Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın uzunca bir süredir açıklamalarında yer verdiği “İmar Barışı Yasası” 18 Mayıs 2018 tarihinde yürürlüğe girdi. 3194 sayılı İmar Kanunu’na Geçici Madde 16 ile getirilen düzenleme yaklaşık 13 milyon konutu ilgilendirir niteliktedir. Ülkede milyonlarca vatandaşın devletle ihtilaflı olduğunu ve bu durumun bir af olarak değil barış olarak adlandırılması gerektiğini belirten Bakan Özhaseki, ilk iki günde 100.000 başvuru yapılmasına dikkat çekerek doğru bir iş yapıldığı yönünde açıklama yapmıştır.

Yasanın yayınlanmasını takiben 24 Haziran seçimlerinden önce Yönetmelik’in yayınlanacağı bilgisi verilmiş; ancak 6 Haziran 2018 tarihinde, beklenenin aksine, Bakanlık tarafından yayınlanan “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar” Tebliği ile uygulama hükümleri düzenlenmiştir.

İmar Barışı süreci, Tebliğ’in adından anlaşılacağı üzere, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından verilen Yapı Kayıt Belgesi ile yürütülmektedir. Bu yazımızda ise ilk olarak Yapı Kayıt Belgesi niteliği ve etkilerinden bahsedilecek ardından Tebliğ’de belirtilen usul ve esaslar ile uygulamaya yönelik bilgiler verilecektir.

Yapı Kayıt Belgesi

İmar Barışı kavramı imar affından farklı olarak başvuru neticesinde yapıları hukuka uygun hale getirmemektedir. Bu sebeple, yapı kayıt belgesi, yapı maliklerine tapu gibi ayni bir hak kazandırmamaktadır. Düzenleme, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıları bir kayıt altına alınarak devlet kontrolünü sağlamak, vatandaş ve devlet arasındaki barışı sağlamak ve kentsel dönüşümün en kısa ve etkili şekilde tamamlanması amacına hizmet etmektedir. 

Kanun gerekçesinde ise bu durum “mali yükümlülükleri yerine getirilmeden yapılmış kaçak yapıların, yapılan düzenleme ile Yapı Kayıt Belgesi altında kayıt altına alınması amaçlanmıştır. Yapılan düzenleme ile vatandaşla Devlet arasında imar barışı yapılmaktadır.” biçiminde ifade edilmiştir.

Yukarıda ifade edildiği üzere, yapı kayıt belgesi tapuda kayıt anlamı, imar açısından ekstra bir hak taşımamakla birlikte yapı malikine birçok avantaj sağlamaktadır. Kısa vadede elde edilecek en önemli fayda, İmar Kanunu uyarınca alınan yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptalidir. Türkiye’nin birçok yerinde özellikle İstanbul’da imar mevzuatına aykırı yapıların oranı oldukça fazladır. Halihazırda yıkım kararı ve idari para cezası hükmedilen binlerce yapının yanı sıra bu idari yaptırım tehditleri ile karşı karşıya binlerce yapı kurtarılmaktadır.

Yapı Kayıt Belgesi ile kayıt altına alınan yapılar, ekonomik hayatın bir parçası haline getirilmektedir. Kayıt dışı elektrik, doğalgaz, su kullanımı sona ererek abonelik bağlatma hakkı tanınmıştır. Bununla birlikte, adına Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapı vergilendirilebilecek ve malikleri tarafından yapı teminatıyla kredi alınabilecektir. 

Ruhsat alınmaksızın basit onarım ve tadilat yapılabilecektir, işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilecektir. İnşaat halindeki yapılarda 31 Aralık 2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için yeni inşaat alanı oluşturmamak şartı ile Yapı Kayıt Belgesi verilir ve Yapı Kayıt Belgesi verilen kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilecektir. 

Yapının depreme dayanıklılığı ve yapının fen ve sanat norm ve standartlarına aykırılığı hususu yapı malikinin sorumluluğundadır

Yapı Kayıt Belgesi Düzenlenmesi İçin Gereken Şartlar

Her türlü ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar İmar Barışı Yasası içerisinde değerlendirilememektedir. İlk sınırlama coğrafi alanda getirilmiştir: 

• 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda;
• 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunu m.2/1-e’de belirlenmiş Tarihi Alanda; 
• Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde;
• Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar yasa kapsamında değerlendirilmez.

