6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun, eskimiş ve içinde kişilerin yaşamasının sağlıklı olmadığı binaları ve alanları yenileme ve iyileştirme amacını taşımaktadır. Bu bağlamda bu kanun gereğince çıkartılmış olan yönetmelik de 6306 sayılı kanunun uygulama esaslarına dayanmaktadır. Başka bir deyişle söz konusu mevzuata göre riskli alanların ve yapıların tespitleri yapılmak üzere bir kanun belirlenmiştir. Bu tespitlere karşı da yapı maliklerinin veya ilgili kanuni temsilcilerin itiraz hakları bulunmaktadır. Bu noktada özellikle vurgulanması gereken en önemli husus, daire sahipleri ve maliklerin söz konusu kentsel dönüşüm raporu tespiti gereğince ortaya çıkan riske itiraz haklarının bulunmasıdır. Kentsel dönüşüm kiracı hakları söz konusu olduğunda kiracı, rehini veya ipotek sahibi olan kişilerin riskli yapı tespitine itiraz haklarının bulunmadığını belirtmek gerekir. Önemle vurgulanması gereken bir diğer nokta da hak sahiplerinin itirazına konu olabilecek konu risk tespit raporunun içeriği değil, risk tespitinin kendisidir. Zaten hak sahipleri risk tespit raporunun içeriğini görememektedirler. Yürürlükte olan kentsel dönüşüm yasası kapsamında ilgili taraflar tebliğden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapının bulunduğu yerdeki İl Müdürlüğü'ne dilekçe ile birlikte itiraz etme ve kentsel dönüşüm davası açma hakkına sahiptirler.

Bahsi geçen risk tespit raporuna karşı iptal davası açılması da ele alınması gereken bir diğer mevzudur. Burada belirtmek gerekir ki 6306 sayılı kanun, genel dava açma süresinden ayrılmış ve afet riski amaçlı kentsel dönüşüm davaları söz konusu olduğunda 6. maddenin 9. fıkrasına özel olarak 30 günlük bir dava açma süresi belirlemiştir.

İptal için kentsel dönüşüm davası açıldıktan, dava incelendikten ve nihai karar verildikten sonra elbette ki ortaya belli başlı kentsel dönüşüm dava sonuçları çıkacaktır. Kentsel dönüşüm mevzuatı gereğince yıkılacak olan binaların tespitinin yapılması yalnızca devlet eli ile gerçekleşmemektedir. Bu karar öncelikli olarak yapı maliklerine ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılan kurumlara aittir. Riskli alan kararlarına karşı da iptal davası açılabildiği için kentsel dönüşüme karşı açılan davalar arasına girmektedir.

Kentsel Dönüşüm Davası Çeşitleri

Kentsel dönüşüm avukatları ve davaları söz konusu olduğu zaman karşımıza çıkabilecek ilk dava türü arsa payı düzeltilmesi davasıdır. Kentsel dönüşüm arsa payı söz konusu olduğunda bir arsa üzerindeki ortak mülkiyet hakkının bağımsız bölümlere tahsis edilmesinden bahsedilmektedir. Bu bağlamda 6306 sayılı kanun ile birlikte kentsel dönüşümde 3/2 çoğunluk kavramı karşımıza çıkar. Bu kanun gereğince arsa payları malikler tarafından alınacak kararlarda 3/2 oy çokluğu hesabının belirlenmesinde rol oynamaktadır. Bu nedenledir ki arsa payının doğru tespit edilerek bağımsız olan bölümlerin tahsis edilmesi büyük önem taşır, zira arsa payı oranı maliklerin bahsi geçen arsa üzerindeki mülkiyet oranını temsil etmektedir. Anayasa Mahkemesi kentsel dönüşüm konusuna değinerek 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet haklarını kapsamına dahil etmiştir. Mülkiyet haklarının bir yansıması olan arsa payları, o bina malikleri açısından büyük önem arz eder.

