CİNS DEĞİŞİKLİĞİ NEDİR?

Cins değişikliği, bir taşınmazın cinsinin yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale, bağ bahçe vb. iken arsa veya arazi ya da arsa, arazi iken bağ, bahçe vb. duruma dönüştürülmesi için paftasında ve tapu sicilinde yapılan değişikliklere denir.

CİNS DEĞİŞİKLİĞİNİN İŞLEM TÜRÜNE GÖRE İNCELENMESİ

1-      YAPISIZ İKEN YAPILI HALE GETİRMEYE YÖNELİK CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

HANGİ BELGELER İSTENİR?

•  Cins değişikliği istenen taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya bilgi.
• Taşınmaz malın maliki veya temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve temsil belgesi.
• Yapı kullanma izin belgesi. (Birden çok bağımsız bölüm olan hallerde her bağımsız bölüm için ayrı iskân belgesi olmalı veya mevcut iskân belgesinin tüm bağımsız bölümleri kapladığı belirlenmelidir.)
• Taşınmaz mal sahibinin bir adet 6x4 cm. büyüklüğünde son altı ay içinde çekilmiş iki adet vesikalık fotoğrafı. (Tescil istem belgesi ve yeni tapu senedi için.)
• Malik veya hissedarların T.C. Kimlik numaralarını gösterir belge.
• Kadastro Müdürlüğü veya lisanslı harita bürosu tarafından düzenlenmiş tescil bildirimi.
• Tarımsal cins değişikliklerinde Tarım Müdürlüğü’nce düzenlenmiş rapor ve yazı.
• Köylerde köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli ikamet edenlerin konut hayvancılık ve tarımsal amaçlı yapacakları yapılar için muhtarlıktan alınan izin belgesi.
• Yapısız halden yapılı hale gelmelerde ilgili vergi dairesinden 492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli (4) sayılı Tarifenin 13/a maddesine göre harcın tahsil edildiğine dair belge.
• Zorunlu deprem sigortası.

İŞLEM AŞAMALARI NELERDİR?

• Malikin talebi ile işleme başlanır.
• Kimlik tespiti yapılır, malikin tasarruf ehliyetine haiz olup olmadığı belirlenir. İşlem vekâlet ile yapılıyorsa vekâletnamede yetki olup olmadığı kontrol edilir.
• Kadastro Müdürlüğü veya lisanslı harita bürosu tarafından düzenlenen tescil bildirimi aranır.
• Cins değişikliği harcının yatırıldığına dair maliye yazısı istenir.
• Döner sermaye ücreti tahsil edilir. Zorunlu deprem sigortası istenir. Birden çok bağımsız bölüm olan hallerde (kat mülkiyetinde) her bağımsız bölüm için dask poliçesi istenir.
• İşlem için randevu verilir.
• Tescil belgesi düzenlenir. İşlem kontrol için müdüre veya yetkili müdür yardımcısına verilir. İstem belgesi okunarak ve okutularak vatandaşa imzalatılır. Ardından işlemi yapan memur ve müdür tarafından istem belgesi imzalanır. Müdür veya müdür yardımcısı tarafından mühürlenir.
• İşlemin tescil takbis ve tapu kütüğüne yapılır.
• Tapu senedi hazırlanır. Tapular takbisin tescilinden sonra sistemden alınmaktadır.
• İstem belgesinin arkasında yazan “tapu senedini aldım” kısmı istemde bulunana imzalatılarak teslim edilir.

Kadastro Müdürlüğü tarafından düzenlenen tescil bildirimleri, Tapu Müdürlüğü’ne gönderildikten sonra; Tapu Müdürlüğü tarafından tescil işlemli yapılır. “Taşınmazın Niteliği” sütunundaki cinsi kırmızı mürekkepli kalem ile terkin edilerek, tarih ve yevmiye numarası yazıldıktan sonra, mavi veya siyah mürekkepli kalemle yeni cinsi yazılır.

İŞLEMİN MALİ YÖNÜ NEDİR?

