmama yükümlülüklerini aşan nitelikte ve ağırlıkta olan olağan dışı bir olay, olgu veya durumdur.

7. SÖZLEŞMENİN FESHİ

Sözleşmenin kendiliğinden sona ermesini düzenleyen hüküm saklı kalmak kaydı ile Müteahhit’in işbu Sözleşme’de belirtilen süresi içerisinde inşaat ruhsatı başvurusunda bulunma yükümlülüğüne aykırı hareket etmesi veya inşaat ruhsatı aldığı tarihten itibaren süresi içerisinde inşaata başlamaması halinde, Arsa sahibi …………. gün süreli ihtar ile Müteahhidi uyarır ve Müteahhit’in yükümlülüğünü yerine getirmesini talep eder. Aksi halde, verilen süre sonunda işbu sözleşme Arsa Sahibi tarafından fesih edilebilecektir.

18.       UYGULANACAK HUKUK VE YETKİLİ MAHKEME

Sözleşmenin uygulanması ve yorumlanmasında Türk Hukuku uygulanacaktır. İşbu sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklarda ……….. Mahkemeleri ve ………… İcra Daireleri yetkilidir.

 Yukarıdaki maddelerden ibaret iş bu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde imzalandığı tarih de karşılıklı mutabakat ile tanzim ve imza edilmiştir. .