Kentsel dönüşüm avukatı ve kentsel dönüşüm davası dendiğinde akla gelen bir diğer önemli husus da kentsel dönüşüm azınlık hakları olmaktadır. 6306 sayılı kanunun 6. maddesine göre riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan bölgelerin öncelikle malikleri tarafından değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştik. Yıkım kararı alınmadan önce parsellerin tevhit edilmesine, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına ve kat karşılığı ile yeniden değerlendirilmesine üçte iki çoğunluk ile karar verilir. Yine bu kanunda yapılan bir düzenleme ile maliklerin 2/3 oranında kentsel dönüşüm uzlaşma yoluna gidememeleri halinde önce kamulaştırma, ardından da yeniden yapma konusunda devlet yetkili kılınmıştır. Öte yandan kentsel dönüşümde 1/3'ün hakları da değinilmesi gereken bir diğer husustur. 6306 sayılı kanuna karşı açılan iptal davalarında mevcut üye yapısı ile Anayasa Mahkemesi, 1/3 azınlık hissedarlarının payının satılmasını anayasaya aykırı bulmamıştır; yani kentsel dönüşüm azınlık hakları söz konusu olduğu zaman bu azınlığın dairelerinin satılması kararı alınır. 2/3 çoğunluk kararı çıktığı için 1/3 azınlıkta kalan kentsel dönüşüm mağdurları, bağımsız bölümlerine ilişkin değer tespitlerine karşı da iptal davası açabilirler.

Riskli alanlarda yapılacak olan projeler ile ilgili yıkım kararına karşı dava hakkı da maliklere tanınan bir diğer dava hakkıdır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve yıkın kararının alınması ile birlikte 30 günlük iptal davası açma süresinin başlayacağını daha önce de belirtmiştik. Açılan davanın akabinde Anayasa Mahkemesi'nin kararı sonrası yürütmenin durdurulması kararı alınabilmektedir. Ek olarak idari yargıda görevli yargıçlar, hak sahiplerinin mağdur olmaması adına hızlı bir biçimde yargıya ulaşarak ve oyalanmadan iptal kararı vererek mağduriyetlerini azaltıyor olmaları da değinmemiz gereken bir başka husus. Başka bir deyişle kentsel dönüşüm devlet desteği ve yargı desteği ile desteklenen bir kavram olarak karşımıza çıkmakta. Bahsettiğimiz bu iptal davasının sonucunda risk tespit raporunda yıkım kararı durdurma ya da yıkım kararı iptali sonucu çıkarsa ilgili tapu müdürlüğüne bildirimde bulunmak gerekir.

Kentsel dönüşümde yürütmeyi durdurma kararı kamulaştırma söz konusu olduğunda da devreye girer. Kamulaştırma kararları genellikle taşınmazın bulunduğu bölgede uygulanacak imar planına bağlı olarak yapıldığından kamulaştırma kararına karşı açılacak olan kentsel dönüşüm iptali davası ile birlikte imar planının iptali için de bir dava açılabilmektedir, zira imar planları kamulaştırma planlarının bir dayanağı olarak karşımıza çıkar. Kamulaştırma Kanunu'nun 14. maddesi gereğince gerekli tebligatların uygulanmasından sonra 30 gün içerisinde iptal davası açılabilir.

İdarenin elinde tuttuğu seçeneklerden bir diğer de yeni rezerv yapı alanları tespit ederek deprem bakımından risk taşıyan bölgelerde yaşayanların bu alanlara yerleştirilmesi ve eski oturdukları bölgelerde güvenlik riski oluşturan etmenleri bertaraf etmesidir. 6306 sayılı kanunun 4. maddesine göre rezerv yapı alanı Maliye Bakanlığı'nın görüşü alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenir. Rezerv yapı alanlarına riskli alanlarda ikamet edenlerin nakledileceği, sağlıklı ve güvenli konut ve iş yerleri oluşturulur ve bu alanlardaki kentsel dönüşüm müteahhit, inşaat mühendisleri ve uzman mimarlar eşliğinde gerçekleştirilir. Başka bir deyişle kentsel Rezerv yapı alanı kararı genel düzenleyici bir işlem olduğundan dolayı bu karara karşılık açılacak iptal ve yargı davaları Danıştay'a götürülmelidir.