492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli (4) sayılı Tarifenin 13/a maddesine göre;

Arsa ve arazi üzerine inşa olunacak bina ve sair tesislerin tescilinde (Her bir bağımsız bölüm ve sair tesis için) tutarı her yıl belirlenen maktu tashih harcı alınır. (2019 için 287, 270 TL)

Yapıda kaç bağımsız bölüm varsa, bağımsız bölüm sayısı kadar harç alınmalıdır. Bağımsız bölüm niteliğinde olmasa dahi birden çok yapı varsa her bir yapı (tesis) için ayrı ayrı bu harç alınmalıdır.

Çevre, Orman ve Şehircilik Bakanlığı’nın görüşü alınarak Maliye Bakanlığı’nca tespit ve ilan edilmiş bulunan sosyal mekân, işçi evleri ve bunlardan daha düşük nitelikteki meskenlerin tescilinde (Her bir bağımsız bölüm için) tutarı her yıl belirlenen maktu tashih harcı alınır. (2019 için 143,60 TL)

Tamamlanamamış yapı olarak yapılacak cins değişikliliği taleplerinde tamamlanmış bağımsız bölümler için tahsis harcı alınır. Hiçbir bağımsız bölüm tamamlanamamışsa Tarifenin 13/c maddesine göre harç tahsili gerekir.

Döner Sermaye İşletmesi’nce belirlenen tarifeye göre ücret de tahsil edilir.

2-      YAPILI İKEN YAPISIZ HALE GETİRMEYE YÖNELİK CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

Bir parsel üzerinde mevcut ve tapu kütüğüne tescilli yapının yıkılmış olması nedeniyle yapılan cins değişikliği işlemidir.

HANGİ BELGELER İSTENİR?

• İlgili taşınmazın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtil belge veya bilgi.
• Taşınmaz malın maliki veya temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve temsil belgesi.
• Taşınmaz mal sahibinin bir adet 6 x 4 cm. büyüklüğünde son altı ay içinde çekilmiş iki adet vesikalık fotoğrafı.
• Malik veya hissedarların T.C. Kimlik numaralarını gösterir belge.
• Kadastro Müdürlüğü veya lisanslı harita bürosu tarafından düzenlenmiş tescil bildirimi.
• Tarımsal cins değişikliklerinde Tarım Müdürlüğü’nce düzenlenmiş rapor veya yazı.
• Yapılı hale gelme ile ilgili olmayan cins değişikliklerinden taşınmazın emlak vergisi değeri gösterir ilgili belediyeden alınmış yazı.

İŞLEM AŞAMALARI NELERDİR?

• Malikin talebi ile işleme başlanır.
• Kimlik tespiti yapılır, malikin tasarruf ehliyetine haiz olup olmadığı belirlenir. Varsa vekâletnamede yetkili olup olmadığı kontrol edilir.
• Harçlar Kanunu’na ekli (4) sayılı Tarifenin 13/c maddesi uyarınca maktu harç ve döner sermaye ücreti tahsil edilir.
• İşlem için randevu verilir. Tescil İstem belgesi düzenlenir.
• İşlem kontrol için müdüre veya yetkili müdür yardımcısına verilir. İstem belgesi okunarak ve okutularak vatandaşa imzalatılır. Ardından işlemi yapan memur ve müdür yardımcısı tarafından istem belgesi imzalanır. Müdür veya müdür yardımcısı tarafından mühürlenir.
• İşlemin tescili takbis ve tapu kütüğünde yapılır. Tapu senedi hazırlanır. Tapular takbisin tescilinden sonra sistemden alınmaktadır.
• İşlem belgesinin arkasında yazan “tapu senedini aldım” kısmı istemde bulunana imzalatılarak teslim edilir.
• Tescil bildiriminin bir örneği parsel dosyasına takıldıktan sonra, kalan iki nüshası Kadastro Müdürlüğü’ne üst yazı ile gönderilir.

İŞLEMİN MALİ YÖNÜ NEDİR?

Harçlar Kanunu’na ekli (4) sayılı Tarifenin 13/c maddesi uyarınca tutarı her yıl belirlenen maktu tahsis harcı alınır.