Bir diğer sınırlama ise süre bakımından getirilmiştir: 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış yapılar kanun korumasından yararlanabilecektir.

Başvurular Nasıl Yapılacaktır ?

Yapı malikleri veya vekilleri, e-devlet üzerinden, İstanbul’un bütün ilçelerinde kurulan müracaat noktalarından, Anadolu’da ise tapu müdürlükleri veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlükleri’nden başvuru yapılabilecektir. Başvurular için son gün 31 Ekim 2018’dir.

E-devlet üzerinden başvuru yapıldığı takdirde gerekli bilgiler şunlardır:

• Devlet şifresi.
• Geçerli bir cep telefonu numarası.
• Geçerli bir e-posta adresi.
• Beyan edilecek yapının adresi (Adres Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Sisteminde kayıtlı olmalıdır.)
• Tapusu varsa ada ve parsel bilgileri 
• Toplam inşaat alanı; konutların ve ticari birimlerin ayrı ayrı toplam alanları (m²) (Ruhsat alınmadan veya ruhsata aykırı imalat ve değişiklikler ile elde edilen alanlar eklenerek yapının tüm alanı bildirilmelidir.)
• Yapıdaki konut ve ticari birim sayısı
• Arsa/Arazinin emlak vergi birim değeri (TL/m²) (İlgili belediyesinden alınabilecektir.) 
• Yapının bulunduğu arsanın alanı; varsa tapudaki alan yoksa beyan edilecek alan (m²). 
• Yapı sınıfı (Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2018 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ’de belirlenen sınıflardan faklı olarak sistemin aşağıda belirttiği sınıflardan seçim yapılacaktır.

Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL / m²

1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600 TL / m² 

3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapılar için 1000 TL / m² 

8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL / m² 

Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel vb. yapılar için 2000 TL / m² 

Güneş Enerjisi Santralleri ( GES ) 100.000 TL/MW)

• İmar mevzuatına aykırılığın tarif edilmesi (Başvurular yapının tamamı için yapılabileceği gibi bir veya birkaç bağımsız bölüm için de yapılabilir. Örneğin; ruhsatsız, ruhsatlı ancak ruhsata aykırı, iskansız olması, yapı kullanım izin belgesi alınmaması, ortak alanların bağımsız bölüme katılması vb.) 
• Yapıyı gösteren ve ayrılık kısmını gösteren birer adet fotoğraf

Başvurular kurum ve kuruluşlara yapılmış ise, Yapı Kayıt Belgesi formu başvuran tarafından eksiksiz olarak doldurulur e kayıt bedeli ödenir. Doldurulan form, sistem üzerinden onaylanmak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğüne gönderilir. Formun onaylanmasının ardından başvurana onaylı formun bir örneği başvurana verilir.

Her yapı için yalnız bir adet Yapı Kayıt Belgesi düzenlenebilir.

Başvururken Ödenmesi Zorunlu Bedel

Ödenecek bedel, 1319 sayılı Emlak Vergi Kanunu’na göre yapının üzerinde bulunduğu arsanın belirlenen emlak vergi değeri ile binanın toplam yapı alanı dikkate alınarak hesaplanacak yapı yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden hesaplanacak. Konutlar için yapılan başvurularda hesaplanan tutarın %3’ü, ticari amaçla kullanılan yapılarda %5’i kayıt bedeli olarak alınacaktır. Karma kullanımlı yapılarda ise konut ve ticari olarak kullanılan alanların arsa oranları ayrı ayrı dikkate alınarak ilgili katsayı ile çarpılarak değer bulunacaktır. 

Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılar için başvuru yapıldığında yapının tamamı için hesaplanan kayıt bedeline, yapı malikleri kendi bağımsız bölüm kullanım durumuna göre eşit olarak katılmak zorundadır. Bağımsız bölümünde aykırılık olmasına rağmen kendi bağımsız bölümüne düşen bedeli ödemeyen ve aykırılığı olan bağımsız bölümünü gösteren Yapı Kayıt Belgesi almayanlar aynı binada başka bir bağımsız bölüm için düzenlenen Yapı Kayıt Belgesinden faydalanmaz. Maliklerden biri tarafından bedelin tamamı ödendiği takdirde, diğer yapı maliklerinden kendi paylarına düşen kısmı isteme hakkı saklıdır.