Bu harç taşınmaz başına değil işlem başına alınacaktır. Her bir yevmiye için bir tane harç alınacaktır.

Ayrıca, Döner Sermaye İşletmesi’nce belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir. (2019 için ?)

3-      YAPI İLE İLGİLİ OLMAYAN CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

Tarla, bağ, bahçe, arsa gibi cins değişikliği işlemleri yapılabileceği gibi mevcut yapının inşaat durumu bozulmadan mesken, dükkân, garaj, lokanta, otel, fırın gibi cins değişiklikleri yapılabilmektedir.

Bina yapımı veya yıkımı ile ilgili olmayan ve taşınmazın bağ, bahçe, tarla vb. vasıfta iken arsa veya başka vasıflara dönüştürülmesi veya tersi işlem taleplerinde, araziye gidilmeden gerektiğinde ilgili kamu kuruluşundan verilmiş yazı ya da rapora dayanılarak tescil bildirimi düzenlenmek suretiyle cins değişikliği yapılabilir.

      İSTENEN BELGELER NELERDİR?

• İlgili taşınmazın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya bilgi.
• Taşınmaz malın maliki veya temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve temsil belgesi.
• Taşınmaz malı sahibinin bir adet 6 x 4 cm. büyüklüğünde son altı ay içerisinde çekilmiş iki adet vesikalık fotoğrafı.
• Malik veya hissedarın T.C. Kimlik numaralarını gösterir belge.
• Kadastro Müdürlüğü veya lisanslı harita müdürlüğünce düzenlenmiş rapor ve yazı.
• Taşınmazın emlak vergisi değerini gösterir ilgili belediyeden alınmış yazı.

İŞLEMİN AŞAMALARI NELERDİR?

• Malikin talebi ile işleme başlandıktan sonra, kimlik tespiti yapılır. Malikin tasarruf ehliyetine haiz olup olmadığı belirlenir. İşlem vekâletle yapılıyorsa vekâletnamede yetki olup olmadığı kontrol edilir.
• Harçlar Kanunu’na ekli (4) sayılı tarifenin 13/c maddesi uyarınca maktu harç tahsil edilir. Döner sermaye ücreti tahsil edilir.
• İşlem için randevu verilir.
• Tescil İstem belgesi düzenlenir. İşlem kontrol için müdüre veya yetkili müdür yardımcısına verilir. İstem belgesi okutularak vatandaşa imzalatılır. Ardından işlemi yapan memur ve müdür tarafından istem belgesi imzalanır. Müdür veya yetkili müdür yardımcısı tarafından mühürlenir.
• İşlem telci takbis ve tapu kütüğüne yapılır. Tapu senedi hazırlanır. Tapular Takbis’in tescilinden sonra sistemden alınmaktadır.
• İstem belgesinin arkasında yazan “tapu senedini aldım” kısmı istemde bulunana imzalatılarak teslim edilir.
• Tescil bildiriminin bir örneği parsel dosyasına takıldıktan sonra, kalan iki nüshası Kadastro Müdürlüğü’ne üst yazı ile gönderilir.
• Parsel dosyası arşivde yerine koyulur.

İŞLEMİN MALİ YÖNÜ NEDİR?

Yapılı iken yapısız hale getirmeye yönelik cins değişikliklerine uygulanan Harçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri uygulanır.

4-      KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ AMAÇLI CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

a)      Kat İrtifakı Kurulu Yerlerde Cins Değişikliği

Taleple veya belediyenin bildirisi üzerine yapılabilir.

Kat maliklerinden birisinin başvurusu yeterlidir.

Tüm bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgelerinin geliştirilmiş olması gerekir.

Resen yapıldığında döner sermaye ücreti alınmaz. Ancak harçların tahsili için işlemden sonra maliyeye ihbarda bulunulması gerekir.

b)      Kat İrtifakı Kurulu Olmayan Yerlerde Kat Mülkiyeti Amaçlı Cins Değişikliği

Yukarı anlatılan “Yapısız iken yapılı hale getirmeye yönelik cins değişikliği” hali aynen uygulanır.