Alınacak bedel merkez muhasebe birimi hesabına genel bütçeye gelir kaydedilmek üzere yatırılır. Ardından dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılır.

Başvurular için son gün 31 Ekim 2018 olmasına rağmen, ödeme tarihi için öngörülen son gün 31 Aralık 2018’dir.  Yapı Kayıt Belgesi verilmesi için başvuru yapılması yeterli değildir. Son ödeme gününe değin yapı kayıt bedelinin ödenmesi gerekmektedir. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapı malikleri, Belgenin bir örneğini belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine vermek zorundadır.

Yapı Kayıt Belgesi Alınmasının Ardından Yapı Ruhsatı Almış Ancak Yapı Kullanma İzin Belgesi Almamış veya Yapı Ruhsatı Bulunmayan Yapılarda Kullanım Değişiklikleri, Tapuda Cins Değişikliği, Kat Mülkiyeti Tesisi İçin Gerekli İşlemler

Yapının ruhsatının bulunmadığı durumlarda yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu Müdürlüğüne belirli belgelerle başvuruda bulunulur. İlgili belgeler şunlardır:

• Yapı Kayıt Belgesi
• Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje
• İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge
• Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı
• Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı

Tapu Kayıt Belgesi ile yapılacak bu değişiklikler, taşınmaz aynını ilgilendirmesi nedeniyle önem arz etmektedir. Bu nedenle, zemin tespit tutanağı düzenleyen mühendisler ile projeyi hazırlayan mimarların yapı malikleri ile müteselsil (birlikte) sorumluluğu öngörülmüştür. 

Tapu Müdürlüğü tarafından işlemin gerçekleştirilmesi için kayıt bedelinin ödenmesi ön şarttır. Kanun hükmü gereği, diğer durumlardan farklı olarak yapı bedelinin iki katının ödenmesi gerekmektedir.

Yapı Kayıt Belgeleri, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerliliğini korumaktadır; ancak, yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanacaktır.

Vatandaş Tarafından Doğru Beyanda Bulunulması Esastır.

Yapı Kayıt Belgesi başvuruları için farklı idari mercilerde veya e-devlet üzerinden doldurulan formlarda vatandaşın beyanları esas alınmaktadır. Hal böyle iken kasıtlı veya kasıtsız birtakım yanlış bilgilendirmeler söz konusu olabilecektir. Tebliğ’in 10. maddesinde yanlış beyanlara ilişkin cezai ve idari cezalara yer verilmiştir. İlgili hükümlere göre yalan ve yanlış beyanda bulunanlar hakkında 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun “Resmi Belgenin Düzenlenmesinde Yalan Beyan” kenar başlıklı 206. Maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulacağı düzenlenmiştir. Madde hükmü gereği, bu suçu işlediği sabit olan kişiler, üç aydan iki yıla kadar hapis veya adlî para cezası ile cezalandırılır.

Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında yalan ve yanlış beyanda bulunulan husus, kayıt bedelinin eksik olarak hesaplanmasına neden olmuş ise, eksik alınan bedel bu kişiden tahsil edilir. Eksik alınan tutarın ilgilisince ödenmemesi halinde verilmiş olan Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir ve daha önce yatırılmış olan bedel iade edilmez.

Sonuç olarak,

Büyük bir bölümü riskli deprem kuşağında kalan Türkiye’de kentsel dönüşümün ve sağlıklı kent yaşamının en kısa sürede tesis edilmesi ve bu esnada ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılarda ikamet eden, ticari faaliyetlerini sürdüren vatandaşların mağduriyetine neden olmamak amacıyla İmar Barışı tasarlanmıştır. Elde edilmesi beklenen gelir, dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak uzun vadeli bir proje ile ihtilaflı konutlar hususunda devlet ile  vatandaşı barıştırıyor.